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Eigentumswohnung/verspätete fertigstellung/ Rücktritt Kaufvertrag


08.11.2005 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Nachricht: Problem: Notarieller Kaufvertrag: Unter dem Passus "Bauausführung" des Vertrages wurden zwei Punkte fixiert: "1. Das Bauvorhaben wird zügig durchgeführt. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis spätestens zum 31.12. 2002 bezugsfertig zu erstellen. Die endgültige Fertigstellung einschliesslich Aussenanlagen erfolgt bis 30.04.2003. 2. Sollte das Kaufobjekt auch nicht bis zum 30.04.2003 bezugsfertig gestellt sein, so zahlt der Verkäufer ab dem 01.05.2003 bis zum jeweils 15. Tag des monats für jeden angefangenen Monat einen Finanzierungsvorschuss in Höhe von 614,00 EUR monatlich für das Kaufobjekt bis zur Bezugsfertigkeit." Fragen: Die Whg. wurde 2 jahre später fertig gestellt. Ich hatte den Bauträger auch mehrfach gemahnt , mit der Androhung des Rücktrittes. Ich erhielt auch die Ausgleichszahlungen nicht. Nun stellt sich die Frage, ob die Regelung mit der Ausgleichszahlung trotzdem existent ist und ich nicht aus dem Vertrag komme? D.H. muss ich mich mit dem Schadenersatz begnügen, auch bei dieser Überschreitung des Termins? Kann ich nicht vollständig aus dem Vertrag? Dieser Zuschuss war eigentlich auch nur kurzfristig angedacht und nicht für Jahre, denn in den 2 Jahren haben sich auch familiäre verhältnisse etc. entscheidend gewandelt. Ich musste auch schon Vorfälligkeitsentschädigungen etc. zahlen, welche ich dann womöglich im Rahmen von Schadenersatz geltend machen könnte, oder? Muss der Bauträger einem Aufhebungsvertrag zustimmen, damit ich endlich meine Grundwerwerbsteuer beim FA wieder erlangen kann? Vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wird nun nicht mehr möglich sein, denn das Objekt ist ja mittlerweile fertiggestellt, und die vertraglich vereinbarte Leistung wurde erbracht. Ein Rücktrittsrecht hätte Ihnen während der Zeit der Verzögerung zustehen können, allerdings auch erst nach entsprechender (fruchtloser) Fristsetzung. Mit der Fertigstellung des Objektes und der Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistung besteht für einen Rücktritt vom Werkvertrag aber keine rechtliche Grundlage mehr, so daß ich Ihnen in diesem Punkt keine Hoffnung machen kann.

Sofern Ihnen durch den Verzug der Fertigstellung jedoch ein Schaden enstanden ist, kommt eine Schadensersatzforderung in Betracht, die den Ihnen entstandenen Schaden, wie Sie ihn aufgelistet haben, umfasst. Allerdings sollten Sie dazu zunächst den Vertrag prüfen lassen, denn man könnte die Auffassung vertreten, daß die Regelung betreffend die Zahlung eines Finanzierungsvorschusses eine pauschale Schadensersatzregelung darstellt, die einen darüber hinausgehenden Schadensersatz ausschließen soll. Ob die Regelung aber dahingehend ausgelegt werden kann, kann erst nach Einsichtnahme in den Vertrag gesagt werden.

Nach Ihrer Schilderung ist nicht erkennbar, daß die Klausel abschließenden Charakter haben sollte und weiterer Schadensersatz nicht gefordert werden kann. Dies sollten Sie aber, wie gesagt, konkret anwaltlich prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste Orientierung gegeben zu haben und stehe für Ihre weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2005 | 20:21

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

ich hatte aber schon, wie geschildert, während der Bauphase gemahnt und meinen Rücktritt erklärt, was jedoch nur einfach vom Bauträger ignoriert wurde. Zu diesem Zeitpunkt war das Objekt ja auch schon überfällig und deshalb habe ich meinen Rücktritt auch dort schon erklärt.
Ihrem Wortlaut folgend , würde das ja bedeuten, dass der Bauträger während der Fertigstellung alles ignoriert und der Käufer dann im nachhinein (nach Fertigstellung) nur noch Schadenersatzansprüche hätte, aber das Rücktrittsrecht verwirkt ist, weil der Bauträger die Kündigungen während der Bauphase ignoriert hat.
Das wär ein bissl einfach für den Bauträger, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2005 | 23:58

Vielen Dank für die Nachfrage.

Das wäre in der Tat natürlich zu einfach. Zunächst haben Sie aber geschrieben, daß Sie den Bauträger gemahnt haben, "mit der Androhung des Rücktrittes". Wenn Sie diesen Rücktritt aber nicht ausdrücklich unter Hinweis auf den Leistungsverzug erklärt haben, werden Sie nicht wirksam vom Vertrag zurückgetreten sein. Die bloße Androhung des Rücktritts stellt natürlich selbst noch keinen Rücktritt dar.

Nach Erbringung der Leistung ist der Bauträger jetzt aber nicht mehr im Verzug, so daß jetzt ein Rücktritt ausscheidet.

Wenn Sie aber bereits wirksam vom Vertrag zurückgetreten sind, besteht natürlich auch keine Abnahmeverpflichtung mehr. Ob dies aber geschehen ist, lässt sich ohne nähere Kenntnisse der Umstände nicht feststellen.

Es wird hier leider konkret darauf ankommen, was genau Sie erklärt haben und welche Fristen gesetzt wurden und einzuhalten waren. Das lässt sich ohne genaue Kenntnis der Korrepondenz und auch des Vertragsinhaltes nicht feststellen.


Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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