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Eigentumswohnung kaufen


| 30.07.2006 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe vor mir eine Eigentumswohnung und eine Garage zu kaufen.
Die Wohnung ist in einem Wohnungeigentum-Grundbuch Nr. 371 eingetragen.
Die Garage ist in einem Teileigentum-Grundbuch Nr. 377 eingetragen.
Im Grundbuch Abt.3 befindet sich eine Eintragung in höhe von 180.000 DM als:"Grundschuld ohne Brief mit 16% Jahreszinsen für eine Bank, sofort vollsteckbar nach § 800 ZPO. Gesamthaft: Blatt 371 und 377.
Bezug: Bewilligung von 01.12.1982 eigetragen am 8.12.1982".

Die Immobilie besteht aus zwei Einheiten:Wohnung-Wohungseigentum-Grundbuch Nr.371 und einer Garage- Teileigentum-Grundbuch Nr. 377.
Die gleiche Eintragung befindet sich in Nr. 371 und Nr. 377.

Meine Frage lautet:
a)Ob die Immobilie (Wohnung+Garage) mit einer Grundschuld in Höhe von 180.000 oder 360.000 Euro belastat ist ("Gesamthaft:Blatt 371 und 377").
b)Wie soll ich vorgehen damit ich die Immobilie ohne Belastung dh.schuldenfrei kaufen kann.Die Besitzerin verspricht, dass die bestehende Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird.
c) Wie soll ich vorgehen bei: Kaufvertrag, Auflassung, Eintragung in Grundbuch, Bezahlung des Kaufpreises.

Ich habe Angst das ich eine Immobilie mit Grundschuld im Grundbuch kaufe und dann für die Schulden aufkommen muss.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Rechtsfragen beantworte ich auf der Basis Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des gebotenen Einsatzes wie folgt:

1.
„Gesamthaft“ bedeutet lediglich, dass der Gläubiger in Ansehung der Verbindlichkeiten, zu deren Sicherung die Grundschuld zu Lasten eines bestimmten Schuldners bestellt wurde, zur Befriedigung seiner Ansprüche nach Belieben in mehrere Grundstücke zwangsvollstrecken kann, und zwar insgesamt bis zur vollen Höhe der gesamten Forderung.

Dies ergibt sich im vorliegenden Fall aus den §§ 1132 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB sowie aus den §§ 800 Abs. 1 Satz 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

Einem Grundstück im Sinne des § 1132 BGB stehen Miteigentumsanteile, insbesondere Wohnungs- und Teileigentum, sowie Bruchteile an ihnen gleich.

Der Gläubiger kann also nach seiner Wahl entweder in die Wohnung (Nr. 371) oder in die Garage (Nr. 377) oder in beide gleichzeitig oder nacheinander vollstrecken.

Der Höhe nach ist die Berechtigung des Gläubigers jedoch auf den Wert der Grundschuld (DM 180.000) begrenzt.

2.
Keinesfalls sollten Sie sich auf die mündliche Absichtserklärung der Verkäuferin verlassen, dass Sie Ihnen das Grundeigentum lastenfrei übereignen will.

Vielmehr muss dieser für Sie wichtige Punkt im notariellen Kaufvertrag geregelt werden – dies ist auf verschiedene Weise möglich.

Sie können z.B. die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung von der auflagenfreien Erteilung einer ordnungsgemäßen Löschungsbewilligung des Gläubigers abhängig machen. Gegebenenfalls kann auch ein Treuhandkonto eingerichtet werden, um eine Erfüllung Zug um Zug zu gewährleisten.

Sie sollten sich dann aber auch ein Rücktrittsrecht vorbehalten, für den Fall, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist keine Löschungsbewilligung vorliegt.

Es obliegt dann der Verkäuferin, für eine Begleichung der Schulden, gegebenenfalls aus dem Kaufpreis, zu sorgen.

Wichtig wäre auch, die Höhe der gesicherten Forderung zu ermitteln und eine entsprechende Bestätigung der Verkäuferin in den Vertrag mit aufzunehmen.

Sie können sich aber auch die Grundschuld abtreten lassen, vorsorglich unter Freistellung von den Verbindlichkeiten, nach Möglichkeit aber durch eine Vormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB) gesichert.

Oder Sie verpflichten die Verkäuferin vor dem Notar zumindest zur Beibringung einer schriftlichen Bestätigung des Gläubigers, dass die Grundschuld nicht mehr valutiert ist und eine anderweitige Valutierung ohne Ihre Zustimmung nicht erfolgt.

Möglich ist auch, überhaupt erst einen Vorvertrag einzugehen, in dem die Bedingungen für den Abschluss des Vertrages festgelegt werden.

Ohne eine schriftlich fixierte Einigung zwischen den Vertragsparteien und bevor die Rechtsänderungen nicht im Grundbuch eingetragen sind, werden Sie jedenfalls keine Rechtssicherheit in Bezug auf einen lastenfreien Erwerb erlangen können.

3.
Bei der konkreten Ausgestaltung und Formulierung der notwendigen Vereinbarungen wird der Notar behilflich sein, dieser ist allerdings zur Neutralität verpflichtet und wird die gemeinsame Interessenlage der Parteien zu berücksichtigen haben.

Es ist daher tunlich, im Vorfeld zusätzlich einen Rechtsanwalt mit der weiteren genauen Prüfung des Falles und der Ausarbeitung von Bedingungen, die Ihrer Interessenlage möglichst weitgehend entsprechen, zu beauftragen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung vermitteln.

Sollte ich einen für Sie wichtigen Punkt vergessen haben oder in meinen Ausführungen Etwas unklar geblieben sein, stehe ich Ihnen gerne für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2006 | 18:38

Ich bedanke mich für ihre Ausführliche Antwort. Sie haben mir sehr geholfen.

Ich möchte sie bitten mir näher zu erklären, was sie mit der Formulierung "Vorvertrag" gemeint haben.
Ist dieser Vorvertrag bindend für beide Parteien oder nur ein Vorschlag wie der richtige Kaufvertrag aufgesetzt werden soll?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2006 | 10:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

bereits mit dem Eintritt in Vertragsverhandlungen entsteht zwischen den Beteiligten ein vertragsähnliches Vertrauensverhältnis, das zu gegenseitiger Rücksichtnahme und Sorgfalt verpflichtet und deren schuldhafte Verletzung auch Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann.

Allerdings besteht insoweit regelmäßig ein Beweisproblem – in Ihrem Fall bezüglich der Zusicherung lastenfreien Erwerbes.

Das Ergebnis der Vertragsverhandlungen kann aber auch in einem Vertrag festgehalten werden. Soweit es der Form des abzuschließenden Vertrages entspricht (hier: notarielle Beurkundung), ist es auch für die Parteien bindend.

Darüber hinausgehend besteht das Wesen eines Vorvertrages darin, dass den Parteien eine auch gerichtlich durchsetzbare Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags auferlegt wird.

In Ihrem Fall könnte ein Vorvertrag dergestalt aufgesetzt werden, dass der Hauptvertrag (unter anderem) nur unter der aufschiebenden Bedingung lastenfreien Erwerbs oder einer Freistellung von Ansprüchen oder einer Abtretung der Grundschuld, etc. zustande kommt.

Diese Variante ist einer der sichersten, um Ihre Interessen im Vorfeld zu wahren, birgt aber wegen der notariellen Beurkundung zusätzliche Kosten in sich.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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