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Einbau einer Aussentür - Zustimmung von 1 Eigentümer fehlt


| 10.10.2005 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Wir sind Eigentümer einer 75 qm-Erdgeschoss-Wohnung mit Terrasse im Hintergebäude eines Altbaus mit insgesamt ca. 20 Parteien in München-Haidhausen. Unsere Terrasse ist die einzige im ganzen Gebäude. Die Wohnung ist momentan unvermietet. Wir renovieren die Wohnung derzeit mit Eigenmitteln selbst. Diese Renovierung ist mit der Hausverwaltung abgestimmt.

Im Rahmen dieser Renovierung wird aus der ehemaligen Küche (war sehr klein) ein Bad gemacht (schon geschehen). Von hier führt bereits jetzt eine Tür zu unserer Terrasse.
Das ehemalige Bad und ein Zimmer werden zu einer Wohnküche umgebaut (schon geschehen). Im alten Bad hätte keine Waschmaschine Platz gehabt.

Ein Zugang zur Terrasse wäre nach Abschluss unserer Renovierung dann nur noch über das Bad/WC möglich!

Deshalb möchten wir in der neu entstehenden Wohnküche in eine Aussenwand eine Terrassentür einbauen. Die Terrassentür würde zu unserer eigenen Terrasse führen. Die Aussenansicht würde dadurch nicht beeinträchtigt. Es würde auch niemand dadurch belästigt. Die Statik ist geklärt. Es

Unser Hausverwalter hat im Umlaufverfahren um Zustimmung aller Wohnungseigentümer angefragt. Wir haben flankierend für alle Eigentümer einen Besichtigungstermin veranstaltet, der von einigen wahr genommen wurde. Als Antwort bekam der Hausverwalter 3 Ablehnungen (eine 3er-Gruppe im Haus, ohne Angabe von Gründen, wir vermuten aber persönliche "Rachegelüste"), der Rest der Eigentümer hat zugestimmt. Die 3 Ablehner können von ihrer Wohnung aus unsere Terrasse nicht sehen.

Meine Frage ist nun:
Was kann passieren, wenn wir ohne die fehlenden 3 Zustimmungen die Terrassentür trotzdem einbauen?
Kann man uns auf Rückbau verklagen?
Wie ist die gängige Urteilspraxis (evtl. in München)?
Gibt es hierzu Urteile?
Können wir die 3 Parteien auf Zustimmung verklagen?
Ist eine Änderung des WEG in Sicht, die uns weiter hilft?
Mit welchen Zeiten müssen wir rechnen?

Vielen Dank für Ihre Meinung.
10.10.2005 | 15:06

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Die rechtliche Sitution ist so, dass Sie mit dem Einbau einer Tür in die Außenwand eine so genannte „bauliche Veränderung“ am Sondereigentum vornehmen. Die Außenwand Ihrer Wohnung gehört Ihnen nicht allein, sondern allen. Die Veränderung ist insofern maßgeblich, als sich vorher keine Tür dort befand und Sie somit ein neues äußeres Bild erschaffen(§ 22 Abs. 1 WEG).

2.Eine Zustimmung der anderen Eigentümder ist aber nur erforderlich, wenn die Veränderung in einer Art und Weise in die Recht der anderen Eigentümer eingreift, dass ihnen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 nr. 1 WEG).

3.Da es bei Ihnen so ist, dass Ihre Terasse als einzige besteht haben wir folgende Situation: durch einen zweiten Zugang wird die äußere Erscheinung des Hauses nicht durch Ungleichheit gestört, weil Ihre Terrasse die einzige ist (problematischer wäre es bei mehreren Terrassen, die alle nur eine Tür haben und Ihre hat dann zwei Türen). Die Statik des Hauses wird nicht beeinträchtigt. Diese Tatsachen sprechen dafür, dass die Rechte der anderen Eigentümer nicht über das normale Maß hinaus beeinträchtigt werden. (Das Argument, dass die andern Eigentümer von Ihrer Wohnung aus keinen direkten Blick auf Ihre Terrasse haben, ist nicht vordergründig, da auch Veränderungen, die die Eigentümer nicht vor Augen haben, Ihre Rechte beeinflussen können, z.B. Statik wird gefährdet durch Einriß einer tragenden Wand).

4.Hierzu habe ich folgenden Beschluß gefunden, der zumindest große Parallelen enthält:

