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Einbehaltung der Kaution aufgrund angeblich verdeckter Mängel rechtmäßig?

| 23.07.2013 14:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Kautionsrückzahlungsanspruch

Hallo,

da sich mein Vermieter weigert das Kautionssparbuch über 3 Kaltmieten freizugeben, hoffe ich nun mithilfe dieser Seite eine Antwort darauf zu finden, wie ich diesen zur Freigabe der Verpfändungserklärung des Mietkautionssparbuchs bewegen kann.

Der Sachverhalt sieht folgendermaßen aus:

- Mietvertrag wurde zum 30.09.2010 gekündigt
- Im Übergabeprotokoll wurden keine Mängel festgehalten
- Mein ehemaliger Vermieter plädiert auf "verdeckte Mängel", und nimmt dies zum Anlass die Kaution bis heute einzubehalten.
- Alle angeblich verdeckten Mängel wären auf meinen Hund zurückzuführen: zerkratzte Türen, zerkratzte Badewanne, und vor allem Geruchsbelästigung aufgrund des Hundes.
- Der Hund wurde bei Abschluss des Mietvertrages genehmigt. Dies ist auch im Mietvertrag festgehalten.
- Bereits vor Übergabe der Wohnung waren die neuen Mieter mehrfach für mehr als 1 Stunden in der Wohnung. Geruchsbelästigung war definitiv nicht vorhanden. Der Hund hat auch NIE in die Wohnung uriniert. Dass es ein wenig typisch nach "Hund" riecht, dürfte ja jedem klar sein. Hätte es zum Zeitpunkt der Wohnugnsübergabe störend nach Hund gerochen, wäre dass wohl jedem aufgefallen. Hundegeruch als "Verdeckten Mangel" zu bezeichnen und die Kaution mit der Begründung der kompletten Fußboden müsse deswegen ausgetauscht werden, einzubehalten, ist aller Ansicht nach nicht rechtmäßig.
- Im Januar 2011 teilte mir mein Vermieter mit, dass ich diese verdeckten Mängel meiner Versicherung melden solle. Dies tat ich auch, da ich meine Kaution wiederbekommen wollte. Auch wenn die vom Vermieter geschilderten Mängel für mich nicht nachvollziehbar waren.
- Die Versicherung weigerte sich für die von meinem Vermieter geschilderten Mängel aufzukommen, da im Übergabeprotokoll nicht davon vermerkt war.

Die gesamte Kaution befindet sich immernoch auf dem Konto. Ohne die Unterschrift meines Vermieters kann ich jedochr nicht auf das Geld zugreifen. Er selbst hat dies auf nicht versucht. Da er wahscheinlich ganz genau weiß, dass ich 14 Tage Widerrufsrecht habe. Und hiervon auch Gebrauch gemacht hätte.

Anstatt meinen Vermieter nun erneut mit E-Mail zu bombardieren, hätte ich gerne eine aussagekräftige E-Mail mit Punkten, die in dazu bewegen, die Unterschrift zu leisten, dass Kautionssparbuch freizugeben. Nachhaltige Informationen, die ihm zeigen, dass ich nach deutshen Rechtsstand auch wirklich im Recht bin.

Laut §548 des BGB dürfte die ganze Sache nach sechs Monaten bereits verjährt sein, siehe:
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html

Mittlerweile sind es nun schon fast drei Jahre seit Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach Telefonaten mit zwei unterschiedlichen Antwälten bin ich mir sicher, dass ich im Recht bin. Allerdings will ich die Angelegenheit aufgrund des geringen Streitwertes von ca. 1300 EUR nicht gerichtlich durchführen.

Was ich jetzt von einem kompetenten Antwalt benötige, ist eine Blanko E-Mail, die ich meinem Vermieter schicken kann, welche ihm die Einsicht gewährt, dass er um die Freigabe des Mietkautionssparbuchs nicht herum kommt. Und im schlimmsten Fall, dass sein weiteres Zögern mit Kosten für ihn verbunden sein wird.

Besten Dank bereits im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt.

Eine E-Mail wird nichts daran ändern, dass Ihr Vermieter jetzt plötzlich - nach mehr als zwei Jahren - seine Meinung ändert.
Er spielt auf Zeit.

Der Vermieter muss die angeblich durch Sie verursachten Mängel ganz konkret örtlich und inhaltlich beweisen.

Sie haben einen Anspruch, dass der ehemalige Vermieter über die Kaution abrechnet und die kaution zuzüglich Zinsen auszahlt.

Trotz Verjährung könnte der Vermieter bei bestehender Forderung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruchs aufrechen, sodass sich Ihr Anspruch mindern würde.

Beachten Sie, dass Ihr Anspruch auf Rückzahlung Ende 2013 verjährt, wenn nicht rechtzeitig ein Mahnbescheid beantragt oder Klage eingereicht wird.

