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Eindeutige Vereinbarung der Nebenkosten im Mietvertrag

08.03.2010 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Um als Vermieter sicher zu gehen, dass auch tatsächlich alle zulässigen Betriebskosten wie z.B. Wartungskosten und Hausmeisterkosten auf den Mieter umlegbar sind, wie muss ich dann den Mietvertrag formulieren (es geht um eine Neuvermietung).

Soviel ich weiss, muss ich auf die II. Berechnungsverodrnung hinweisen. Wie müsste man dies im Einzelnen formulieren?

08.03.2010 | 20:51

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

Nach § 556 Abs. 1 BGB kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV trägt.
Wird in einem Mietvertrag nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen.

Das heißt, es ist eine eindeutige vertragliche Regelung erforderlich, welche Betriebskosten der Mieter tragen soll. Bei Kosten, deren Umlegung auf den Mieter sich aus dem Vertrag nicht ergibt, kommt die gesetzliche Regelung zur Anwendung und der Vermieter muss diese tragen.

Bei der Frage wie die Umlegung vereinbart werden muss, lässt es die Rechtsprechung genügen, wenn im Mietvertrag auf die BetrKV Bezug genommen wird. Die einzelnen Kostengruppen brauchen nicht explizit aufgeführt werden (BGH, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03) (Aunahme: "sonstige Betriebskosten", s.u.).

Sicherheitshalber empfiehlt es sich dennoch, auch um im Verhältnis zum Mieter für Klarheit zu sorgen, entweder die Kostengruppen aufzuführen, oder eine Abschrift der BetrKV dem Mietervertrag beizufügen.

Im Vertrag könnte dies z.B. so lauten:

„Neben der Miete werden folgende Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
2. Die Kosten der Wasserversorgung
… (hier einzusetzen: 3-16 der Verordnung)“
17. sonstige Betriebskosten.
Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne von § 1 der BetrKV, die von den obigen Nummern 1–16 nicht erfasst sind.“

Bei den sonstigen Betriebskosten entschied der BGH u. a. in dem oben erwähnten Dachrinnenurteil, dass es nicht ausreichend ist, sich auf die völlig unbestimmten "sonstigen Betriebskosten" pauschal zu beziehen. Es empfiehlt sich also, alle Positionen genau zu bezeichnen, die als sonstige Betriebskosten in Frage kommen. Als Beispiel bezüglich der Dachrinnen: Steht das Gebäude in Baumnähe, sollte unter den „sonstigen Betriebskosten“ vereinbart sein: „Zu den sonstigen Betriebskosten gehört die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen.“

Zu den „sonstigen Betriebskosten“ zählen z.B. die Kosten für Wartung/ Prüfung von Feuerlöschgeräte, Blitzschutzanlagen, Müllschluckern, Abflussrohren, Gullies, Rauchmelder, Lüftungsanlagen.

Neu entstehende Betriebskosten kann der Vermieter durch eine (schriftliche) Erklärung nach § 560 Abs.1 BGB auf den Mieter umlegen.

Die Kosten für den Hausmeister sind durch Nr. 14 gedeckt. Angesetzt werden können das Arbeitsentgelt inklusive der Sozialbeiträge und weitere Kosten (Unfallversicherung, Hausmeisterwohnung, u.a).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
Email: info@ra-belgardt.de

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