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Einbehaltung Mietkaution wegen Schönheitsreperaturen


03.06.2005 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrter Ratgebender,
ich freue mich über die Beantwortung folgender Fragen zum unten stehenden Sachverhalt.

1.) Besteht ein grundsätzlicher Anspruch auf Schönheitsreperaturen mit der unten beschriebenen Rechtslage? (hinsichtlich der Festlegung starrer Fristen in § 11, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB)
2.) Habe ich ein Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution? Wenn ja, anhand welcher der genannten Faktoren?
3.) Wie sollte ich weiter vorgehen?

Sachlage: Vermieter behält eine anteilige Übernahme von Schönheitsreperaturen in Höhe von 20 Prozent (Küche 35 %)eines Angebotes einer Malerfirma in Höhe von 310,54 € (Gesamtschätzung: 1552,72 €) aus der Kaution ein.
Des weiteren behält er die volle Kostenübernahme der Renovierung einer Küchenwand in Höhe von 169,10€ ein. (Gesamtstreitwert 479,64 €)

Rechtliche Grundlage Mietvertrag:
§ 11 (Schönheitsreperaturen):
1. Die Schönheitsreperaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreperaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. ...
2. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
33 % in Küchen, Baderäumen und Dielen bei Schönheitsreperaturen, die länger als ein Jahr zurückliegen, ...
20% in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten bei Schönheitsreperaturen, die länger als ein Jahr zurückliegen, ...
Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch vorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreperaturen in Eigenarbeit ausführt.
3. Die Schönheitsreperaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter entgegen einer Mahnung seitens des Vermieters seinen Verpflichtungen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung setzen, daß er die Durchführung der Schönheitsreperaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu Verlangen.

§ 30 (Sonstige Vereinbarungen): Bei Beendigung des Mietverhältnisses, hat der Mieter die Wohnung wieder sehr sauber und ohne Beschädigungen, an den Vermieter zurückzugeben.
Alle ausführenden Arbeiten gleich welcher Art, sind von einem Fachmann in einem einwandfreien Zustand auszuführen und werden von dem Vermieter abgenommen. Sollte eine Einigung über die Abnahme der ausgeführten Arbeiten zwischen Vermieter und Mieter nicht möglich sein, so wird auf Antrag eines Vertragsbeteiligten ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der Handwerkskammer zu Köln als Schiedsgutachter hinzugezogen, dem sich beide Parteien unterwerfen. Die Kosten trägt die die unterlegende Partei. Kleinreperaturen bis zu einer Höchstgrenze von EU 120,00 im Jahr, trägt der Mieter.

Hergang:

1.) Mietzeitraum: 01.04.04 – 31.03.05 (1 Jahr)
2.) Wohnung wurde dem Mieter in einem ordentlichen Zustand übergeben (nicht frisch renoviert)
3.) Durchführung von Schönheitsreperaturen vor dem Auszug seitens des Mieters (inklusive Anstreichen der Wände)
4.) Abnahme der Wohnung durch die Tochter des Vermieters mit folgender Vermerkung im Abnahmeprotokoll: Für den Nichtfachmann lassen sich bezüglich der vom Mieter in Eigenarbeit vorgenommenen Malerarbeiten Farbabweichungen (in Folge eines zeitverzögertem Anstriches zwischen Wand und Decke) feststellen. Grobe Mängel sind nicht vorhanden. (vorbehaltlich Abnahme durch Maler)
5.) Teilrückzahlung der Kaution unter Einbehaltung der Streitsumme mit der Begründung: „Sehr geehrte Vermieter, leider haben Sie die Wohnung in einem schlechten, nicht gestrichenen Zustand zurückgegeben. Zum Teil haben Sie etwas nachgebessert und das so unfachmännisch, dass es selbst Leihen wie den Nachmietern, insbesondere im Wand/Deckenbereich aufgefallen ist. ...“
6.) Keine Mitteilung seitens des Vermieters, dass er den Zustand bemängelt. Ebenso keine Aufforderung zur Beseitigung des Mangels in einer angemessenen Frist.
7.) Rückfrage beim Nachmieter ergab (schriftlich bestätigt): „Die Wohnung ist keinesfalls in einem schlechten, nicht gestrichenen Zustand übergeben worden. Kleine Farbabweichungen sind nach genauerem Hinschauen zwar aufgefallen, diese waren aber unscheinbar und beeinträchtigen den guten Zutand der Wohnung nicht.“
8.) Zwischen dem Auszug und dem Neueinzug der Nachmieter wurden einer erneuten „Weissung“ der Wand in der Küche eines Malerbetriebes keine weiteren Schönheitsreperaturen durch den Vermieter durchgeführt. Der Vermieter übergab die Wohnung mit den uns in Mängel gestellten Punkten in einem ordentlichen Zustand.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

