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Einbau von Veluxfenstern = Nutzungsänderung


| 11.11.2006 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag,

in unserem Einfamilienhaus das sich in einem Denkmalbereich befindet, möchte ich im Dachgeschoss ein vorhandenes Veluxfenster durch ein neues austauschen und einen vorhandenen Dachaustieg durch ein Veluxfenster ersetzen. Das Dachgeschoss wird laut Grundriss unterteilt in 2 "Kammern" und den Speicher. Das eine Veluxfenster befindet sich in einer der Kammern, der Dachausstieg in der Schräge im Vorraum der drei Räume. Dieser Vorraum ist durch ein offenes Treppenhaus zu erreichen. Die beiden Kammern sind seit Fertigstellung des Hauses vor 80 Jahren wärmeisoliert und ausgebaut, von der Ausführung (Putz auf Holzverlattung, Stroh als Dämmung) natürlich nicht auf dem neuesten Stand, jedoch immer noch in gutem Zustand. Die Kammern wurden nach meinen Informationen schon immer als Wohnräume genutzt.

Heute erhielt ich den positiven Bescheid der unteren Denkmalbehörde, dass ich die Fenster einbauen könne, jedoch mit folgenden Auflagen:

1. Da sich durch den Einbau der Fenster eine Nutzungsänderung des Dachgeschosses ergeben würde (obwohl zumindest ein Veluxfenster schon seit etwa 20 Jahren vorhanden ist), müsse ich einen Nutzungsänderungsantrag bei der unteren Bauaufsicht einreichen.

2. Der waagerechte Abstand von der Unterkante des Fensters bis Vorderkante des Daches darf 1.20 nicht übersteigen.

Zu 1.:

Diese Räume wurden schon immer als Wohnraum genutzt und außer Putzarbeiten und Abschleifen des vorhandenen Holzbodens soll in den beiden Kammern nichts verändert werden. Bedarf es wirklich eines solchen Antrags, auch wenn ich die beiden Räume nur als Gästezimmer bzw. Hobbyraum nutzen will und der Speicherraum gar nicht verändert wird?

Zu 2.:

Der derzeitige Abstand von der Unterkante des Veluxfensters bzw. des Dachausstiegs zur Traufe beträgt 2.20 m. Das Haus hat ein weit ausladendes, langgezogenes Dach (besser kann ich das nicht beschreiben), würden wir die Fenster nach diesen Vorgaben austauschen, befände sich die Oberkante des großen Veluxfensters etwa in Hüfthöhe, die des kleinen Veluxfensters (als Ersatz für den Dachausstieg) in Kniehöhe(!). Als Fluchtfenster ist schon ein weiteres Fenster vorhanden (Gaubenfenster), das zumindest nach telefonischer Mitteilung (Dreierkonferenz mit Unterer Denkmalbehörde/Bauamt) die Anforderungen erfüllt. Sind diese Auflagen wirklich zwingend?

Zu guter Letzt:

Ich habe das ungute Gefühl, schlafende Hunde geweckt zu haben. Für den Fall, dass sie die obigen Fragen mit "Ja" beantworten, würde es ausreichen, die Fenster nicht einzubauen und dem Bauamt zu erklären, dass kein Umbau stattfindet bzw. einfach stillhalten und der Fall wäre erledigt oder muss ich mich auf neugierige Besucher einstellen?

Vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


die beiden Fragen sind in der Tat nur mit "Ja" zu beantworten. Sofern Sie eine von den Auflagen abweichende Ausführung vornehmen, werden Sie sicherlich eine kostenintensive Rückbauverfügung bekommen, da es sich dann um einen sogenannten "Schwarzbau" handelt; daneben müssen Sie mit einem - in das Ermessen der Behörde gestellten- Bußgeld rechen.

Das Problem beim Denkmalschutz ist, dass eine Vielzahl von Vorschriften rationel nicht nachvollziehbar, aber denn einzuhalten sind.
Aber ohne eine Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde werden Sie kaum etwas durchsetzen können und ich rate dringend davon ab, dann ohne schrifliche Erklärung mit den Bauarbeiten zu beginnen.


