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Einbau von neuen Fenstern


19.09.2005 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Meine Tochter ist mit Ihrem Partner in eine Eigentumswohnung gezogen, die in einem 7stöckigen Hochhaus liegt. Dieses Haus ist Mitte der 70er Jahre gebaut worden. Im Nachhinein haben wir bemerkt, dass die Wohnung keine Schallschutzfenster besitzt und die alten Fenster zwar einigermaßen gut erhalten sind, jedoch nicht abdichten, d.h. es zieht rein und die vorbei fahrenden Züge sind extrem zu hören (auch in der Höhe).
Bei der letzten Eigentümerversammlung wurde von mehreren Eigentümern der Antrag gestellt, auf eigene Kosten neue Fenster einzubauen, auch unter dem Hinblick, dass es nun im Haus Babys gibt, die durch die nicht sehr weit entfernte Bahnlinie im Schlaf gestört werden und eine Renovierung der alten Holzfenster (keine Schallschutzfenster) sich nicht mehr lohnt.
Dieses Anliegen wurde von dem Verwalter unter Hinweis, er müsse sich erst über das neue WE-Gesetz und Aussagen dazu einen Überblick verschaffen, vertagt. Notfalls würde er eine außerordentliche WE-Versammlung anberaumen.
Nun kam die Info von dem Verwalter: Eine Notarin hätte schriftlich bestätigt, dass die Außenfenster im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (war nie bestritten). Deshalb kann ein WE nicht auf eigene Kosten Kunststofffenster einbauen und ein Verwalter nicht in einer WE-Versammlung darüber abstimmen lassen. Das wäre gesetzwidrig.
Ist diese Aussage richtig?
Gibt es nach den neuesten Verordnungen die Möglichkeit, neue Fenster einbauen zu lassen, um Energie zu sparen und den Lärm von mind. 6 Zügen pro Stunde (auch nachts) zu dämmen?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

WEG-Recht hängt viel von den Verträgen ab, so dass unbedingt ein Kollege vor Ort aufgesucht werden sollte. Auch dürften hier noch tatsächliche Erhebungen notwendig sein, so dass eine Beratung vor Ort nicht ersetzt werden kann (s. „Hilfe“).

Grundsätzlich sind bei Energiesparmaßnahmen sorgfältig alle Interessen des Einzelfalls abzuwägen, wobei z. B. geringe optische Beeinträchtigungen durch Thermopane-Fenster hinzunehmen sind (OLG Köln, NJW 1981, 585).

Zu klären ist dann weiterhin, ob eine bauliche Veränderung oder eine Instandhaltung vorliegt (vergl. §§ 22 WEG).

Könnte man den Austausch der Fenster als bauliche Veränderung ansehen, wäre nach dem Grundgedanken des § 22 WEG ein einstimmiger Beschluss notwendig. Allerdings ist die Bestimmung abdingbar (OLG Zweibrücken, DerWEer 1988, 26) – hier kommt es also wieder auf die Verträge an.

Unter diesen Umständen wäre eine Eigentümerversammlung allerdings dem Grunde nach berufen, zu entscheiden.

Handelt es sich allerdings um eine Instandhaltungsmaßnahme, dann ist hierfür gem § 27 I Nr. 2 WEG der Verwalter zuständig. Dieser hat als eigene Aufgabe, hierfür zu sorgen.

Allerdings kommt es auch hier wieder auf den Einzelfall an, denn einen außergewöhnlichen, nicht dringenden Auftrag darf der Verwalter nicht ohne Beschluss der WEer vergeben (BGHZ 67, 232).

Deshalb nochmals mein Rat sich an einen Kollegen vor Ort zu wenden.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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