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Einbehalt für Mängelbehebung und strittiger Posten


17.12.2009 12:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben in diesem Jahr eine Doppelhaushälfte als Fertighaus gebaut. Im Juni haben wir ein sogenanntes Hausübergabeprotokoll unterzeichnet, in dem steht: „Das Bauobjekt wird nach eingehender Besichtigung sämtlicher Räume und Einrichtungen vom Bauherrn als bezugsfertig anerkannt“. Es waren noch diverse Vertragsarbeiten offen, die in dem Protokoll aufgelistet wurden, z.B. Badeinbau, Fertigstellung der Lüftungsanlage, Heizungsfertigstellung. Im August sind wir in das Haus eingezogen und die oben genannten Arbeiten sind inwischen abgeschlossen. Nun ist die Schlußrechnung fällig. Wir haben allerdings noch einige offene Mängel und einen offenen Posten, den wir nicht zahlen wollen.

Die Mängel sind:
- Geräusche in der Lüftungsanlage. Das wurde schon einmal behoben, ist allerdings jetzt wieder aufgetreten .
- In zwei Fenstern (Dreifachverglasung) haben wir beim Fensterputzen festgestellt, daß zwischen den Scheiben Verunreinigungen sind, die beim Raussehen stören. Das war vorher nicht feststellbar, da die Scheiben vom Bau her noch verdreckt waren.
- Die Haustür klemmt und muß vermutlich nur neu eingestellt werden
- Der Estrich ist teilweise nicht eben, das hat unser Fliesenleger schon festgestellt und wir auch beim Möbelaufstellen
- Teilweise wurden die Lichtschalter und Steckdosen so weit zur Mitte hin an der Wand angebracht, daß sie von Möbeln, die wir dort aufstellen wollten, verdeckt würden.
Wir haben die Mängel angezeigt und es wurde uns schriftlich zugesagt, daß der Bauleiter vorbeikommt und sich die Sache ansieht, das ist bisher nicht passiert.( Übrigends stellen wir uns beim Estrich und den Steckdosen eher einen Nachlass vor, da wir keine Lust haben, die Fliesen wieder rauszureißen oder den schon aufgebrachten Strukturputz wieder neu zu machen). Andere Mängel wurden bisher schon behoben, es dauert zwar immer eine Weile, klappt aber im Endeffekt. Nur die Kommunikation mit der Firma ist nicht ganz einfach, da sie sogar auf Einschreiben etc. nicht reagieren. Per Mail klappt es teilweise besser. Nun ist die Schlußrechnung fällig und wir möchten einen Teil einbehalten (wir stellen uns 5000 EURO vor), damit die obigen Mängel zügig behoben werden, soweit das möglich ist.
Meine Frage: Haben wir das Recht dazu einen Teil einzubehalten und wir gehen wir dabei am Besten vor, damit die Firma keine Mahngebühren oder Verzugszinsen verlangen kann, da wir den Rechnungstermin nicht einhalten?

Der offene Posten, den wir nicht zahlen wollen kommt aus der Tatsache, daß wir einen Nachlaß bekommen haben dafür, daß wir uns beeilt haben mit unserer Bemusterung und dem Bauantrag etc, damit wir zeitgleich mit der anderen Doppelhaushälfte bauen können, da die Firma dadurch Synergieeffekte hat. Das hat unserer Meinung nach auch ganz gut geklappt und wir haben die ganze Zeit nichts Gegenteiliges gehört. Nun hat die Baufirma diesen Nachlaß ohne irgendeine Begründung mit der Schlußrechnung gefordert für die „nicht gleichzeitige Stellung“. Mehrfaches schriftliches Nachfragen und Widersprechen von unserer Seite ist ohne Ergebnis geblieben.
Meine Frage dazu: Wir möchten den Betrag jetzt natürlich nicht einfach überweisen, aber andererseits auch hier vermeiden, daß wir Verzugszinsen zahlen müssen oder Mahngebühren o.ä. Was können wir da tun?
Vielen Dank im Voraus und viele Grüße

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Nach § 638 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gibt es die Möglichkeit der Minderung:

Statt zurückzutreten, kann der Besteller (Sie) die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern.

Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
Dieses obliegt damit zunächst Ihrer eigenen Einschätzung.

§ 640 BGB regelt allerdings auch:
Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 BGB bezeichneten Gewährleistungsrechte (wie Minderung, Selbstvornahme, Schadensersatz, Rücktritt und Aufwendungsersatz) nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.

Ich nehme aber an, dass entweder die Mängel hier schon vorher (also vor der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls) vorgelegen haben und von Ihnen gerügt worden sind oder aber erst im Anschluss daran (also nach Unterzeichnung des Übergabeprotokolls) aufgetaucht sind.

Richtig was auf jeden Fall, sämtliche Mängel zu rügen, um dem Bauunternehmer die Möglichkeit der Nacherfüllung beziehungsweise Nachbesserung zu geben, was Pflicht ist.

Sollten hinsichtlich einiger Mängel noch keine schriftliche Rüge erfolgt sein, müssten Sie in Bezug darauf diese zunächst abgeben, bevor Sie eine Minderung beziehungsweise weitere Gewährleistungsrechte aussprechen können.

Eine Frist zur Mängelbeseitigung braucht regelmäßig nur 14 Tage zu betragen.

Ist eine solche unmöglich, wird sie ernsthaft verweigert oder scheitert sie zweimal (bezogen auf die Nachbesserung) können Sie von den Gewährleistungsrechten, die ich oben genannt habe, Gebrauch machen.

Gut war auch, dass Sie eine schriftliche Zusage darüber haben, dass jemand vorbeikommt und sich die Sache ansieht.

Sie haben auch noch die Möglichkeit, die Abnahme (§ 640 BGB: Erklärung, dass das fertig gestellte Werk als im wesentlichen vertragsgerecht anerkannt wird) in Bezug auf die mangelhaften Arbeiten, die erst nach der Unterzeichnung des Hausübergabeprotokolls fertig gestellt worden sind, zu verweigern

Nur wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

Insofern können Sie nämlich dann für die restlichen Mängel, die sich im Nachhinein noch ausgestellt haben und die Restarbeiten betrafen, die dafür vorgesehene Vergütung einbehalten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag sowie schöne Feiertage.

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2009 | 13:56

Vielen Dank für die Informationen.
Das heißt also, ich kann von der Schlußrechnung einen Betrag abziehen, der nach meiner Schätzung dem Mangel "angemessen" ist im Verhältnis zu den Hauskosten.
Die Firma müßte dann erst mal den Mangel beseitigen und kann nicht mit Mahngebühren oder Verzugszinsen auf mich zukommen, richtig?

Leider haben sie den zweiten Teil mit dem unserer Meinung nach ungerechtfertigten Rechnungsposten wegen der "nicht gleichzeitigen " Stellung des Hauses nicht betrachtet in Ihrer Antwort. Reicht es hier, wenn ich diesem Rechnungsposten widerspreche und ihn dann nicht überweise? Ich möchte auch hier vermeiden, daß Mahngebühren oder Verzugszinsen bezahlt werden müßten, weil wir nicht richtig vorgehen.

Danke und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2009 | 14:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

1.
Ihre Angaben und Ihre Annahme in dem ersten Absatz Ihrer Nachfrage von eben kann ich voll bestätigen - Sie haben dieses korrekt dargestellt.

2.
Tut mir Leid, das hatte ich in der Tat wohl übersehen und damit vergessen.
Bezüglich des Nachlasses müsste der Sachverhalt seitens Ihres Vertragspartners aufgeklärt werden. An Ihrer Stelle würde ich auch diesen offenen Posten zurückhalten.

Ich habe dieses derat verstanden, dass Sie anfänglich einen Preisnachlass gewährt bekommen haben, der Ihnen jetzt im Nachhinein wieder genommen werden soll - aus nicht nachvollziehbaren/klargestellten und damit ungerechtfertigten Gründen.
Falls es doch anders ist, können Sie mir gerne noch eine E-Mail schreiben (hesterberg@hsv-rechtsanwaelte.de) oder mich einfach anrufen.

Ich hoffe, damit Ihre Rückfragen zu Ihrer Zufiriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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