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Einfamilienhaus in einem Sondergebiet (Walderholung)

16.08.2018 19:16 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Festsetzungen eines Bebauungsplanes bezüglich eines Erholungsgebiets können funktionslos werden, wenn die im Plangebiet vorhandenen Dauernutzungen ein beträchtliches Gewicht aufweisen. Eine gebietsfremde Nutzung kann durch Festsetzung im Bebauungsplan gesichert werden.

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

ich habe sehr dringende Fragen. Wir sind sehr verunsichert.
wir haben uns entschlossen in einem Sondergebiet (Walderholung) ein Einfamilienhaus zu bauen.

Zum Rahmen:
In dem Bebauungsplan steht, dass das Walderholungsgebiet gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes der Errichtung von Gebäuden, für den vorübergehenden Aufenthalt zu Erholungszewecken bestimmt ist.
Um den Aufenthalt für einen bestimmten Personenkreis attraktiver zu machen, ist eine Fortschreibung zur Festsetzungen des Bebauungsplanes notwendig. Das Ziel der Änderung soll es sein, eine annähernd vollständige Bebauung des Gebietes zu erreichen.

Bisher sind im letzten Jahr bis heute 3 Neubauten errichtet worden, über 30 Grundstücke sollen noch von einer Verwaltungsstelle verkauft werden, es war vorher ein Campingplatz u.a. Ferienhäuser. Weitere Häuser sollen gebaut werden. Die Grundstücke sind voll erschlossen. Die meisten die dort wohnen, haben auch ihren Erstwohnsitz dort angemeldet und der Gemeinde ist bekannt, dass diese dort auch dauerhaft wohnen. Überall in den Medien wird suggeriert dass es ein Wohngebiet ist. U.a existieren auch Ausschreibungen im Internet über "Leben in der Natur" inklusive Hausangebot.

Nach Rücksprache Gemeinde und der unteren Bauaufsicht hieß es : keine dauerhafte Nutzung (es ist keine klare Defintion irgendwo hinterlegt). Auf der anderen Seite hieß es: wenn man angemeldet ist mit Erstwohnsitz, wird das akzeptiert. Es sei ja schon seit 1990 so und es interessiere niemanden.
Bauamt meinte, solange es niemanden interessiert, wird es keine Probleme geben. WEnn sich die Gesetzeslage ändert bestünde das Recht uns aus dem Eigenheim zu eliminieren, zu Gunsten des Sondergebietes. Bestandsschutz nach altem Recht gelte hierbei nicht mehr.

Meine Fragen:
1. Wie ist da in dem konkret gestellten Rahmen die Gesetzeslage?
2. wenn wir jetzt das Haus bauen, können wir dann währenddessen oder nachträglich verbannt werden?
3. gibt es eine Definition zu nicht dauerhaft oder vorübergehend? rein theoretisch sind wir während der Woche arbeiten und erholen uns in unserem Eigenheim, also ist es nicht dauerhaft.
4. stimmt es, dass der Bebauungsplan außer Kraft tritt wenn die Gemeinde das "wohnen" duldet?
5 Wenn das Sondergebiet später in ein Wohngebiet umgeändert wird, betrifft es auch uns?
6. Würden Sie empfehlen in ein Sondergebiet zu bauen, oder besteht die Gefahr so in einen Rechtsstreit zu kommen aufgrund Anzeigen bzgl. dauerhaftem Wohnen?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen und freue mich auf Ihre Antwort. Wir wünschen Ihnen eine schöne Restwoche.

Jannis K.H.

Einsatz editiert am 16.08.2018 20:20:23

Einsatz editiert am 17.08.2018 07:03:34
Eingrenzung vom Fragesteller
17.08.2018 | 06:41
17.08.2018 | 10:24

Antwort

von


(126)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre interessanten Fragen, die auf Basis des mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantwortet werden können.

1. Gesetzeslage
Da Sie ein Einfamilienhaus bauen wollen, benötigen Sie zunächst eine Baugenehmigung. Den Antrag hierzu muss eine bauvorlageberechtigte Architektin oder ein bauvorlageberechtigter Architekt stellen, die oder der Entwurfsverfasser(in). Sie können und sollten sich dabei anwaltlich begleiten lassen.

Im Genehmigungsverfahren wird das Vorhaben nach dem Bauplanungsrecht (hierzu gehört das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung - hier insbesondere § 10 BauNVO - und der konkrete Bebauungsplan sowie etwaige weitere örtliche Satzungen) und nach dem Bauordnungsrecht geprüft. Im Antrag ist die geplante Nutzung anzugeben.

Auch eine Nutzungsänderung bedarf der Genehmigung.

2. Nutzungsuntersagung
Sofern Sie im Antrag lediglich eine Nutzung zum vorübergehenden Aufenthalt zu Erholungszwecken beantragen sollten, ist eine eine dauerhafte Wohnnutzung (Dauerwohnen) eine Nutzungsänderung und bedarf der Genehmigung.

