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Einbehaltene Mietkaution!


06.02.2006 17:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

Nach fünf Jahren habe ich meine Mietwohnung fristgerecht zum 31.12.2005 gekündigt. Die damalige Mietkaution in Höhe von DM 1.460,00 wurden durch die Hausverwaltung verzinst angelegt und am 03.01.2006 - 774,36 € EUR inkl. Zinsen - aufgelöst. Ich habe eine Vollmacht unterschrieben, dass die Hausverwaltung dieses Konto auflösen darf und der gesamte Betrag auf das Hausverwaltungskonto überwiesen wird. Das Übergabeprotokoll wies "keine Mängel" auf. Die Hausverwaltung hat mir nun am 02.02.2006, einen Monat später, einen Betrag in Höhe 374,36 € EUR überwiesen und einen Restbetrag von 400,00 € EUR für die Nebenkostenabrechnung, die in den fünf Jahren in den Monaten April, Mai und Juni abgerechnet wurden, einbehalten. Der Betrag für die Nachzahlung/Gutschrift der Nebenkostenabrechnung wurde allerdings einen Monat später abgebucht/gutgeschrieben. Der Hausverwaltung ist meine neue Adresse bekannt.

1.) Darf die Hausverwaltung meine Mietkaution einbehalten?
2.) Wie lange darf die Mietkaution einbehalten werden?
3.) Darf ich Zinsen für die späte Überweisung verlagen? Wenn Ja, in welcher Höhe?
3.) Muss der Restbetrag ebenfalls durch die Hausverwaltung verzinst angelegt werden? Wenn Nein, darf ich hier ebenfalls Zinsen verlangen? Und wenn ja, in welcher Höhe?
4.) Sollte die Nebenkostenabrechnung erfolgt sein, inwiefern bzw. in welchem Zeitraum muss die Rückzahlung durch die Hausverwaltung erfolgen?
5.) Wenn die Hausverwaltung Recht hat und die Mietkaution für diesen Zweck einbehalten darf, habe ich denn dann das Recht, die Mietkaution unverzüglich nach Eingang der Nebenkostenabrechnung zu verlangen? Er verlangt eine sofortige/unverzügliche Begleichung der Nebenkosten, indem der meine Einzugsermächtigung hat, dementsprechend kann ich ebenfalls eine sofortige/unverzüglich Begleichung der Nebenkostenabrechnung verlangen, da Ihm meine Bankdaten vorliegen, oder?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
xxx
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Der Vermieter muss die Kaution erst in voller Höhe zurückzahlen, wenn er keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Zur Prüfung, ob dies der Fall ist, ist dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen. Dern Länge wird in der Rechtsprechung unterschiedlich gesehehen; auszugehen ist aber von einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten (letzteres ist als Obergrenze vom BGH bestätigt worden).

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, so darf der Vermieter von der Kaution einen Teil einbehalten, der dem voraussichtlichen Nachzahlungsbetrag entspricht, jedenfalls aber nicht mehr, als es der Höhe nach drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen entspricht.

In Ihrem Fall ist also ein "Sicherheitseinbehalt" wohl nicht zu beanstanden (wobei mir allerdings nicht ganz klar geworden ist, ob die Nebenkostenabrechnung nun bereits erfolgt ist oder noch nicht). Der einbehaltene Betrag muss - wie zuvor die Gesamtkaution - auch weiterhin banküblich verzinst werden.

Nur dann, wenn der Einbehalt unberechtigt ist (weil unstreitig keine Forderungen mehr bestehen oder die Prüfungsfrit um ist), haben Sie Anspruch auf Zinsen wegen verspäteter Rückzahlung, und zwar auf die gesetzlichen Verzugszinsen, die sich auf 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz belaufen, aktuell also auf 6,37 % p.a.

Zu den übrigen Punkten Ihrer Frage noch einmal zusammengefasst: Wenn die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist, muss der hierfür erfolgte Einbehalt unverzüglich ausgezahlt werden. Der Auszahlungsanspruch ist mit Erteilung der NK-Abrechnung fällig und darf vom Vermieter sodann nicht mehr verzögert werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten. Sollten noch Unklarheiten bestehen, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2006 | 12:31

Guten Tag,

Danke für die prompte Antwort.

Wozu dient denn das Übergabeprotokoll, wenn er noch bis zu einem halben Jahr Ansprüche an mich stellen kann. Und inwiefern kann der Vermieter denn nachweisen, dass diese Ansprüche auch nur aus meinem Mietvertrag entstanden sind und nicht vom Nachmieter. Welche Ansprüche können das denn sein, wenn das Protokoll keine Mängel bzw. Beanstandungen aufweist? Ist das nicht paradox?

Die NK-Abrechnung ist leider noch nicht erfolgt. Diese wurde in den letzten fünf Jahren immer unterschiedlich abgerechnet, mal im April, mal im Juni. Der Auszahlungsbetrag bzw. Nachzahlungsbetrag wurde aber immer erst 1-2 Monate später, nach der Eigentümerversammlung, eingezogen bzw. gutgeschrieben. Also ist der Betrag fällig, sobald die NK-Abrechnung erfolgt ist bzw. ich den Brief in meiner Post habe, oder?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
xxx

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2006 | 15:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

was Ansprüche aus möglichen Mängeln angeht, habe ich stillschweigend die normale Situation unterstellt, dass das Übergabeprotokoll keinen endgültigen, "rechtsabschneidenden" Charakter hat (was in der Praxis selten ist). Wenn dass Protokoll nicht den unterschriebenen Zusatz hat, dass diese Mänelliste abschließend ist und alle nicht entdeckten Mängel damit ausgeschlossen sind, kann der Vermieter sehr wohl noch Ansprüche geltend machen, die bei der Begehung nicht entdeckt wurden, sondern erst später. Natürlich ist der Vermieter aber im Streitfall beweisbelastet, dass diese Mängel Ihnen zuzurechnen sind.

Ansonsten gebe ich Ihnen Recht, was die Fälligkeit der Rückzahlung nach Erteilung der Abrechnung angeht. Diese ist tatsächlich sofort mit Zugang der Abrechnung fällig.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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