Auf Grund der starren Regelung verstößt die Klausel im Mietvertrag gegen die Regelungen zu AGBs und ist als unangemessene Benachteiligung unwirksam.

Machen Sie den Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter geltend.

Weisen Sie insbesondere auch noch darauf hin, dass Sie nicht zur Renovierung verpflichtet waren und dass die Wohnung offenbar abgenommen wurde (hierbei kommt es auf das genaue Protokoll an).

Suchen Sie im Zweifel einen Kollegen vor Ort auf, um die Angelegenheit zur Not gerichtlich weiter zu verfolgen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2005 | 09:54

Sehr geehrter Ratgebender,

vielen Dank für die Information. Eine kurze Nachfrage möchte ich noch stellen.

Abgesehen von der unangemessenen Beteilung wegen der starren Fristen:
Die Wohnung wurde übergeben mit Vermerk im Übergabeprotokoll "Für den Nichtfachmann lassen sich bezüglich der vom Mieter in Eigenarbeit vorgenommenen Malerarbeiten Farbabweichungen (in Folge eines zeitverzögertem Anstriches zwischen Wand und Decke) feststellen. Grobe Mängel sind nicht vorhanden. (!!vorbehaltlich Abnahme durch Maler!!!) zum späteren Zeitpunkt.
Gilt die Wohnung auch dann als abgenommen, wenn keine Aufforderung zur Behebung eines Mangels in einen angemessenen Zeitraum (nach der Abnahme durch den Maler), bei uns eingetroffen ist? (sondern einfach gemalert wurde und uns die Rechnung zugestellt wurde)

Habe ich die Möglichkeit rechtliche Schritte wegen Betruges mir vorzubehalten hinsichtlich der Punkte:
5.) Teilrückzahlung der Kaution unter Einbehaltung der Streitsumme mit der Begründung: „Sehr geehrte Vermieter, leider haben Sie die Wohnung in einem schlechten, nicht gestrichenen Zustand zurückgegeben. Zum Teil haben Sie etwas nachgebessert und das so unfachmännisch, dass es selbst Leihen wie den Nachmietern, insbesondere im Wand/Deckenbereich aufgefallen ist. ...“
und
7.) Rückfrage beim Nachmieter ergab (schriftlich bestätigt): „Die Wohnung ist keinesfalls in einem schlechten, nicht gestrichenen Zustand übergeben worden. Kleine Farbabweichungen sind nach genauerem Hinschauen zwar aufgefallen, diese waren aber unscheinbar und beeinträchtigen den guten Zutand der Wohnung nicht.“

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2005 | 19:09

Vielen Dank für sie Nachfrage.

Zunächst sollten Sie auf jeden Fall noch anbringen, dass nicht renoviert wurde und keine erhebliche Abnutzung und guter Zustand vorlag(Nachmieter als Zeuge). Hier könnte ein Berufen auf die Renovierungspflicht treuwidrig sein (entschieden für den Fall, dass Wohnung sowieso umgebaut wird).

Als mangelfrei abgenommen wird man die Wohnung gilt die Wohnung wohl nicht – allerdings sind die Mängel die man Ihnen nun vorwirft wohl kaum vom Inhalt des Protokolls gedeckt. Auch dies sollten Sie dem Vermieter noch einmal deutlich machen.

Strafrechtlich sehe ich hier noch keinen Betrug, da dieser eine Täuschungshandlung voraussetzt. Hier streitet man sich (zunächst) nur um den Zustand – eine Täuschung vermag ich nicht zu erkennen.

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