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Einbau von Rolläden gegen Abstimmung der Eigentümerversammlung


07.09.2006 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren, anbei eine detailierte Darstellung des Problems mit den Fragen.

Folgende Vereinbarungen wurden in den Eigentümerversammlungen getroffen:

1997: Änderungen an der Fassade müssen über die Hausverwaltung erfolgen:
1997: Der Einbau von Kunststoffenstern ist zulässig, wenn sie den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen.

Eine Entscheidung ob Aufsatzrollos eingebaut werden gibt/gab es bisher nicht.

Wir haben zum 18.08.2006 Fenster und Rollos eingebaut, die unseres Erachtens den Denkmalvorschriften entsprechen. (Denkmalpflege wurde zu diesem Zeitpunkt nicht eingeschaltet, wir sahen zu diesem Zeitpunkt darin keine Notwendigkeit. Sicherlich ein Fehler.)

Die Tatsache, dass diese Änderung über die Hausverwaltung erfolgen muss, haben wir zu diesem Zeitpunkt übersehen, "nicht gewusst", da zum einen bereits ein relative großer Zeitabschnitt dazwischen liegt, aber auch, weil andere bauliche Maßnahmen nicht mit den Hauseigentümern abgesprochen wurden. Dreimal ebenfalls Fenster und eine Haustür, die, wie wir jetzt erfahren haben, nicht vom Denkmalschutz genemigt wurde bzw . würde.)

Etwa am 17.7. wurde für den 28.7. zur Eigentümerversammlung eingeladen. Am 24.07.2006 (4 Tage vor der Versammlung) wurden nochmal Veranstaltungsort und Zeit so geändert, das wir in keinem Fall teilnehmen hätten können. Schon zum ersten Termin hatten wir nur unter Vorbehalt zugesagt.
Aus zur Einladung angegebenen Themen war eine Diskussion und Abstimmung zu dem Thema Fenster und Rolladen nicht ersichtlich.

Bei der Versammlung wurden dann unter dem Punkt "weitere Themen" beschlossen, dass unsere Fenster und Rolladen nicht denkmalgerecht sind und enstp. zurückzubauen sind. Dieser Sachverhalt wurde auch der Denkmalschutzbehörde mitgeteilt.

Wir haben dann unser Bauvorhaben mit dem Denkmalschutz durchgesprochen, die entsprechenden Unterlagen vorgelegt und haben eine Genehmigung für die Fenster und die Rolladen erhalten mit der Einschränkung, dass noch einzelne Zierleisten aufgebracht werden müssen.

Diese Information haben wir dann der Hausverwaltung weitergeleitet und dachten, das Thema wäre erledigt.

Die Hausverwaltung wiederspricht jedoch und sagt:
Auch wenn die Fenster vom Denkmalschutz genehmigt sind, passen die Fenster nicht zum Erscheinungsbild und müssen ausgebaut werden. (Hinweis: Es haben mitlerweilen 4 andere Parteien die Fenster erneuert. Jede Partei hat ein anderes Fenster und Material; eine Genehmigung der Eigentümer ist bei diesen Arbeiten nicht vorangegangen).

Rolladen werden grundsätzlich nicht akzeptiert.

Nun meine Fragen:
1. Hat die Hausverwaltung / Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit und das Recht diese genehmigten Fenster zu verbieten bzw. den Rückbau zu fordern? Trotz des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft von 1997 (einstimmig), dass die Fenster aus Kunststoff sein dürfen und den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen müssen. Wortlaut Protokoll: "Jeder Eigentümer ist verpflichtet sich nach den behördlichen Verordnungen zu richten."

2. Die Rolläden sind zwar genehmigungspflichtig, das ist richtig, der Denkmalschutz sieht aber kein Problem. In wie weit können wir durchsetzen, dass die Rolladen eigebaut werden. (Evtl. Hinweis auf Einsparung Energiekosten, Erhöhung Wohnqualität). Bzw. welche Argumente haben die Hausverwaltung und Eigentümer?

Vielen Dank schon im Voraus
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

für die weitere Beantwortung Ihrer Fragen gehe ich zunächst davon aus, dass die Fenster im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen.

1.
Eine Baumaßnahme des einzelnen Wohnungseigentümers führt zu einem Beseitigungsanspruch der WEG gegen den betreffenden Wohnungseigentümer, wenn in die Fassadengestaltung eingegriffen wird, BayObLG, WM 1987, 327.

Dementsprechend konnte die WEG-Gemeinschaft am 28.07.2006 den geschilderten Rückbaubeschluss treffen, das dies durch den Fenstereinbau der Fall war.

Ihre Ausführungen lassen darauf schliessen, dass der Beschluss möglicherweise mit formellen Mängeln zustandegekommen ist. In diesem Fall hätten Sie binnen Monatsfrist gegen den Beschluss vorgehen und diesen gerichtlich anfechten können. Sofern dies nicht erfolgt ist, sehe ich keine Möglichkeiten, sich gegen die Aufforderung zum Rückbau zu verteidigen. Auf Fehler bei anderen baulichen Maßnahmen können Sie sich insoweit nicht berufen, da es keine "Gleichheit im Unrecht" gibt.

2.
Bezüglich Rolladen sehe ich nur folgende Möglichkeit:

Sie können eine förmliche Beschlussfassung durch die WEG-Gemeinschaft über den Einbau der Rolladen fordern. In diesem Rahmen haben Sie die Möglichkeit Ihre Wünsche und Motivlage, den anderen Eigentümer offiziel zu Gehör zu bringen. Wenn dieser Beschluss abgelehnt wird, kann dieser Negativbeschluss allerdings nicht selbständig angefochten werden.

Sie haben dann jedoch die Möglichkeit, einen Antrag auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 WEG zu stellen und durch richterliche Entscheidung die Zustimmung der anderen Eigentümer ersetzen zu lassen. Dazu müßte Ihr Vorhaben, die Rolladen einzubauen aber dem "Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen" entsprechen, woran ich nach den genannten Gründen meine Zweifel habe.

Sie sollten sich wegen der Gesamtsituation dringend durch einen Anwalt vor Ort beraten lassen und dabei sämtliche maßgebliche Unterlagen vorlegen.

Ich bedaure, keine anderslautenden Ausführungen machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2006 | 18:49

Hallo, zu den Fenstern muss ich noch mal nachhaken.
Die Fenster sind mitlerweilen vom Denkmalschutz genehmigt, somit sind wir der Forderung nachgekommen, das die Fenster genehmigt sein müssen.
Besteht trotzdem noch der Anspruch, die Fenster auszubauen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2006 | 20:55

Sehr geehrter Fragesteller,

der Rückbaubeschluss ist nun einmal in der Welt, so dass die Verwaltung grundsätzlich auf der Erfüllung bestehen kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaft Interesse an einem bestimmten Erscheinungsbild der Fassade haben kann; allein der unberechtigte Eingriff in die Fassadengestaltung kann den Rückbau rechtfertigen. Der Denkmalschutz war ja wohl auch nur einer der Aspekte, der die Gemeinschaft zum Vorgehen gegen Ihre Fenster bewogen hat.

Der Rückbau kann wohl nur dann verhindert werden, wenn sich jetzt nach Vorliegen der Genehmigung der Denkmalschutzbehörde alle Eigentümer für den Verbleib der Fenster aussprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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