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Eigentumswohnung - Vermietung nach Eigennutzung

| 08.07.2016 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: Kosten für die Finanzierung einer Immobilie (Disagio) stellen keine Anschaffungskosten dar. Die Gebühren für den Notar stellen hingegen sog. Anschaffungsnebenkosten dar, die über die Gebäude-AfA geltend gemacht werden können.

Ich habe meine Eigentumswohnung viele Jahre selbst genutzt und auch bereits abbezahlt. Seit 2015 habe ich nun vermietet. Kann ich beispielsweise Kosten für den Einbau von Kunststofffensern in 2011 oder Kosten für Fassadensanierung mit Wärmedämmung in 2014 noch steuerlich geltend machen oder nur Kosten die seit der Vermietung 2015 neu angefallen sind? Zählen z.B. meine bereits abbezahlten Zinsen zu den Herstellkosten und kann ich diese zu den Anschaffungskosten der Wohnung zählen?
Eingrenzung vom Fragesteller
09.07.2016 | 11:12

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Disagio
Das Damnum bzw. Disagio gehört zu den sog. Finanzierungskosten und nicht zu den Anschaffungskosten.
Es hätte allenfalls die Möglichkeit bestanden, die diesbezüglichen Aufwendungen im Wege des Werbungskostenabzuges geltend zu machen, soweit die Finanzierungskosten mit den nunmehr zufließenden Mieteinnahmen im wirtschaftlichem Zusammenhang gestanden hätten. Zwar ist insoweit ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb der Immobilie und anschließender Vermietung nicht erforderlich. Voraussetzung ist allerdings, dass in dieser Zeit ernsthaft die Absicht bestanden hat, Vermietungseinkünfte zu erzielen. Dies ist nach den von Ihnen geschilderten Umständen nicht der Fall. Demzufolge sind die Finanzierungskosten (Disagio) im Hinblick auf die Vermietung irrelevant.

2. Notargebühren
Anders verhält es sich bei den aufgewendeten Notargebühren. Hierbei handelt es sich um sog. Anschaffungsnebenkosten, die den Anschaffungskosten zuzurechnen sind. Diese sind tatsächlich im Wege der Gebäude AfA anteilig abzugsfähig.

3. Abschließender Tipp
„Die Erhaltungsaufwände von 2011-2014 kann ich vermutlich nicht geltend machen, da ich da noch selbst in der Wohnung gelebt habe".
Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen besteht die Möglichkeit, von einer sog. Steuerermäßigung zu profitieren. Auf Antrag ermäßigt sich insoweit die tarifliche Einkommensteuer um 20 Prozent der vorbenannten Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200 Euro (§ 35a EStG).

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Weichel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.07.2016 | 14:17

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