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Einbehaltung von Raten gegenüber dem Bauunternehmer (Wohngebäude)

| 23.01.2009 08:32 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir bauen derzeit eine Doppelhaushälfte mit einem Generalübernehmer, in das wir demnächst einziehen. Schon jetzt steht fest, dass erhebliche vereinbarte Leistungen beim Einzug noch nicht erbracht worden sein werden (vor allem Garage, Garten, Zufahrt). Im Vertrag ist vereinbart, dass die Schlussrate von ca. 12.000 Euro nach Abnahme fällig sein wird.

Da ich vermeiden will, beim Übernehmer später zum Bittsteller zu werden, möchte ich die Schlussrate noch nicht bezahlen. Meine Frage ist, ob es möglich ist, entsprechend Geld einzubehalten. Muss ich in diesem Fall die Abnahme verweigern? Ist der Einzug eine „stillschweigende“ Abnahme?

Falls ein Zurückbehalt möglich ist – wer legt dann fest, in welcher Höhe dieser erfolgen kann?

Bei Handwerkerleistungen kann man m.W. dreimal so viel einbehalten kann wie die Erledigung voraussichtlich kosten wird. Gibt es eine solche Möglichkeit auch gegenüber dem Generalübernehmer? Gibt es eine solche Möglichkeit auch, wenn bei der Begehung im Rahmen der Abnahme Mängel der erbrachten Leistungen festgestellt worden sind?

Gibt es eine Frist, innerhalb derer der Übernehmer die restlichen Arbeiten erledigen muss?

Schließlich noch zwei Fragen zu speziellen Mängeln/Unzulänglichkeiten:

1. Mit dem Generalübernehmer war vereinbart, dass ein Bausachverständiger einer Prüforganisation im Auftrag und auf Kosten des Übernehmers in vier vorher definierten Bauphasen eine Begehung durchführt und mögliche Mängel dokumentiert. Da sich Übernehmer und Prüforganisation aber zunächst nicht über die Kosten einigen konnten, wurde der Auftrag erst so spät erteilt, dass der erste Prüftermin nicht rechtzeitig stattfinden konnte. Dadurch konnte der wichtigste Punkt dieses ersten Termins, die Besichtigung der Abdichtung der Kellerwände gegen das Erdreich, nicht mehr erledigt werden, was im Bericht auch festgehalten ist. Berechtigt mich dies ebenfalls, im Rahmen der Schlussrate Geld einzubehalten? Welchen „Schaden“ kann ich ggfs. geltend machen?

2. Die Zahlung der einzelnen Raten richtet sich nach dem Baufortschritt. Allerdings sind im Vertrag nicht alle wichtigen Leistungen als „Auslöser“ einer neuen Rate benannt. Dazu gehört die Garage, die über die bisherigen Raten bereits zu mehr als 90 Prozent mitbezahlt wurde, deren Bau bisher aber noch nicht begonnen hat. Ist es möglich, ein solches Ungleichgewicht zwischen tatsächlichem Baufortschritt und bezahlten Raten zum Anlass für eine Einbehaltung zu nehmen? Da die Schlussrate hierfür nicht ausreicht – kann ich auch die vorletzte Rate gegenrechnen, um ein besseres „Gleichgewicht“ zwischen Baufortschritt und bezahlten Raten zu erzielen?

Besten Dank für Antworten auf diese Fragen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Der Generalübernehmer kann grundsätzlich nur für Leistungen eine Vergütung verlangen, die er tatsächlich erbracht hat. Soweit also ein großer Teil seiner vertraglichen Leistungspflichten noch nicht erfüllt wurde, können Sie diese auch nicht abnehmen.
Hier sollten Sie im Abnahmeprotokoll für Ihr Haus ausdrücklich festhalten, welche Leistungen noch fehlen und daher von der Abnahme auszunehmen sind. Die Schlussrate kann also auch in der Höhe der nicht erfüllten Leistungen nicht fällig werden.

