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Einbehaltung der Mietnebenkosten-Rückerstattung zwecks Renovierung

25.08.2009 21:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

Ende September 2008 sind wir aus einer Mietwohnung ausgezogen. Beim Auszug wurde ein Übergabeprotokoll vom Vermieter erstellt, welches von beiden Parteien unterschrieben wurde. Wesentlicher Inhalt hier sind diverse Gegenstände der Mietwohnung und Zählerstände. Es wurden keinerlei Angaben zum allgemeinen Zustand der Wohnung gemacht.

Zur Info: (Auszug aus Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen)
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 5 Jahre.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - fälligen Arbeiten auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
...

Vor dem Auszug hatte ich dem Vermieter telefonisch mitgeteilt dass die Wände nicht in einem weißen Farbton gestrichen sind, sondern je nach Raum in Apricot, hellem Grün und hellem Blau. Seine Reaktion darauf war wie folgt: ..."dezente Pastellfarben"..."Renovierung bei Einzug"

Wie bereits vorher angemerkt wurde bei der Übergabe auch nichts bemängelt. Im Gegenteil, man hat sich bei uns über einige Rückbaumassnahmen bedankt.

Ende März wurde uns dann die Bankbürgschaft zurückgesendet mit folgenden Hinweisen:
a) Wohnung nur schwer zu vermieten, da intensive Wandfarben
-> von dezenten Farbtönen sind wir jetzt zu intensiven Farben gewechselt
b) Die Wohnung musste erst komplett weiß gestrichen werden.
c) Man werde in Zukunft einem Mieter nur noch gestatten die Wohnung farbig zu gestalten wenn dieser zusagt vor dem Auszug die Wohnung in einer neutralen Farbe zu streichen.

Darauffolgend hatte ich um die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gebeten. Der Abrechnungszeitraum ist von Oktober bis September und die Abrechnung wurde bisher immer spätestens Anfang April zugestellt.

Nach diversen Anfragen habe ich diese auch erhalten, per eMail. Auf meine bitte hin den verbleibenden Betrag auf mein Konto zu überweisen habe ich die folgendes als Antwort erhalten: eine Kopie einer Rechnung über Malerarbeiten mit einem Verweis auf die Rechnungspositionen die sich auf das Streichen der Wände beziehen und einer Frage ob ich wirklich auf eine Rückerstattung der verbleibenden Nebenkosten bestehen würde.

Ob es sich hier um eine Drohung handelt kann ich nicht wirklich beurteilen, aber an dieser Stelle muss ich sagen: ja ich bestehe darauf, da man die Rückerstattung ohne mein Einverständnis einbehalten wollte.

Meine Frage: Besteht die Möglichkeit dass der Vermieter bezüglich der Malerarbeiten noch Kosten geltend machen kann, obwohl die Wohnung bereits abgenommen wurde, die Bürgschaft zurückerstattet wurde und seit Auszug aus der Wohnung bereits 11 Monate vergangen sind.
Die Beauftragung einer Firma zur Renovierung der Wohnung erfolgte ohne mein Wissen.

Gruß und Danke...

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Hier könnte man schon die Frage stellen, ob Sie nach dem Mietvertrag überhaupt verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Keine Renovierungspflicht besteht, wenn der Mietvertrag diesbezüglich eine "starre Klausel" ("Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 5 Jahre") enthält. Das hängt davon ab, wie man den Begriff "regelmäßig" interpretiert. Soll damit gesagt werden, daß der Mieter innerhalb der aufgeführten Fristen regelmäßig, also im wiederkehrenden Turnus der genannten Jahre, renovieren muß, liegt eine starre Fristenregelung vor. Folge: Der Mieter braucht keine Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Versteht man dagegen unter "regelmäßig", daß in der Regel im genannten Turnus zu renovieren sei, spricht man von einem "weichen" Fristenplan. D. h. der Mieter muß renovieren.

Die Ausdrucksweise im Mietvertrag ist auslegungsfähig, so daß es im Streitfall auf die Interpretation durch das Gerichts ankommt.


2.

Wenn eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht, muß der Vermieter den Mieter ggf. auffordern, diese auszuführen. Hierzu hat der Vermieter eine Frist zu setzen.

Da eine Übergabe stattgefunden hat, anläßlich der der Vermieter den Zustand der Wohnung nicht beanstandet hatte, durften Sie davon ausgehen, daß der Vermieter die Wohnung so akzeptieren würde, wie Sie sie übergeben hatten.

D. h. der Vermieter kann die Kosten für die Malerarbeiten nicht auf Sie abwälzen.

Demzufolge sollten Sie Rückzahlung zuviel gezahlter Nebenkosten verlangen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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