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Einbau Kaminofen in Eigentumswohnung


| 27.09.2005 18:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Auf der Eigentümerversammlung 2004 habe ich den Antrag gestellt, den Einbau eines Kaminofens zu genehmigen. - Dieser Antrag war Bestandteil der Tagesordnung auf der entsprechenden Einladung.-
Natürlich unter Wahrung aller Vorschriften und Übernahme entstehender Kosten. Da es sich um einen Altbau handelt, sind Kaminzüge bereits vorhanden. Diese bräuchten lediglich wieder geöffnet zu werden, was nach Aussage des Bezirksschornsteinfegemeisters kein Problem sei.
Der Antrag wurde nach eingehender Beratung von den anwesenden Miteigentümern ohne Gegenstimme angenommen.
Ein Miteigentümer, der nicht dabei gewesen war und auch keinen Bevollmächtigten ernannt hatte,erfuhr erst später von dem Beschluß durch das versandte Protokoll ,und teilte dem Verwalter schriftlich mit,
er würde gegen einen eventuellen Kaminofeneinbau gerichtlich vorgehen, da er mit dem Beschluß nicht einverstanden sei. Er hat diesen Beschluß aus dem Jahre 2004 nach Aussage unseres Verwalters bisher nicht gerichtlich angefochten.
Bedarf es der Einstimmigkeit der Eigentümergemeinschaft, damit ich in meiner Wohnung einen Kaminofen aufstellen darf?
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


Ihre Anfrage beantworte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:


Zunächst unterstelle ich der guten Ordnung halber, dass die von Ihnen gemachten Angaben der Richtigkeit entsprechen. Dabei gehe ich davon aus, dass keine diesbezügliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer existiert.


Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, soweit nicht in der Teilungserklärung oder einer gesonderten Vereinbarung der Wohnungseigentümerversammlung ausdrücklich eine abweichende Mehrheit für ausreichend erklärt wird (hiervon gehe ich mangels anderer Angaben in Ihrer Sachverhaltsschilderung aus). Es ist also ein allstimmiger Beschluss erforderlich. Diese Voraussetzungen sind nicht eingehalten, wenn auch nur ein Wohnungseigentümer nicht an der Beschlussfassung mitwirkt.

Unter dem Begriff „bauliche Veränderung“ im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist nicht nur eine Veränderung vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht, wenn diese bauliche Veränderung über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus geht (vgl. BayObLG WE 1992, 194; 1994, 21). Ein Kaminofen dürfte anhand dieser Definition regelmäßig eine „bauliche Veränderung“ im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sein, da es sich um einen Einbau handelt, der das Gebäude gegenständlich umgestaltet. Auch handelt es sich nicht um eine reine Modernisierungsmaßnahme, was bereits dadurch deutlich wird, dass der Einbau offensichtlich erstmalig erfolgt.

Eine Ausnahme von einer allstimmigen Beschlussfassung macht § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG in den Fällen, in denen die Rechte des nicht teilnehmenden Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Unter „Beeinträchtigung“ in diesem Sinne sind dabei u.a. bauliche Maßnahmen zu verstehen, die in die Statik eingreifen, eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ermöglichen sollen oder auch den Brandschutz eines Gebäudes beeinträchtigen können. So urteilte auch das OLG Celle mit Urteil vom 21.05.2002, Az. 4 W 92/02, dahingehend, dass Baumaßnahmen, die die Standfestigkeit oder den Brandschutz des Gebäudes beeinträchtigen, der einstimmigen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Ein Kaminofen dürfte regelmäßig für den Brandschutz von Bedeutung sein, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt alle Wohnungseigentümer den Beschluss hätten fassen müssen.

In Ihrem Fall hätte daher auch der Miteigentümer, der an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt hat, grundsätzlich an dieser mitwirken müssen.

Gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss jedoch ungültig, wenn er vom Amtsgericht für ungültig erklärt wird. Der Antrag hierzu kann nur binnen eines Monats gestellt werden. Diese Ausschlussfrist hat Ihr Nachbar vorliegend nach Ihren Angaben nicht eingehalten. Daher bliebe der bereits gefasste Beschluss gültig, wenn er nicht nichtig ist (vgl. § 23 Abs. 4 WEG). Nichtig wäre der Beschluss z.B. bei absoluter Beschlussunzuständigkeit. Der BGH hat mit Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99, ausgeführt, dass der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt hat, nur anfechtbar ist. In diesen Angelegenheiten gefasste, bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse sind daher gültig, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte.

Soweit der Miteigentümer daher den gefassten Beschluss bislang nicht gerichtlich angefochten hat, dürfte er gemäß § 23 Abs. 4 WEG mit seinen Einwendungen ausgeschlossen sein, mit der Folge, dass er gegen den Einbau Ihres Kamins nicht mehr vorgehen kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Wenn Sie eine abschließende Beurteilung Ihrer Angelegenheit erreichen möchten, so empfehle ich die Beauftragung eines Rechtsanwaltes vor Ort oder eines anderen Rechtsanwaltes Ihres Vertrauens.





Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator


Gisselberger Straße 31
35037 Marburg


hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com
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"Mir hat die schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Frage sehr geholfen. Ich habe jetzt Klarheit darüber, dass ich mir einen Kaminofen einbauen lasse. Vielen Dank. "