Der Kautionsrückzahlungsansprüch entsteht aufschiebend bedingt mit Zahlung der Kaution. Die Bedingung tritt mit Ende von Mietverhältnis + Überlegungsfrist (maximal sechs Monate) ein.

Fordern Sie den Vermieter schriftlich - am besten per Boten - zur Abrechnung über die Kaution unter Fristsetzung auf.

Beauftragen Sie danach einen Rechtsanwalt. Dessen Kosten hat der Vermieter wegen Verzugs zu tragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2013 | 10:21

Wie bereits in meiner ersten Darlegung des Falls geschildert, weigert sich mein Vermieter die Kaution freizugeben, da er den angeblichen Schaden nicht selbst tragen möchte. Meine Versicherung weigerte sich ebenfalls für den Schaden aufzukommen. Nur spielt der Vermieter auf Zeit.

Damit ich den Vermieter möglichst wirksam kontaktieren kann, wäre die Angabe der Paragraphen auf denen Ihre Aussagen beruhren sehr hilfreich. Sowie das Hinzufügen einiger Details, der Punkte, die Sie lediglich angerissen haben.

"Der Vermieter muss die angeblich durch Sie verursachten Mängel ganz konkret örtlich und inhaltlich beweisen."
-> Wie konkreet muss der Vermieter diese Mängel beweisen? Fotos? Zeugen etc.? Bis wann hatte er Möglichkeit diese Beweise zu dokumentieren? Existiert eine Frist, zwischen Wohnungsübergabe und den Festhalten von Beweisen der angeblichen Mängel?

-> Der Vermieter meint, dass das Übergabeprotokoll bei verdeckten Mängeln nicht ausschlaggebend sei. Ist diese Aussage korrekt?

-> Was versteht sich unter einem verdeckten Mangel? Mein Vermieter führt Kratzspuren in der Wanne (welche er bereits ausgetauscht hat), Kratzspuren an allen 7 Türen, sowie und dies ist das angebliche Hauptproblem, den starken Hundeurin, welcher die neuen Mieter extrem stört, und weshalb er sogar den kompletten Fußboden austauschen wollte, als verdekcte Mängel an. Ist er hier im Recht oder fällt dies nicht unter verdeckte Mängel?

-> Wann genau endet mein Rechtsanspruch auf Auszahlung der Kaution? Sie sagten Ende 2013. Heißt dies exakt drei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses? Bis wann muss ich alelrspätestens Mahnbesscheid oder Klage einreichen? Welche ist die effektivere und sinnvollere Maßnahme in meinem Fall: Mahnbescheid oder Klage?

"Fordern Sie den Vermieter schriftlich - am besten per Boten - zur Abrechnung über die Kaution unter Fristsetzung auf."
-> Welche Frist ist hier angemessen? Frage ich einfach nach "Abrechnung über die Kaution" oder muss ich dieser Bitte noch weitere Punkte hinzufügen, um meinen Anspruch geltend zu machen?

"Beauftragen Sie danach einen Rechtsanwalt."
-> Würde ich den RA nach Ablauf der gesetzten Frist beauftragen oder bereits nach Einreichen meiner Forderung?

"Beauftragen Sie danach einen Rechtsanwalt. Dessen Kosten hat der Vermieter wegen Verzugs zu tragen."
-> Heißt das für mich, dass ich keinerlei Anwaltskosten tragen muss, selbst wenn ich den Fall verliere? Ich bitte um Angabe der Quelle dieser Aussage.
Ist dies, weil der Vermieter nach der sechsmonatigen Verjährungsfrist verpflichtet gewesen wäre, mir die Kaution auszuzahlen? Ich möchte auf keine Fall auf den Anwaltskosten sitzenbleiben. Besteht irgendein Risiko, dass ich etwaige Kosten selbst zahlen muss?

Bin ich bereits nach deutschen Rechtsstand unbestritten im Recht, da der Vermieter sechs Monate verstreichen lassen hat?

Vielen Dank für alle ergänzenden Aussagen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2013 | 11:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie stellen sieben Nachfragen.

Diese stehen - unter Berücksichtigung des nur etwas über dem Mindesteinsatz liegenden Betrages - außer Verhältnis zu Ihrem Einsatz.


Wie bereits angedeutet, hilft die sechsmonatige Verjährungsfrist nicht weiter, da der Vermieter die Aufrechnung erklären kann, da sich Ihre Forderung und seine angebliche Forderung vor der Verjährung aufrechenbar gegenüber standen.

Der Anspruch aus Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB (Verzug).

Wenn Sie die Klage verlieren, müssten Sie die Kosten tragen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, d.h. am 1.1.2011 0 Uhr. Verjährung tritt damit mit Ablauf des 31.12.2013 ein.
Das ist auch der Tag an dem Klage / Mahnantrag bei Gericht eingegangen sein müssen.



Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.07.2013 | 11:12

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