Soweit der Generalübernehmer seine Schlussrechnung dann inklusive der nicht ausgeführten Leistungen ausstellt, so ist schon die Prüffähigkeit dieser Rechnung höchst fraglich. Bei einem VOB/B-Vertrag ist die Übersendung einer prüffähigen Schlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung. Dies gilt bei einem BGB-Werkvertrag nicht so direkt, es wird allerdings vermehrt auch berücksichtigt.

Somit ist festzuhalten, dass Sie bei einer Abnahme ausdrücklich die nicht erbrachten Leistungen festhalten sollten. Weiterhin ist es sehr wichtig, dass Sie alle eventuell vorhandenen Mängel genauestens aufführen und sich hier ggf. von einem Bausachverständigen begleiten lassen. Die Abnahme verweigern können Sie nur bei wesentlichen Mängeln, unwesentliche Mängeln, wie üblicherweise bei fast jedem Neubau vorhanden sind, werden im Abnahmeprotokoll aufgeführt und ggf. eine Frist zur Beseitigung aufgeführt. Es ist sehr wichtig, dass Sie alle bekannten bzw. offensichtlichen Mängel aufführen, da Sie sonst gemäß § 640 Abs. 2 BGB mit einem großen Teil Ihrer Mängelrechte ausgeschlossen sind.

Soweit keine förmliche Abnahme durchgeführt wird, kann unter Umständen Ihr Einzug auch nach einer gewissen Zeit als sog. konkludente Abnahme gewertet werden. Nur allein der Einzug wird noch keine Abnahme auslösen, wenn Sie z.B. darlegen können, dass Sie aufgrund eines gekündigten Mietvertrages einziehen mussten.
Allerdings kann sich eine konkludente Abnahme aus der mehrmonatigen Nutzung der Bauleistung ohne wesentliche Beanstandung ergeben. Ebenso kann nach der Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm trotz vereinbarter förmlicher Abnahme mehrere Wochen nach Einzug in das im Wesentlichen fertigge-stellte Haus eine stillschweigende Abnahme angenommen werden (Ganten/Jagenburg/Motzke, Kommentar zur VOB, § 12 VOB/B, Rn 13 mit Verweis auf OLG Hamm, NJW 1995, 1233).

Über dies hinaus steht Ihnen bei vorhandenen Mängeln ein Zurückbehaltungsrecht zu. Auch zwischen Ihnen und Ihrem Generalübernehmer wird ein Werkvertrag geschlossen worden sein, so dass dasselbe gilt, wie bei jedem Handwerker. Allerdings gibt es seit dem 01.01.2009 eine Neuregelung des § 641 Abs. 3 BGB. Dieser lautet nunmehr:

"Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten."

Ihnen steht mithin bei Mängeln nach der Abnahme ein Zurückbehaltungsrecht in doppelter Höhe zu. Hinsichtlich aller festgestellten und noch in der Zukunft auftretender Mängel sollten Sie diese Mängel immer dem Generalübernehmer schriftlich mitteilen und unter Fristsetzung auffordern, diese Mängel zu beheben. Nach Ablauf einer angemessenen Frist stehen Ihnen dann weitere Rechte zu, wie z.B. den Mangel durch einen Drittunternehmer beseitigen zu lassen und zuvor vom Generalübernehmer hierfür einen Kostenvorschuss zu verlangen.

Bezüglich der Begehung durch einen Bausachverständigen kommt es darauf an, was Sie mit dem Generalübernehmer vertraglich nachweislich vereinbart haben. Wurde diese Begehungen als vertragliche Leistung vereinbart, so können Sie diese grundsätzlich einzufordern bzw. ggf. entsprechend mindern. Sollte eine nachträgliche Überprüfung jedoch unmöglich oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sein, so darf der Generalübernehmer allerdings diese verweigern.
Dies könnte eventuell der Fall sein, wenn zur Überprüfung der Abdichtung des Kellers das gesamte Erdreich wieder entfernt werden müsste. Trotzdem stehen Ihnen natürlich beim Auftreten von Mängeln immer die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche zu.