OLG Düsseldorf, Beschluß vom 14.06.1993 - 3 Wx 129/92
WEG §§22 I, 14 Nr. 1 Zur Frage, ob zur Vergrößerung des Fensters eines Kellerraums, welcher zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehört, die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist (§§ 22 I S.2, 14 Nr. 1 WEG).
Auszug:
„Zwar ist das LG zutreffend davon ausgegangen, daß es sich bei der Vergrößerung des Kellerfensters um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 WEG handelt, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht. Auch ist richtig, daß eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu einer solchen Maßnahme nur dann nicht erforderlich ist, wenn deren Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 I 2 WEG).
b) Unrichtig ist jedoch, daß nach §14 WEG nur solche Maßnahmen zu dulden seien, „die für ein geordnetes Zusammenleben aller Wohnungseigentümer unvermeidlich“ sind. Dies entspricht weder dem Wortlaut des Gesetzes noch den hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen.
Nach der Regelung der §§ 22 I 2, 14 Nr. 1 WEG ist die Zustimmung eines Miteigentümers zu einer baulichen Veränderung entbehrlich, wenn ihm (1) kein Nachteil erwächst oder (2) der Nachteil über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht hinausgeht. Dies gilt auch im vorliegenden Fall. Insbesondere enthält die Teilungserklärung keine Bestimmungen, durch welche die gesetzlichen Regelungen eingeschränkt werden. Soweit in § 3 II des Vertrages vom 6. 8. 1981 die äußere Gestaltung des Gebäudes angesprochen ist, handelt es sich um eine Wiederholung des Wortlauts des § 5 I WEG und betrifft nur die Frage, ob Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum gehören oder nicht.
Die Frage, ob eine bauliche Veränderung zustimmungspflichtig ist oder nicht, kann deshalb immer nur sachgerecht beurteilt werden, wenn geklärt ist, ob dem widersprechenden Miteigentümer durch die bauliche Veränderung überhaupt ein Nachteil entsteht oder entstanden ist. Ist dies zu verneinen, ist die bauliche Veränderung schon deshalb nicht zustimmungsbedürftig. Nur wenn ein Nachteil für den widersprechenden Wohnungseigentümer festgestellt ist, stellt sich die weitere Frage, ob der Nachteil über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.“

5.Und folgender Beschluß:
BayObLG, Beschluß vom 23.07.1992 - 2Z BR 22/92 worin festgestellt wurde, dass eine komplette Verglasung eines Balkons zustimmungspflichtig ist, weil das äußere Bild des Hauses stark verändert wird.

6.Da es in diesen Fragen sehr auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, gibt es hier keine „gängige“ Praxis der Rechtssprechung in München. Die Tendenz geht jedoch dahin, dass der Richter vermehrt darauf hinwirkt, Vergleiche zu erziehlen.Schließlich sind Sie mit den Eigentümer über das Eigentum verbunden
und müssen miteinander auskommen.

7.Ich würde Ihnen folgendes raten: berufen Sie eine Sondereigentümerversammlung ein und besprechen Sie dort Ihr Vorhaben. Weisen Sie darauf hin, dass Sie davon ausgehen, dass die Zustimmung nicht erforderlich ist, Sie aber gerne mit Einverständnis bauen würden. Als Entgegenkommen könnten Sie anbieten, die Tür im Bad zu schließen. Wenn Sie dann einen einheitlichen Beschluß bekommen, dürfen Sie bauen.

8.Wenn Ihnen das alles zu aufwendig ist, bauen Sie die Tür ein und lassen Sie es darauf ankommen, ob tatsächlich eine Baueinstellung bzw. Beseitigung gefordert wird. Dann muß das Gericht entscheiden.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
Hausener Str. 8
82131 Gauting/Starnberg

info@anwaeltin-heussen.de
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Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2005 | 16:54

Sehr geehrte Frau Heussen,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wir haben mittlerweile den nochmaligen Versuch unternommen, die 3 ablehnenden Damen (mit einem erneuten Besichtigungstermin und der Bitte , uns ihre Ablehnungsgründe kund zu tun) zur Zustimmung zu bewegen. Leider bekamen wir erneut einen ablehnenden Brief ohne Angabe von Gründen.
Eine Sondereigentümerversammlung bringt uns whrscheinlich keinen Erfolg, da kein Einlenken zu erwarten ist.
Einfach ohne Zustimmung zu bauen, sehenn wir vorerst nur als letztes Mittel.

Unser Hausverwalter rät uns, den 3 Damen mit rechtsanwaltlicher Unterstützung deutlich zu machen, dass uns durch ihre Blockadehaltung ein wirtschaftlicher Schaden entsteht. Schließlich zögert sich zum einen die Renovierung hinaus, zum anderen, wenn wir den Umbau nicht vornehmen können, ist die Wohnung um einiges weniger Wert.

Meine Fragen wären nun:
1. Halten Sie so ein Vorgehen für erfolgversprechend, bzw. könnten Sie sich vorstellen, wie ein solcher Brief formuliert sein könnte?
2. Können wir die Damen notfalls auf Zustimmung verklagen?
3. Kann notfalls eine einstweilige Verfügung erwirkt werden?
4. Können wir die 3 Damen auf "Schadenersatz" verklagen?

Vielen Dank für Ihre Meinung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2005 | 10:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielleicht zeigt ein Brief durch den Rechtsanwalt tatsächlich Wirkung. Bevor Sie klagen, ist es auf jeden Fall einen Versuch wert.

Wie dann weiter vorzugehen ist, müssen Sie mit Ihrem jeweiligen Anwalt besprechen. Denn wenn Sie sich auf den Standpunkt stellen, dass die bauliche Veränderung die Rechte der anderen Miteigentümer nicht über das in § 14 WEG beschrieben Maß hinaus verletzt wird, brauchen Sie die Zustimmung nicht! Ich kann nicht voraussagen, ob das Gericht meiner oben geäußerten Ansicht folgt, aber zumindest die Aussichten sind für Sie sehr gut, dass Sie keiner Zustimmung bedürfen.

Ob Sie einen Schadensersatzanspruch gegen die Damen haben, hängt wiederum davon ab, ob Sie der Zustimmung überhaupt bedürfen. Wenn nicht, spielt die Weigerung der Damen keine Rolle.

Gerne helfe ich Ihnen in dieser Angelegenheit oder empfehle Ihnen einen Kollegen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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