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Eigentumswohnung - mangelhafte Dampfsperre

04.09.2018 10:48 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:48
Hallo,

ich habe eine Eigentumswohnung kürzlich bei einer Zwangsversteigerung erworben. Das Ziel ist es nun die Wohnung umfassend zu sanieren, da diese recht abgewohnt ist. Die Wohnung liegt innerhalb eines Gründerzeithauses im Dachgeschoss. Das Haus wurde Mitte der 1990er Jahre kernsaniert. Um die Wohnung damals nutzbar zu machen, wurde die oberste Geschossdecke und die Dachsparren gedämmt, mit der Dampfsperre versehen und 1 Lage Gipskarton draufgeschraubt.

Beim Öffnen der Gipskartonverkleidung an einigen Stellen wurden nun einige Baumängel festgestellt. Ich selber bin vom Fach. Generell wurde die Dampfsperre nur eingelegt und getaktert. Eine durchgehend luftdichte Ebene wurde dadurch allerdings nicht hergestellt. So fehlt die Verklebung der Stöße der Sperrbahnen, ebenso der luftdichte Abschluss an die umliegenden Mauerwerkswände und im Fußbodenbereich. In der Wohnung gibt es weiterhin einige Gaupen. Im Bereich dieser Gaupen fehlt die Dampfsperre zum Teil komplett. Als Fachmann weiß ich, dass eine solche Bauleistung von einer Baufirma erbracht, nicht abnahmefähig wäre, da hier die durchgehend geschlossene Luftdichtigkeitsebene fehlt. Ich gehe mal davon aus, dass die abgelieferte Arbeit auch schon Mitte der 1990er Jahre nicht den allgemein erkannten Regeln der Bautechnik entsprach.

Angenommen ich wäre Eigentümer vom gesamten Haus, würde ich im Rahmen der Wohnungssanierung auch gleich die Dampfsperre in Stand setzen. Würde nun ein Feuchteschaden auftreten, so wäre meine Wohnung unmittelbar betroffen.

Nun meine Fragen:
- Wo liegt die Grenze des Gemeinschaftseigentums im Dachaufbau? Aus der Teilungsvereinbarung konnte ich nichts herauslesen.
- Kann man die Eigentümergemeinschaft hier in die Pflicht nehmen? Eine fehlerhafte Dampfsperre kann theoretisch zu erhebliche Schäden in der Baukonstruktion durch Feuchteeintrag führen. Oberflächige Schäden sind in der Wohnung augenscheinlich bisher nicht aufgetreten.

Meine Vorstellung ist nun, dass die Eigentümergemeinschaft auf ihre Kosten folgende Leistungen übernimmt:
- Entfernen der Gipskartonverkleidung im Decken, Dachschrägenbereich
- Instandsetzung der Dampfsperre
- Wiederanbringen der Gipskartonverkleidung

Inwiefern ist das durchsetzbar und kann man das auch zeitlich kurzfristig im Rahmen der Wohnungssanierung durchsetzen?

Wenn das so nicht durchsetzbar ist, welches Vorgehen können Sie sonst empfehlen?

Die Eigentümergemeinschaft habe darüber noch nicht informiert. Zunächst wollte ich meine Rechte als Wohnungseigentümer abklären.

Vielen Dank für eine erste Einschätzung.
04.09.2018 | 11:32

Antwort

von


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Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Das Dach gehört grundsätzlich komplett der WEG und ist damit Gemeinschaftseigentum, wobei einzelne Speicher, der Boden und andere Nebenräume im Dachgeschoss ebenfalls Gemeinschaftseigentum sind, sofern sie nicht gemäß Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt wurden. Gleiches gilt natürlich für eine Dachgeschosswohnung, die jedoch stets Sondereigentum ist.

So wie ich es verstehe, befindet sich das Problem an bzw. über der Decke der Dachgeschosswohnung.

Solche konstruktiven Elemente, insbesondere Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum, auch dann, wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören. Nur Deckenverkleidungen zum Wohnraum hin fallen da raus.

Hier gehe ich von Gemeinschaftseigentum aus.

2.
§ 16 Abs. 2 WEG bestimmt:
"Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen."

Für die konkrete Berechnung etc. muss man nochmals die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bemühen.

Da können auch Ausnahmen etc. beschlossen werden, s. § 16 WEG.

Ich sehe das hier auch noch als die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 22 WEG), was also zu Lasten aller geht und stets verlangt werden kann, ohne dass es auf Gewährleistungsfristen ankommt.

3.
Bringen Sie das daher die nächste Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung oder einer außerordentlichen, wenn die Gefahr von Schäden groß/dringend ist.

Das wäre also auch zeitlich in Kürze durchsetzbar.

Beachten Sie folgendes:

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG)
§ 46 Anfechtungsklage
"(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden."

Das also für den Fall, dass man Ihnen etwas ablehnen sollte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2018 | 11:31

Hallo,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

So wie ich es verstanden habe, obliegt die Funktionsfähigkeit der Dampfsperre der Eigentümergemeinschaft. Angaben zu solchen Details, wer für welche kontruktiven Bauteilen oder dergleichen verantwortlich ist, lassen sich nicht in der Teilungserklärung finden.

Ich möchte nun eigentlich eine Einschätzung haben, ob ich von der Gemeinschaft verlangen kann, die meiner Meinung nach erheblich mangelhafte Dampfsperre zu sanieren. Und zwar zeitnah im Rahmen meiner Wohnungssanierung. Die Gemeinschaft könnte ja auch sagen, es liegt kein Schaden vor und damit auch kein Problem. Oder wir machen das, aber erst irgendwann bei der nächten Kernsanierung. Vielleicht gibt es dazu einen vergleichbaren Fall?

Nochmals vielen Dank für die Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.09.2018 | 11:48

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich antworte Ihnen gerne wie folgt.

Richtig, dass obliegt der Eigentümergemeinschaft, die Funktionsfähigkeit der Dampfsperre zu prüfen bzw. die Reparatur in Auftrag zu geben.

In der Tat ist es schwierig aus der Ferne einzuschätzen, ob hier schon die Notwendigkeit gegeben ist, um einen drohenden Schaden zu verhindern. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auf jeden Fall die Instandhaltung und Instandsetzung auch des Gemeinschaftseigentums. Dabei steht den Wohnungseigentümer ein Ermessensspielraum zu. Letzterer darf aber nicht missbraucht werden und würde ansonsten Schadensersatzansprüche von Ihnen auslösen. So wie ich es hier sehe, wäre auf jeden Fall eine Bestandsaufnahme noch näher notwendig, um überhaupt sagen zu können, was wann verhindert werden muss, damit Ihnen kein Schaden entsteht.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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