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Einfamilienhaus - Gibt es eine Verjährung nach Verkauf des Hauses?

04.06.2010 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Ich habe vor 4 1/2 Jahren meine Einfamilienhaus privat verkauft.
Vor 2 Monaten fordert der Käufer von mir Schadensersatz wegen eines arglistig verschwiegenen
Mangels am Haus bei Verkauf des Hauses.
Das Argument des Käufers und heutigen Besitzers lautet, er habe beim Umbau des Dachgeschosses im Boden unter dem Parkett verfaultes Dämmmaterial gefunden, daß durch
einen Wasserschaden entstanden sei. Die Renovierung würde nun etwas € 2.000 betragen.
Richtig ist, daß ich vor etwa 7 Jahren einen Wasserschaden im Badezimmer/ Dachgeschoß
hatte, den ich mit Geld der Versicherung selbst repariert habe. (Teilerneuerung Parkett und Bodenfliesen.)
Hiervon hat der Besitzer durch Zufall vom Nachbarn erfahren.
Frage 1) Gibt es eine Verjährung nach Verkauf des Hauses?
Frage 2) Wenn der Besitzer den Schaden beweisen könnte, kann man hier arglistiges Verschweigen unterstellen und wäre dann der Schadensersatzanspruch berechtigt?

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Die Verjährungsfrist für Mängel am Haus beträgt mindestens fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Ziff. 2 Buchst. a BGB). Es würde darüber hinaus die regelmäßige Verjährungsfrist gelten, wenn Sie als Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hätten (§ 438 Abs. 3 BGB). Das heißt, in diesem Fall würde eine zehnjährige Höchstfrist laufen (§ 199 Abs. 3 Ziff. 1 BGB), innerhalb derer wiederum eine dreijährige Frist ab Kenntnis von dem Schaden liefe (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Die Einzelheiten hängen von den genauen Umständen des Falls ab. An dieser Stelle lässt sich vorerst nur sagen, dass Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht auf Verjährung berufen können.

2.

Dem Käufer steht, das Vorliegen des Schadens unterstellt, das Recht zur Minderung zu. Das Minderungsrecht ist unabhängig von einem Verschulden Ihrerseits. Der Käufer müsste nur die Wertminderung feststellen lassen, um einen Teil des Kaufpreises zurück zu verlangen.

Ob darüber hinaus weiterer Schadensersatz verlangt werden kann, hängt davon ab, ob Ihnen beim Verkauf ein Verschulden vorwerfbar war. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln wäre anzunehmen, wenn Sie wussten oder mit der Möglichkeit rechneten, dass das Dämmmaterial schadhaft war. Da Sie den Wasserschaden damals behoben haben, gehe ich davon aus, dass dies nicht der Fall war. Bloß fahrlässige Unkenntnis genügt für den Vorwurf der Arglist nicht.

Da, wie gesagt, ein Minderungsrecht besteht, wäre die Frage der Arglist nur dann erheblich, wenn der Käufer die fünfjährige Verjährungsfrist versäumt.

Wie Sie sich weiter verhalten, hängt nun davon ab, ob Sie grundsätzlich bereit wären, für einen Teil der Forderung einzustehen. Falls ja, sollten Sie eine Regelung durch (schriftlichen) Vergleich mit einer Teilzahlung anbieten. Wenn Sie nicht zahlen möchten, dann können Sie abwarten, ob der Käufer noch vor Fristablauf verjährungsunterbrechende Maßnahmen ergreift (Mahnverfahren, Klage) und sich später ggfs. auf die Einrede der Verjährung berufen. In dem Fall kann dann über die Frage der Arglist zu streiten sein. Spätestens dann sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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