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Eigentumswohnungskauf - was tun bei wertmindernder Bepflanzung?

29.03.2009 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Ich habe eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Dresden direkt Immobilienunternehmen erworben, ohne Makler (Neubau). Das Haus befindet sich gerade in der Fertigstellung der Aussenanlagen, unsere Wohnung wurde uns bezugsfertig im Februar übergeben.

Die Wohnung liegt im Erdgeschoss und besetzt eine Ecke des Hauses, dazu gehört ein Garten und eine überdachte Terasse - die Ecke (und mit ihr die Fenster von Wohnzimmer und Küche) zeigen Richtung Süden -somit ist momentan der Lichteinfall zufriedenstellend, trotz EG und überdachter Terasse und obwohl das Grundstück leicht zum Haus zu abfällt.

Problemstellung: Nun haben wir erfahren, dass genau an dieser Ecke oben zwei neue Bäume (Bäume 6 und 8) gepflanzt werden sollen - was den Lichteinfall zwar nicht sofort, aber doch in einigen Jahren (wenn die Bäume größer sind) beeinträchtigen wird. Ich möchte die Wohnung eigentlich langfristig behalten, baldiger Verkauf nicht vorgesehen.

Was waren unsere bisherigen Informationen?
- Auf dem ursprünglichen Lageplan inkl. Aussenanlagen sowie auf den Verkauftsprospekten der Wohnung waren an dieser Stelle keine neuen Bäume vorgesehen.
- im Kaufvertrag steht folgendes: 'Das Bauvorhaben wird entsprechend der Projektdarstellung erstellt, vorbehaltlich behördlicher Änderungsauflagen oder etwaiger sonstiger notwendiger Änderungen in der Plaung bzw. der Bauausführung, welche keine Wertminderung bedeuten, bleiben vorbehalten'

Auf Nachfrage/ Protest beim Bauträger nachdem wir von der Bepflanzung erfuhren erhielten wir folgende Information - er beruft sich auf behördliche Vorgaben, an denen er nichts tun kann:
"Bezüglich des Außenanlagenplanes sowie der Ersatzpflanzung überlassen wir Ihnen den genehmigten Plan woraus hervorgeht, dass auf der Ecke die Bäume 6 und 8 bepflanzt werden müssen. Wir befinden uns zur Zeit in Verhandlungen, dass wir den Baum Nr. 6 auf eine andere Platzierung setzen können. Hierzu findet im Laufe der nächsten Woche ein Termin mit dem Umweltamt (Grünflächenamt) statt. Wir kommen jedoch nicht umher einen Baum - wahrscheinlich den 8. - auf den entsprechenden Standort zu setzen, dies sind Dinge, die uns behördlich aufgelastet werden. Ob der Baum 8 nunmehr 2 Meter weiter nach unten oder oben gepflanzt wird, können wir mit Ihnen absprechen. Wir werden jedoch versuchen, den Baum Nr. 6 auf einen anderen Standort zu platzieren, damit Sie unser Entgegenkommen zur Kenntnis nehmen". Im Anhang befand sich ein neuer Freiflächenplan, der die Bäume 6 und 8 an der Ecke zeigt.

Meine Fragen an Sie sind folgende:
-gibt es tatsächlich behördliche Regelungen (vom Grünflächenamt), die vorschreiben, an welche Stelle Bäume gepflanzt werden müssen, und ist der Bauträger tatsächlich 'machtlos' (oder schiebt er dies nur vor)? Kann ich etwas tun, um diese Bepflanzung zu beeinflussen?
- bedeutet die Pflanzung von Bäumen, die den Lichteinfall behindern, eine Wertminderung der Wohnung im rechtlichen Sinne wie im Vertrag ja angedeutet, und wenn ja, könnte man dann Schadenersatz oder Preisminderung fordern?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
Mit freundlichen Grüße,
Tina Köhler

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Ja, dies kann sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans ergeben.

Sind im Bebauungsplan Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern, sonstigen Bepflanzungen und Gewässern sowie das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt, ist dem Eigentümer nach § 41 Abs. BauGB eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten, wenn und soweit infolge dieser Festsetzungen

1. besondere Aufwendungen notwendig sind, die über das bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderliche Maß hinausgehen, oder
2. eine
wesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt.

Bei einem fehlerhaften bzw. rechtswidrigen Bebauungsplan können Sie einen Normenkontrollantrag nach § 47 VwGO stellen.
Einen solchen Antrag kann jede natürliche oder juristische Person stellen, die durch den Bebauungsplan einen Nachteil erlitten oder in absehbarer Zeit zu erwarten hat.

2.

Die Frage, ob durch die in Rede stehende Bepflanzung von Bäumen eine wesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt, kann von hier aus nicht beurteilt werden.
Hierzu bedarf es eines Sachverständigengutachtens. Für den Fall, dass eine Werminderung vorläge, könnten Sie auch eine Kaufpreisminderung in Erwägung ziehen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2009 | 08:15

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstehe, kann es durchaus sein, dass das Grünflächenamt nicht nur die Anzahl zu pflanzender Bäume sondern auch deren genauen Pflanzungsort festlegt? Macht es Sinn hierzu nocheinmal selbst bei dem Amt nachzufragen?

Was ich noch nicht so richtig verstehe: Im Vertrag ist ein Plan der Häuser sowie der Aussenanlagen - dort ist kein Baum bei unserer Ecke eingezeichnet, sondern nur an anderer Stelle. Vor ein paar Monaten erhielt ich nochmals einen Lageplan der Aussenanlagen, auf dem dieselben Neupflanzungen eingezeichnet waren wie im Vertrag, aber ebenfalls NICHT an unserer Ecke sondern woanders auf dem Grundstück (mit Stempel vom Dresdner Baubehörde). Wäre der Bauträger nicht verpflichtet gewesen, schon vorher mit dem Amt abzustimmen, wo die Bäume hin sollen und dies im Vertrag/ in den Plänen zu reflektieren? Dies hätte ja meine Kaufentscheidung mit Sicherheit beeinflusst.

Vielen Dank für Ihre Hilfe und viele Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2009 | 09:05

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ja, es macht durchaus Sinn beim Grünflächenamt nachzufragen, um sich hier Klarheit zu verschaffen.

Sollten sich tatsächlich Festsetzungen zu Anpflanzungen von Bäumen im B-Plan finden, ist es nicht nachvollziehbar, wenn der dem Vertrag beigefügte Plan der Häuser sowie der Außenanlagen dies nicht ausweist.

Dies müsste im Einzelnen aber noch geprüft werden, um eventuell Ansprüche daraus ableiten zu können.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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