Ansonsten kann im Wege einer bauordnungsrechtlichen Verfügung die Nutzung jederzeit durch die zuständige Baubehörde untersagt werden und ein Zwangsgeld für den Fall der Nichtbefolgung angedroht und verhängt werden werden. Auch ein Bußgeld ist denkbar.

3. Dauerhaftes Wohnen
Dauerhaftes Wohnen liegt vor, wenn das Einfamilienhaus Ihr Lebensmittelpunkt ist. Das ist zumindest dann der Fall, wenn Sie dort Ihren Hauptwohnsitz haben oder auf das regelmäßige Übernachten dort angewiesen sind, also z.B. keine weitere Wohnung haben. Eine solche Nutzung ist grundsätzlich nur in den Baugebieten nach den §§ 2 ff. BauNVO zulässig.

Wenn Sie sich aber nur wochenends dort aufhalten und während der Arbeitswoche woanders wohnen, fehlt es an der Dauerhaftigkeit und liegt lediglich gelegentliches Wohnen während der Freizeit vor, das in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO zulässig ist.

4. Außerkrafttreten von Bebauungsplänen
Richtig, ein Bebauungsplan kann insbesondere infolge von Funktionslosigkeit unwirksam werden und damit außer Kraft treten. Wenn die zuständige Behörde die im Sondergebiet vorhandenen baulichen Anlagen zum Dauerwohnen erkennt und duldet und trotz Kenntnis nicht dagegen einschreitet, können die Festsetzungen des Bebauungsplans funktionslos werden.

Dafür gelten allerdings hohe Anforderungen.

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat im Urteil vom 29.04.1977 - IV C 39.75 - abrufbar über https://dejure.org/1977,3 hierzu ausgeführt (Hervorhebungen von mir):

Zitat:
Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit – erstens – die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt. Zu dieser ersten Voraussetzung ist erläuternd klarzustellen, dass bei der von ihr ausgehenden Prüfung nicht gleichsam isolierend auf einzelne Grundstücke abgestellt, also die Betrachtung darauf beschränkt werden darf, ob die Festsetzung hier und dort noch einen Sinn ergibt. Zu würdigen ist vielmehr grundsätzlich die Festsetzung in ihrer ganzen Reichweite, und zu würdigen ist ferner nicht nur die einzelne Festsetzung, sondern auch die Bedeutung, die sie für den Plan in seiner Gesamtheit hat.

Hinzutreten muss aber außerdem als zweite Voraussetzung eine bestimmte Offenkundigkeit des Mangels. Die zur Funktionslosigkeit führende Abweichung zwischen der planerischen Festsetzung und der tatsächlichen Situation muss – zweitens – in ihrer Erkennbarkeit einen Grad erreicht haben, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt.

Diese engen Voraussetzungen sind eher selten gegeben.

Die im Plangebiet vorhandenen Dauernutzungen müssen hierzu ein beträchtliches Gewicht aufweisen. Maßgeblich ist insofern eine Bewertung des konkreten Einzelfalls.

5. Umwandlung des Sondergebietes
Eine spätere Änderung des Gebietscharakters beträfe das Gebiet und damit auch Sie.

Eine solche Umwandlung ist aus meiner Sicht aber nicht erforderlich, da gem. § 10 Abs. 2 BauNVO ein Wohngebäude in einem Sondergebiet durch Festsetzung gesichert werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass das gesamte Plangebiet trotz der bestandssichernden Festsetzungen sein Gepräge als Gebiet zu Erholungszwecken wahrt, siehe näher das auf Ihren Fall anwendbare Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - hin, abrufbar über https://dejure.org/2013,15925

6. Empfehlung
Sofern die Gemeinde mit einem solchen Vorgehen einverstanden ist und Sie also legal ein Wohngebäude zum Dauerwohnen errichten können, abgesichert durch Festsetzung im Bebauungsplan, spricht aus meiner Sicht nichts gegen Ihr Vorhaben. Dies sollte aber vorher abgeklärt werden und kann noch erhebliche Zeit in Anspruch nehmen. Auch die Änderung bzw. Ergänzung von Bebauungsplänen ist ein sehr aufwändiger und für die Gemeinde auch teurer Vorgang.

Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Gerne ist meine Kanzlei Ihnen im Rahmen eines Mandats auch über diese Ersteinschätzung hinaus behilflich. Insbesondere könnte nach der erforderlichen Prüfung des Bebauungsplanes sowie der anderen örtlichen Satzungen und der Begebenheiten vor Ort Kontakt mit der Gemeinde aufgenommen werden und die konkrete Möglichkeit einer entsprechenden Fortschreibung des Bebauungsplanes eruiert werden. Melden Sie sich hierzu gerne unter den im Profil genannten Kontaktdaten.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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