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Eigentumswohnung selbst genutzt dann vermietet und verkauft alles im selben Jahr

06.08.2018 22:11 |
Preis: 32,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Wir haben im April 2009 eine Wohnung gekauft.
Ab 01.09.2018 ist die Wohnung vermietet.
Jetzt August 2018 haben wir ein interessantes Angebot bekommen die Wohnung zu verkaufen.
Frage ist wenn der Verkauf bis Ende 2018 abgeschlossen ist muss ich dann trotzdem Spekulation steuer zahlen ?
Käufer würde zukünftige Mieter übernehmen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ob die Spekulationssteuer in Ihrem Fall gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei. Dabei kann es sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Wohnungen handeln.

Steuerpflichtig sind dahingegen Verkäufe, wenn nachfolgendes zutrifft:

- Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
- Gemischtgenutzte Immobilien: In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird.
- Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach einer Scheidung ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss er Spekulationssteuer bezahlen, wenn er oder sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert.
- Erwerb der Immobilie, indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wird oder bei einer Betriebsaufgabe erworben wird: In diesem Fall gilt ebenfalls eine Zehn-Jahres-Frist. Verkauft der Nutznießer das Objekt innerhalb dieser Zeit, muss er die Gewinne aus dem Verkauf versteuern.

Es gilt eine Zehn-Jahres-Frist. Wenn das Grundstück zehn Jahre nach dem Kauf veräußert wird, entfällt die Besteuerung der Einnahmen aus dem Verkauf vollständig. Sie sollten also zehn Jahre mit dem Verkauf der Wohnung warten, wenn eine der obigen Bedingungen erfüllt ist, sprich den Verkauf erst Mitte 2019 vornehmen.

Wenn Sie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie selbst gewohnt haben, können Sie diese danach steuerfrei verkaufen. Dabei zählen die Rand-Jahre zu der Drei-Jahres-Frist, ohne sie - mit Ausnahme des mittleren Jahres - voll ausfüllen zu müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2018 | 23:08

Hallo,
Erstmal vielen Dank, meine Frage ist leider nicht konkret beantwortet.
Muss ich Spekulation steuer zahlen wenn ich die Wohnung im Jahr 2018 verkaufe?
Habe ja 2018 und 9 Jahre vorher diese selbst genutzt...
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2018 | 23:37

Ihre Nachfrage beantworte ich nochmal gerne klarstellend in Bezug auf meinen letzten Absatz, welcher etwas unverständlich formuliert ist.

Sofern Sie in den letzten drei Jahren vor Verkauf die Wohnung selbst genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer an. Von den drei Jahren muss nur das mittlere 2. Jahr vollständig erfüllt sein während die Randjahre nicht gänzlich erfüllt sein müssen.

Auf ihre Frage bedeutet dies, dass keine Steuern anfallen, auch wenn im quasi dritten Jahr eine Vermietung erfolgt ist. Bzw haben Sie ja bereits 9 Jahre dort selbst genutzt, sodass ohnehin die Dreijahresregel erfüllt ist und keine Steuern fällig werden.

Ich hoffe, dass ich die Antwort damit klarstellender formuliert habe.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

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