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Eigentumswohnung.Kaufvertrag:Ehemann,Grundbucheitrag:andere Person.Bei Scheidung?

| 06.02.2010 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Folgendes.
Verheirateter Mann möchte eine Eingentumswohnung zu Vermietzwecken erwerben. Kaufvertrag soll durch den Mann selbst abgeschlossen sein. Im Grundbuch soll von vornerein eine andere Person (Neffe,17 Jahre alt, ausländischer Bürger) einzutragen sein:

-hat die Ehefrau bei Scheidung bei der Konstellation Teil-/Anspruch auf die Wohnung?
-kann man das überhaupt so machen (Kaufvertrag Person A, Grundbuch Person B)?
-Darf die in Grundbuch einzutragende Person minderjährig sein? (17 Jahre) und ausländischer Bürger?
-Verluste aus Vermietung von dem Käufer steuerlich absetzbar, oder nicht (weil er nicht im Grundbuch steht)?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Zu 1.)Hat die Ehefrau bei Scheidung bei der Konstellation Teil-/Anspruch auf die Wohnung?

Einen direkten Anspruch auf die Wohnung, also etwa in Form der Übertragung des hälftigen Miteigentums oder so ähnlich, hätte die Ehefrau im Falle einer Scheidung nicht. Dies hängt nämlich davon zusammen (ich gehe davon aus, dass es um eine normale Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, also ohne Ehevertrag geht).

In diesem Fall findet eine strikte Vermögenstrennung statt. Dies bedeutet, dass wenn ein Ehegatte eine Immobilie anschafft, er auch grundsätzlich Eigentümer dieser Immobilie wird und sich diese auch nach einer Scheidung grundsätzlich nicht ändert.

Anders könnte es natürlich sein, wenn der Ehemann der Ehefrau einen Zugewinnausgleichsanspruch auszahlen müsste und er kein anderes Vermögen als die Immobilie hätte. Dann würde die Frau zwar nicht automatisch Miteigentümerin, jedoch müsste die Immobilie dann belastet oder sogar veräußert werden, um die Ansprüche der Ehefrau befriedigen zu können.

Zu 2.)Kann man das überhaupt so machen (Kaufvertrag Person A, Grundbuch Person B)?

Ja, das ist im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich, sofern also beide Personen geschäftsfähig sind und der Vertrag wie es das Gesetz vorschreibt (§ 311 b BGB) vor einem Notar geschlossen wird, kein Problem.

Zu 3.)Darf die in Grundbuch einzutragende Person minderjährig sein? (17 Jahre) und ausländischer Bürger?

Dies ist eine gute Frage. Es geht um die Frage, ob also eine Schenkung eines Grundstücks an einen Minderjährigen möglich ist. Die Besonderheit liegt hierbei darin, dass ein minderjähriger grundsätzlich nur beschränkt geschäftsfähig ist.

Grundsätzlich ist dies kein Problem. Ein Problem aus der Stellung im Grundbuch ergibt sich nicht. Problematisch könnte schon der Vertrag mit dem Minderjährigen sein, der Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung ist. Dies ist eine Einzelfallfrage, die im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilt werden kann.

Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass ein Minderjähriger mit Zustimmung seiner Eltern einen solchen Vertrag schließen darf, wenn er hierdurch keine rechtlichen Nachteile erleidet.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link mit vertiefenden Hinweisen zu dieser Rechtsmaterie beigefügt:

http://www.juraplus.de/AUFSATZ/VRS/VRS2006-I.pdf

Zu 4.) Verluste aus Vermietung von dem Käufer steuerlich absetzbar, oder nicht (weil er nicht im Grundbuch steht)?

Dies stellt in der Tat ein Problem dar, da Vermieter normalerweise der Eigentümer ist. Es müsste dann ein zusätzlicher Vertrag gemacht werden, wonach der wirtschaftlichen Nachteile- und Vorteile aus der Vermietung nicht den Minderjährigen, sondern den Ehemann treffen.

