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Einbruchschaden gew. Immobilie


| 23.08.2007 15:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich bin Vermieter eines Ladenlokals.
Als Mietvertag wurde ein Standartmietvertrag für Gewerberäume abgeschlossen.

In dieses Ladenlokal wurde nun vor geraumer Zeit eingebrochen, und dabei die Eingangstüre beschädigt.
Ich gehe momentan davon aus, dass der Mieter keine Versicherung dafür abgeschlossen hat.

Der Mieter verlangt nun, dass der Schaden an der Türe von mir zu tragen ist, da seiner Meinung nach, Schäden an Türen und Fenstern vom Vermieter zu bezahlen sind.

Mietvertrag:
§ 13
1. Schäden an und im Hause und in den Mieträumen sind dem Vermieter sofort anzuzeigen. Für durch verspätete anzeige verursachte weiteren Schäden haftet der Mieter.

2. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflichten entstehen, insbesondere auch......( verstopfungen, schlechtes lüften etc. )

3.Der Mieter haftet für Schäden, die durch seine Angehörigen, Arbeitnehmer, Untermieter, Besucher, Lieferanten und Handwerker verursacht worden sind.

4. Der Mieter hat die Leitungen und Anlagen für Elektrizität, Gas und Heizung, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Jalousien, Markisen, und ähnliche Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Etwaige Ansprüche gegen schuldige Dritte, tritt der Vermieter an den Mieter ab. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, aber berechtigt, alles Glasscheiben zu versichern. Die Kosten der Versicherung einschließlich Nachversicherung trägt der mieter.

5. Ungeziefer........

6. Der Mieter hat Schäden, für die er einstehen muss, sofort zu beseitigen. Mahnung etc....

Frage:

Muss ich als Vermieter die Beschädigung an der Tür bezahlen, oder der Mieter bzw. seine eventuel vorhandene Versicherung?

Vielen Dank

23.08.2007 | 16:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

(1) Grundsatz:

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Instandsetzung beschädigter Mieteinrichtungen ist - vorbehaltlich der nachfolgenden Ausnahmen - daher grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dies gilt nicht nur im Wohnungs-, sondern auch im Gewerberaummietrecht. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass das Instandsetzungsrisiko mit der Mietzahlung abgegolten ist. FAZIT: Grundsätzlich ist die Eingangstüre auf Ihre Kosten instandzusetzen.

(2) Ausnahme Nr. 1: Vertragliche Überwälzung

Die Kosten der Instandsetzung können im Gewerberaummietrecht durch Vertrag in begrenztem Rahmen (!) auf den Mieter "abgewälzt" werden. Ausweislich den von Ihnen ausgeführten vertraglichen Regelungen ist eine derartige Überwälzung lediglich vorgesehen, wenn dem Mieter, seinen sog. "Erfüllungsgehilfen" (Arbeitnehmer, Handwerker etc.) oder ihm bestimmungsgemäß nahestehenden Personen ein Verschulden an der Beschädigung trifft (vgl. § 13 MV). FAZIT: Ihr Mieter haftet aufgrund des Mietvertrages nur dann, wenn ein Mitglied des dort aufgeführten Personenkreises den Einbruch begangen hat (insb. ein Besucher) oder sonstwie für die Beschädigung verantwortlich ist. Andernfalls verbleibt es dabei, dass die Eingangstüre auf Ihre Kosten instandzusetzen ist.

(3) Ausnahme Nr. 2: Verschulden des Mieters

Die Kosten der Instandsetzung sind von dem Mieter dann in Form von Schadensersatz zu tragen, wenn er oder seine sog. Erfüllungsgehilfen die Beschädigung schuldhaft verursacht haben (vgl. §§ 280 ff. BGB). Die gesetzliche Regelung entspricht in Ihrem Falle im Wesentlichen der vertraglichen Regelung. Tatsächlich ist die vertragliche Regelung durch Einbeziehung der Besucher und Angehörigen sogar weiter gefasst. FAZIT: Wenn nicht der Mieter oder einer seiner Erfüllungsgehilfen für die Beschädigung ursächlich ist, sind Sie zur Instandsetzung auf Ihre Kosten verpflichtet.

(4) Ausnahme Nr. 3: Beschädigung aufgrund der Verletzung einer Anzeigepflicht des Mieters

Gemäß § 13 Nr. 1 und 2. Da es sich um eine Beschädigung aufgrund eines Einbruchs handelt, scheidet diese "Abwälzungsvariante" aus.

(5) Ergebnis

Entsprechend den vorangegangenen Ausführungen gehe ich davon aus, dass Sie für die Beschädigung der Tür aufkommen müssen. Freilich haben Sie einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegenüber den Verursacher der Beschädigung - auch wenn er - wie ich vermute - unbekannt ist. Sollte er Ihnen bekannt sein, darf ich Ihnen höflichst anbieten, die Instandsetzungskosten in Ihrem Namen geltend zu machen. Im Übrigen hoffe ich, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne - auch per E-Mail - zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2007 | 17:10

Vielen Dank für die bisherige Beantwortung meiner Frage, auch wenn ich natürlich über das Ergebnis nicht glücklich bin.

Nachfrage:

Selber habe ich als Mieter von Gewerbeflächen schon Einbrüche gehabt. Der Schaden an der Immobilie wurde immer von meiner Versicherung getragen, ohne das der Mietvetrag eingesehen wurde, ob nicht vieleicht der Vermieter haften muss.

Mich wundert nur der Widerspruch!

Vielen Dank und Ihnen einen schönen Abend

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.08.2007 | 18:51

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt antworten:

Gerne würde ich den von Ihnen aufgezeigten Widerspruch auflösen. Meine Praxiserfahrungen sind jedoch unterschiedlich. Nicht selten verweigerten die Versicherungsgesellschaften bei Versicherungen, die zugunsten des Mieters (nicht des Vermieters!) abgeschlossen werden, die Ersatzleistungen bei Einbruchsschäden an Außentüren mit dem Argument, dass die Instandsetzung derartiger Schäden Sache (Kardinalspflicht!) des Vermieters sind - und dies ebenfalls, ohne Einblick in den Vertrag genommen zu haben. Ich kann mich jedoch nur wiederholen: Entscheidend für die Frage, wen die Instandsetzungspflicht trifft, ist die mietvertragliche Vereinbarung. Die gesetzliche Regelung des § 535 BGB ist insoweit eindeutig. Zu Ihrem Verständnis mag vielleicht beitragen, dass viele standardisierte Gewerberaummietverträge die Übernahme der Instandsetzungspflicht durch den Mieter vorsehen, ohne die Pflicht von einem Verschulden des Mieters abhängig zu machen (sog. verschuldensunabhängige Übernahme). BEACHTEN SIE BITTE FOLGENDES: Beschädigte Betriebsausstattung (Inventar, Einrichtungen, Maschinen etc.), die mit der Immobilie zusammenhängt, ist freilich nicht durch den Vermieter instandzusetzen. Insoweit kommt die Schadensversicherung des Mieters auf. ICH WEISE AUSDRÜCKLICH DARAUF HIN, dass ich lediglich die von Ihnen veröffentlichen vertraglichen Regelungen begutachten konnte. Eine verbindliche Gesamtbeurteilung erfordert eine Einblicknahme in alle mietvertraglichen Regelungen. Ich hoffe, Ihnen dennoch mit meinen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iven
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