Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Eigentumswohungen

16.06.2008 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Guten Tag,

wir "besitzen" zwei fremdvermietete Eigentumswohnungen, welche ein gutes Stück über Wert finanziert wurden und somit nur mit Verlust verkauft werden könnten. Der Kauf beider Wohnungen fand im Oktober 2003 statt. Die Zinsbindung ist auf 10 Jahre festgesetzt. Kaufpreis beider Wohnungen 255.000,00 Euro. Wert beider Wohnungen etwa 200.000,00 Euro. Zzgl. der Vorfälligkeitsentschädigung. Unser Problem ist, daß die Wohnungen immer mehr zur Existenzbedrohung werden, weil die Mieter sich nicht gerade durch eine gute Zahlungsmoral auszeichnen und die Zins- und Tilgungsraten "weit" über den Einnahmen liegen. Ausgabe an Zins und Tilgung monatlich rund 1400,00 Euro. Einnahmen (bei Mietzahlung) rund max 900,00 Euro. Meist kommen die Mieten aber nur sporadisch oder gar nicht. Ein Rechtsstreit läuft inzwischen (Von der Verwaltung geführt). Wir spielen nun trotz des zu erwartenden Verlustes und der Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Gedanken, die Wohnungen zu verkaufen die Differenz in einen Kredit/Darlehen zu übertragen, weil diese Kosten kalkulierbarer und fix wären.

Die eigentliche Frage. Wie verhält es sich steuerrechtlich. Können die rund 50.000,00 Euro Verlust steuerlich geltend gemacht werden? Oder welcher Verlust wird geltend gemacht?

Welchen Schritt, außer einem freihändigen Verkauf, können Sie mir eher empfehlen?

Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus.

Sehr geehrter Fragender,

grundsätzlich können Sie die 50.000 EUR als Verlust bei Vermietung und Verpachtung ansetzen, jedoch nur, wenn die V+V von vorneherein mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wurde.

Möglichweise kann dem steuerlichen Ansatz daher entgegenstehen, wenn kein Totalgewinn über die gesamte Vermietungsdauer erzielt worden ist.

Hierfür würden wie mehr Angaben benötigen (in der Nachfragefunktion - Kosten, Zinsen, nicht jedoch die Tilgung an sich).

Sofern jedoch Liebhaberei vorläge, kann der Verlust nur im Rahmen der sonstigen Einkünfte/Spekulationsgewinnen angesetzt werden, was eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten ausschließt (hier nur Verrechnung mit Einkünften aus derselben Einkunftsart).

Als Möglichkeit wäre natürlich die Vermietung zu höheren Mieten - wenn möglich - oder – wohl realistischer - stünde Ihnen die Umfinanzierung mit deutlich geringeren Raten zur Verfügung.
Hierbei können wir Ihnen gerne nach vorheriger Kosteninformation zur Verfügung stehen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. C. Seiter







Nachfrage vom Fragesteller 16.06.2008 | 18:58

Die Wohnungen sind mit der Absicht gekauft worden, die Alterssicherung zu stabilisieren, wovon wir eine andere Vorstellung hatten.

Schon seit dem Kauf 2003 haben wir die Probleme mit Mietausfällen und nicht gezahlter Nebenkosten.

Ich kann eine Liebhaberei (auch bei unserer finanziellen Situation) definitv ausschließen. Es ist zu erwarten, daß uns kein Finanzamt eine solche unterstellte.

Die Zinsbelastung für beide Wohnungen betragen jährlich 12732,60 Euro. Allerdings kommen die Zahlungen für Lebensversicherungen hinzu, die zur Finanzierung abgeschlossen worden waren. Dies sind jährlich nochmals 4024,68 Euro.

Eine Vermietung zu höheren Mieten kann ausgeschlossen werden. Die Mieten liegen schon gut im Durchschnitt des üblichen Mietniveaus.

Eine Umschuldung zu niedrigeren Zinsen scheint keine nennenswerte Verbesserung darzustellen.

Es bliebe also, über einen Fachmann (Juristen?) einen Vergleich bei den Banken auszuhandeln (Wie sehen Sie hier die Chancen?) oder die Differenz aus einem freihändigen Verkauf zu finanzieren, was ebenfalls eine enorme Belastung bei dem zu erwartenden Verlust bedeutete.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2008 | 13:26

Sehr geehrter Fragender,

eine Verhandlung mit der Bank in dieser Sache ist natürlich eine Option, führt jedoch wohl nur in dem Fall zu dem gewünschten Ergebnis, wenn die Forderung der Bank ausfallgefährdet wäre, d. h. nach einem Verkauf der Immobilie noch Restverbindlichkeiten verbleiben und keine ausreichenden weiteren Tilgungsmöglichkeiten (z. B. Einkünfte unterhalb der Pfändungsfreigrenze) vorhanden sind.

Sollte sich also die Vermietungstätigkeit in der Zukunft nicht nachhaltig verbessern, so ist eigentlich nur ein (möglichst hohen Gewinn erzielender) Verkauf der Immobilie anzuraten.

Zur Information im Übrigen: die von Ihnen erwähnten Beiträge zur (als Absicherung/Tilgung dienenden) Lebensversicherung stellen keine Werbungskosten zu den Einkünften aus V+V dar, und sind i. d. R. auch nicht als Sonderausgaben abziehbar (mangels Vorsorgecharakters).

Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben.

Mit freundlichem Gruß,

Dr. Corina Seiter

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70814 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
letztlich hab mir die Antwort insoweit geholfen das ich mir ein besseres Bild von meiner Situation machen konnte. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Beantwortung hat mir in der Situation immerhin bestätigt das ich zu recht etwas vorsichtig vorgehen musste. Dafür vielen lieben Dank. ...
FRAGESTELLER
4,4/5,0
Nach meiner Rückfrage war die Antwort für mich dann plausibel und hilfreich, wenn auch nicht positiv. Hat gut geklappt. Vielen Dank ...
FRAGESTELLER