Diesbezüglich empfehle ich Ihnen , einen im Steuerecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung dieser Frage und der anschließenden Ausformulierung des entsprechenden Vertragswerkes zu beauftragen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag und ein erholsames Wochenende!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2010 | 17:56

Guten Tag!
Danke für die Antwort!
Zu Punkt 1):
"Zugewinnausgleichsanspruch". Das meinte ich auch. Ob die Faru in diesem Fall den Anspruch auf Zugewinnausgleich hat. Und wenn ja warum? Die Wohnung soll doch von Anfang an an eine andere Person im Grundbuch registriert werden! Oder reicht schon allein die Tatsache, dass der Ehemann die Wohnung kauft aber nicht im Grundbuch steht für spätere Zugewinnausgleichsansprüche?
Zu Punkt 3)
"Es geht um die Frage, ob also eine Schenkung eines Grundstücks an einen.."
Die Person soll nur im Grundbuch stehen, und der eigentliche Käfer laut Kaufvertrag erhält dann eine Generalvollmacht von dem "Pseudo"-eigentümer. Wieso ist das denn Schenkung??
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2010 | 02:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Zu Punkt 1):
"Zugewinnausgleichsanspruch". Das meinte ich auch. Ob die Faru in diesem Fall den Anspruch auf Zugewinnausgleich hat. Und wenn ja warum? Die Wohnung soll doch von Anfang an an eine andere Person im Grundbuch registriert werden! Oder reicht schon allein die Tatsache, dass der Ehemann die Wohnung kauft aber nicht im Grundbuch steht für spätere Zugewinnausgleichsansprüche?

Die Frau hätte grundsätzlich dann eine nAnspruch auf Zugewinnausgleich, wenn der Ehemann während der Ehe in finanzieller Hinsicht mehr zugewonnen hat, als die Ehefrau.

Um also beurteilen zu können, ob überhaupt ein Anspruch auf Zugewinnausgleich besteht, müßte das Vermögen der ehepartner zum Zeitpunkt der Eheschließun (Anfangsvermögen) und das Vermögen zum Ehezeitende (Endvermögen gegenübergestellt werden).

Bezüglich der Zugewinnausgleichsansprüche würde



Zu Punkt 3)
"Es geht um die Frage, ob also eine Schenkung eines Grundstücks an einen.." Die Person soll nur im Grundbuch stehen, und der eigentliche Käfer laut Kaufvertrag erhält dann eine Generalvollmacht von dem "Pseudo"-eigentümer. Wieso ist das denn Schenkung??


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedneheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen guten Wochenstart!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Ergänzung vom Anwalt 08.02.2010 | 02:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

entschuldigen Sie bitte die unvollständige Darstellung meiner Antwort auf Ihre Nachfrage. Nachfolgend habe ich Ihnen meine vollständige Antwort hierauf beigefügt:


Zu Punkt 1):
"Zugewinnausgleichsanspruch". Das meinte ich auch. Ob die Faru in diesem Fall den Anspruch auf Zugewinnausgleich hat. Und wenn ja warum? Die Wohnung soll doch von Anfang an an eine andere Person im Grundbuch registriert werden! Oder reicht schon allein die Tatsache, dass der Ehemann die Wohnung kauft aber nicht im Grundbuch steht für spätere Zugewinnausgleichsansprüche?

Die Frau hätte grundsätzlich dann einen Anspruch auf Zugewinnausgleich, wenn der Ehemann während der Ehe in finanzieller Hinsicht mehr zugewonnen hat, als die Ehefrau.

Um also beurteilen zu können, ob überhaupt ein Anspruch auf Zugewinnausgleich besteht, müßte das Vermögen der Ehepartner zum Zeitpunkt der Eheschließung (Anfangsvermögen) und das Vermögen zum Ehezeitende (Endvermögen) gegenübergestellt werden.

Bezüglich der Zugewinnausgleichsansprüche würde geschaut werden, wie die Eigentumsverhältnisse sind. Sofern also die andere Person ohne weitere Einschränkung im Grundbuch eingetragen ist, gilt auch nur diese als Eigentümer, so dass dann das Haus im Rahmen des Zugewinnausgleichs wertmäßig grundsätzlich keine Bedeutung hat.

Zu Punkt 3)
"Es geht um die Frage, ob also eine Schenkung eines Grundstücks an einen.." Die Person soll nur im Grundbuch stehen, und der eigentliche Käfer laut Kaufvertrag erhält dann eine Generalvollmacht von dem "Pseudo"-eigentümer. Wieso ist das denn Schenkung??

Das wäre eine Schenkung, weil gem. § 516 BGB , welcher die Voraussetzung einer Schenkung gesetzlich regelt bestimmt, dass eine Schenkung jede unentgeltliche Vermögenszuwendung bedeutet.

Da die Übertragung des Grundstücks ohne finanzielle Gegenleistung erfolgen soll, handelt es sich um eine Schenkung, da der Neffe durch die Grundbucheintragung zwagsläufig zum Grundstückseigentümer wird. Hieran ändert auch nichts, wenn er mit dem Ehemann abweichende vertragliche Vereinbarungen vor der Grundbuchumschreibung getroffen hätte.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen guten Wochenstart!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Bewertung des Fragestellers 08.02.2010 | 19:06

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