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Einbehaltung Nebenkosten nach Beendigung Mietvertrag

07.07.2015 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mit meiner Frau in einer Mietwohnung gewohnt (01.12.2013 bis 28.02.2015). Wir haben eine Kaltmiete in Höhe von 900€ und eine BNK Vorauszahlung von 400€ vereinbart. 2013 haben wir die Abrechnung erhalten und es hat alles gepasst. 2014 haben wir ca. 1100€ zurück bekommen. Unser Mietvertrag haben wir zum 28.02.2015 gekündigt gehabt und für die zwei Monate noch insgesamt 800€ Nebenkosten vorausbezahlt. Die Mietkaution in Höhe von 1800€ haben wir bis auf einen Betrag von 300€ zurück bekommen, diese wurden ohne Rücksprache einbehalten. Es war lediglich ein Hinweis in der Nebekostenabrechnung "Ihre Mietkaution erhalten Sie ebenfalls entsprechend der MIetdauer zurück".

Was ist die rechtliche Grundlage? Gibt es überhaupt eine Grundlage, wenn wir Nebenkosten von 2014 zurück erhalten haben? Soviel zurück zu behalten? Kann ich einfach hergehen und das Mietkautionskonto einfach voll auflösen, läuft auf den Mieter?
Wie kann die Begründung sein um ggf. doch schon das Geld vorher zu bekommen? Eventuell gibt es dazu ein Urteil?

Ich kann den Vermieter persönlich nicht leiden, deswegen haben wir das Mietverhältnis schon so kurzfristig beendet und deswegen sehe ich es auch nicht ein im das Geld noch für nochmals ein Jahr zu belassen (Zinsen hin oder her)










Sehr geehrter Ratsuchender,


es gibt in der Tat eine rechtliche Grundlage in § 551 BGB, wonach der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietsicherheit (=Kaution) nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf, wenn aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung über dafür geleistete Vorauszahlungen eine Nachforderung zu erwarten ist (AG Gießen: Urt.v. 10.05.2012, Az.: 48 C 352/11).

Die Kaution sichert dabei auch alle noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben - es werden dabei auch Nachforderungen der vom Mieter möglicherweise zu tragenden Nebenkosten umfasst (BGH: Urt.v. 18.01.2006, Az.: III ZR 71/05).


Danach dürfte der Vermieter bis zum Ablauf einer ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist den Teil der Mietkaution einbehalten, der zur Sicherung seiner Ansprüche angemessen ist, wobei hier die Jahresabrechnung erst wohl in 2016 erstellt wird.

Allerdings darf der Vermieter eben nur den Teil, den er zur Sicherung seiner Ansprüche voraussichtlich benötigt zurückbehalten.

Und nach ihrer Sachverhaltsschilderung wären 1.500 € nur für die Nebenkosten viel zu viel, wenn man die Vorauszahlungen und die bisherigen Abrechnungen der Vorjahre berücksichtigt.

Danach dürften dem Vermieter eigentlich keine Zurückbehaltungsrechte zustehen und er hat die Kaution auszuzahlen, wenn wie bei ihnen die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben zu Ihren Gunsten ergeben hat (AG Krefeld, Urt.v. 12.06.2007, Az.: 12 C 301/06).


Gerade in Hinblick auf diese Urteile und das Urteil des AG Krefeld sollten Sie dem Vermieter eine kurze Frist zur Zahlung setzen; nach Fristablauf bleibt dann nur noch die gerichtliche Auseinandersetzung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2015 | 17:28

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Es wurden von der Kaution 300€ einbehalten, also für einen gerichtlichen Schritt meiner Meinung nach zu wenig.

Aber da wir ja für das Jahr 2014 bereits 1100€ zuviel bezahlt haben und folglich die neue Vorauszahlung für 2015
eh angepasst worden wäre sehe ich kein Grund für eine Einbehaltung, zumal wir ja im Januar, Februar noch die höhere Vorauszahlung geleistet haben.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2015 | 17:36

Sehr geehrter Ratsuchender,


sorry, ich hatte es so verstanden, dass Sie nur 300 € erhalten haben.



Aber auch der Einbehalt von 300 € ist hier nicht gerechtfertigt, denn dann müssten ja nur für diese zwei Monate NK i.H.v. 1.100 € vom Vermieter als wahrscheinlich angesehen werden können, was aber angesichts der bisherigen Abrechnungen kaum eintreten könnte, wenn nach den Vorjahren wohl nur mtl. 300 € rund angefallen sind, Sie aber schon 400 € Vorauszahlung geleistet haben.

Wodurch dann ein Nachzahlungsbetrag zu erwarten sein soll, ist nicht nachvollziehbar.


Sicherlich ist aber bei einem Betrag von 300 € der Kosten- und Arbeitsaufwand im Verhältnis zur Summe zu hoch, so dass es eher einer Klage aus Prinzip entsprechen würde, als es wirtschaftlich sinnvoll erscheint.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg.



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