Sicherlich besteht die Möglichkeit, die Entscheidungen im Gerichtswege überprüfen zu lassen; dieses Verfahren ist aber sehr zeit- und kostenintensiv und hat einen ungewissen Ausgang. Empfehlen würde ich es Ihnen daher nicht - wenn, dann suchen Sie das Gespräch mit der Behörde.


Auch werden Sie nun in der Tat "schlafende Hunde" geweckt haben, wobei ein Verzicht auf Baumaßnahmen nicht nun dazu führen muss, dass es nicht zu einer Überprüfung kommen kann.

Hier können Sie nun stillhalten und hoffen, oder aber, wenn "Besuch" sich tatsächlich ankündigt, dann das Gespräch Iherseits suchen. Dieses hängt im wesentlichen davon ab, wieviel Ihnen an den Umbaumaßnahmen denn nun liegt, was nur Sie entscheiden können.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2006 | 11:42

Sehr geehrter Herr Bohle,

leider sind sie nicht auf das Thema "Nutzungsänderung" eingegangen. Liegt wirklich eine Nutzungsänderung vor, wenn doch die Kammern im Obergeschoss schon ausgebaut waren (gedämmt, verputzt, Fenster)und als Wohnraum verwendet wurden?

Die Vorgaben bzgl. des Abstandes Fensterunterkante/Traufe sind NICHT demkmalschutzrelevant, sondern ausschließlich baurechtlicher Natur (Fluchtweg). Wenn nun schon ein Fluchtfenster vorhanden ist, ist diese Vorgabe nicht zumindest mit dem Bauamt zu diskutieren?

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2006 | 11:44

Sehr geehrter Herr Bohle,

leider sind sie nicht auf das Thema "Nutzungsänderung" eingegangen. Liegt wirklich eine Nutzungsänderung vor, wenn doch die Kammern im Obergeschoss schon ausgebaut waren (gedämmt, verputzt, Fenster)und als Wohnraum verwendet wurden?

Die Vorgaben bzgl. des Abstandes Fensterunterkante/Traufe sind NICHT demkmalschutzrelevant, sondern ausschließlich baurechtlicher Natur (Fluchtweg). Wenn nun schon ein Fluchtfenster vorhanden ist, ist diese Vorgabe nicht zumindest mit dem Bauamt zu diskutieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2006 | 13:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

Entschuldigung, ich dachte, dass es klar gewesen sein:


Durch den Fenstereinbau wäre eine andere Nutzungsmöglichkeit gegeben, und nur das ist ausschlaggebend. Wie es tatsächlich genutzt worden ist und ob dieses dann auch tatsächlich zulässig gewesen ist, spielt dabei keine Rolle; entscheidend ist allein, dass nun nach Auffassung der Behörde die MÖGLICHKEIT der Nutzungsänderung besteht.


Es ist auch genauso wenig, wie meistens im Baurecht, nachzuvollziehen, warum der Fluchtweg nun genau an dieser Stelle vorhanden sein muss, wenn bereits ein solcher an anderer (und vielleicht sogar besserer) Stelle vorhanden ist.

Dieses alles nützt Ihnen aber nichts, da das Baurecht eben auf die Formalien abstellt (nicht einzusehen, aber so ist es nun einmal), und diese nach Auffassung der behörde nicht eingehalten werden. Bauen Sie trotzdem, riskieren Sie einen "Schwarzbau".

Wie schon erwähnt, kann allein ein Gespräch mit dem Bauamt Klärung bringen (aber auch ggfs. "schlafende Hunde" wecken). Wir machen hier immer mit dem Bauamt und andern Beteiligten eine Begehung vor Ort, in der dann alle Punkte geklärt und schriftlich festgehalten werden. So fühlt das Amt sich nicht hintergangen, ist gesprächsbereit und lange Verfahren werden vermieden.

Dazu würde ich Ihnen auch raten; ggfs. sollten wir in der nächsten Woche noch einmal miteinander telefonieren, was ich Ihnen noch anbieten kann.


Mit freundlchen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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