Bei den Baufortschrittsraten ist es üblicherweise so, dass nicht alle Einzelleistungen aufgeführt sind. Da die Außenanlagen grundsätzlich zu den Leistungen gehören, die zum Schluss erfolgen, werden Sie grundsätzlich eher der letzten Rate zugerechnet. Da hier diese Leistungen noch fehlen, muss, wie bereits ausgeführt, der Gegenwert der Leistung von der Forderung abgezogen werden. Dies kann ggf. auch dazu führen, dass der Generalübernehmer zunächst keine Zahlung mehr verlangen kann. Grundsätzlich würde ich allerdings davon ausgehen, dass eine fehlende Garage sowie die Außenanlagen nicht einen Wert von 12.000,- Euro übersteigen.
Wie bereits ausgeführt, ist der Generalübernehmer verpflichtet, diese Minderleistungen von sich aus zunächst abzuziehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin


FELDMANN Rechtsanwälte
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@feldmann-rechtsanwaelte.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290

Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2009 | 11:12

Sehr geehrte Frau Dr. Feldmann,

vielen Dank für die ausführliche und informative Antwort.

Ich habe noch drei kurze Rückfragen:

- Woran kann ich mich orientieren, wenn es darum geht, einen angemessenen Betrag für die Beseitigung von Mängeln und für nicht erbrachte Leistungen zu ermitteln?

- Der Betrag der Schlussrate wird vermutlich nicht ausreichen, um sowohl die bei Abnahme noch nicht erbrachten Leistungen (Garage, Zufahrt) als auch Mängel (in doppelter Höhe) vollständig abzudecken. Ist in diesem Fall auch eine Verrechnung mit noch ausstehenden vorgelagerten Raten möglich?

- Wie hoch ist der „Schaden“ durch eine vertraglich vereinbarte, vom Generalübernehmer aber nur eingeschränkt ermöglichte Tüv-Prüfung? Beschränkt sich dies auf anteilige Kosten der Prüfung, oder sind weitergehende Zurückbehaltungen möglich? Ein Tüv-Dokument über eine vollständige baubegleitende Prüfung wäre ja möglicherweise gut für den Wert des Gebäudes.

Besten Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2009 | 12:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Betrag, der zurückbehalten werden darf, orientiert sich an den Kosten der voraussichtlichen Mängelbeseitigung. Zur Orientierung können Sie daher z.B. bei Handwerkern anfragen, was die konkrete Leistung kosten würde. Ähnlich ist der Wert für nicht erbrachte Leistungen zu bemessen, gerade die Kosten für eine Garage lassen sich in der Regel über den Hersteller erfahren.
Im Zweifel muss der Generalübernehmer Ihnen belegen, dass er hier andere Kosten bezogen auf den Gesamtpreis kalkuliert hat.
Soweit Sie weitere Raten noch nicht gezahlt haben, ist natürlich auch ein Zurückbehaltungsrecht möglich. Sie sollten hier nur die Höhe Ihres Zurückbehaltungsrechts realisitisch berechnen, da sonst Ihrem Generalunternehmer ein Recht zusteht, seine Leistungen nicht weiterzuführen.
Der Schaden für eine nicht durchgeführte TÜV-Prüfung lässt sich von rechtlicher Sicht nicht verlässlich schätzen, hier sollten Sie beim TÜV die konkreten Kosten erfragen. Weitergehende Schäden nachzuweisen ist meines Erachtens auch kaum möglich, da Sie nachweisen müssten, bei durchgeführter Prüfung einen höheren Verkaufswert erzielen zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann

Bewertung des Fragestellers 25.01.2009 | 11:46

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