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Einbehaltung und Verrechnung von Nebenkosten mit Mietkaution


18.02.2006 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



hallo und guten abend,
ich habe eine frage zu folgender sachlage:
meine mietwohnung wurde ordungsgemäß gekündigt und am 29.09.05 an den vermieter zurückgegeben. im übergabeprotokoll wurde als einziger mangel ein fehlender zimmerschlüssel vermerkt.
der vermieter hat bei mietbeginn eine kaution von 800€ von mir erhalten, auf deren rückzahlung ich noch immer warte.
ich habe ihm (da ich nach mehreren schriftlichen und mündlichen aufforderungen keine reaktion kam) daher vor zwei wochen eine frist zur rückzahlung der kompletten kaution + zinsen bis zum 29.03.06 gesetzt und darauf aufmerksam gemacht, dass ich im falle der nicht-zahlung unmittelbar danach einen mahnbescheid gegen ihn erwirken werde.
nun kam heute per post eine nebenkostenabrechnung mit dem vermerk, dass - sofern ich diese anerkenne und ihm unterschrieben zurücksende - er sofort die kaution abzüglich der angeblichen nachforderung durch eine nebenkostennachzahlung die kaution sofort zurückerstattet.
da die nebenkostenabrechnung jedoch mehr als fehlerhaft ist (enthält u.a. nicht abrechenbare hausverwaltungskosten, nicht im mietvertrag als nebenkosten vereinbarte kosten für gemeinschaftsstrom, fehlende verteilerschlüssel, kosten, die definitiv nicht entstanden sind, falsche müllgebühren, hauswartkosten obwohl es gar keinen hauswart gabe usw.) werde ich diese natürlich nicht anerkennen.
seiner berechnung nach bekommt er nach eine nachzahlung von ca. 500€ abzüglich der kaution von 800€, also 300€ zu meinen gunsten.
wenn ich jedoch nur die posten aus den nebenkosten herausrechne, die unzulässig sind (bspw. hausverwaltungskosten), definitiv nicht entstanden sind (hauswart, da nicht vorhanden) oder nicht im mietvertrag vereinbart waren (gemeinschaftsstrom), komme ich auf ein ergebnis, dass ich bei den nebenkosten sogar noch ein guthaben rausbekomme und somit auch mehr als meine 800€ kaution wiederbekommen müsste.
nun zur eigentlichen frage:
kann ich für den fall, dass er die kaution nicht bis zum genannten termin zurückzahlt, trotzdem einen mahnbescheid über den kautionsbetrag von 800€ erwirken oder laufe ich gefahr im falle eine widerspruches seinerseits auf den kosten für mahnbescheid, gericht etc. sitzen bleibe und er erfolgreich widerspruch einlegen kann?
ich habe die problematik bereits heute am telefon mit ihm besprochen und er ist auf dem standpunkt, dass alle kosten rechtens wären und es daran nichts zu rütteln gibt. die fronsten sind also recht verhärtet, er sagt es gibt die kaution abzüglich der angeblich offenen nebenkostenabrechnung sofort zurück wenn ich die nebenkostenabrechnung schriftlich anerkenne und ansonsten nichts, bis die abrechnung geklärt ist.
darf er trotzdem die komplette kaution einbehalten so lange er will? oder kann ich nach 6 monaten wartezeit trotz strittiger (aber wohl rechtlich eindeutig zu meinen gunsten stehender) sachlage bei der nebenkostenabrechnung einen mahnbescheid erwirken?
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Hinsichtlich Ihrer ersten Frage ist anzumerken, dass die Rechtsprechung zugunsten des Vermieters zulässt, die Kaution mindestens ein halbes Jahr problemlos einzubehalten.
Erst nach diesem einen Jahr gerät der Vermieter in Erklärungsnotstand, um begründen zu müssen, dass er die Kautionsabrechnung nicht erstellen kann.
Diese Kaution als Mietsicherheit ist zu keinem Zeitpunkt „Geld“ des Vermieters geworden, sondern Ihres geblieben, da dieses getrennt vom Vermögen des Vermieters gehalten werden muss.
Aus diesem Grunde wäre eine Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens noch etwas verfrüht und würde ein Rechtsmittel durch den Vermieter geradezu provozieren.
Im Übrigen wäre dieses Verfahren auch ansonsten nicht anzuraten, da das Mahngericht materiell nichts prüft, zumal dies schon dem maschinellen Verfahren, dem das gerichtliche Mahnverfahren unterliegt, dies zuwider laufen würde.

In Ihrer weiteren Sachverhaltsdarstellung sprechen Sie die „sechsmonatige Warte-frist“ selbst an, nach der die Kaution als Mietsicherheit an den Mieter auszukehren ist.
Die strittige Lage in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung kann dazu führen, dass der Vermieter tatsächlich die Kaution auch über den Zeitpunkt hinaus bis zur letztendlichen Klärung einbehalten darf.
Dies schon deswegen, um das Prozessrisiko auf den Mieter abzuwälzen, da dieses grundsätzlich beim Vermieter liegen würde, da dieser eine Nachzahlung zu beanspruchen wünscht.
Nach dieser „Wartezeit“ verbliebe Ihnen die Kautionsklage, wobei dann die Betriebskostenabrechnung materiell geprüft werden würde.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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