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Eigentumswohnung - Sondernutzungsrecht für Gartenflächen

26.03.2009 21:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 6 Wohneinheiten im Bundesland Niedersachsen
In der Teilungserklärung ist ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche und einem PKW-Stellplatz für die Erdgeschosswohnungen eingetragen. Für die Wohnungen im 1. Obergeschoss und der Dachgeschoßwohnung ist ein Sondernutzungsrecht für je einen PKW-Stellplatz (keine Gartenfläche) eingetragen.
In der Teilungserklärung steht im Wortlaut:
„Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen, als sein Miteigentumsanteil Tausendstel umfasst“
„Jeder Sondernutzungsberechtigte hat die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteile auf eigene Kosten zu unterhalten“

Die Gartenfläche mit Sondernutzungsrecht umfasst die Nord, West und Südseite des Hauses.

Nun meine Frage mit der Bitte um rechtliche Beratung.

Darf ein Eigentümer oder Mieter einer Erdgeschosswohnung ohne Antrag und Beschluss oder Vereinbarung einer Eigentümerversammlung in seinem Garten mit Sondernutzungsrecht folgendes machen:
a) Gehweg zum Carpot/Schuppen verlegen
b) Eine Hecke auf der Grundstückgrenze pflanzen
c) Gartenhaus aufstellen?

Wenn NEIN, genügt dann ein Mehrheitsbeschluss oder muss Einstimmigkeit sein.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Ein Sondernutzungsrechts an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche „als Garten" oder „zur ausschließlichen gärtnerischen Nutzung" gestattet dem berechtigten Wohnungseigentümer nicht gleichzeitig, irgendwelche baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung hinausgehen, vorzunehmen. Demenstprechend ist es nicht möglich, in Eigenregie Gehwege zu verlegen und ein Gartenhaus aufzustellen, da dies eine bauliche Veränderung darstellt. Zum Gartenhaus vgl. z.B. OLG Köln, OLG-Report 1997, 205, u. 218; das Anlegen eines Plattenweges ist eine bauliche Veränderung; vgl. Niedenführ, NZM 2001, 1105.

Hinsichtlich von Anpflanzungen ist das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Pflanzen in der Regel als typisch gärtnerische Nutzung und als Teil der Pflege und Unterhaltung des Gartens ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gestattet, sofern dies doch nicht über das Maß hinausgehen, das auch den übrigen Wohnungseigentümern zuträglich ist und diese nicht in der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigt oder den Charakter der Wohnungseigentumsanlage beeinträchtigt. Das BayObLG hat mit Entscheidung veröffentlich unter WE 1993, 115 entschieden, dass das Anpflanzen einer hohen und dichten, optisch störenden Weißdornhecke als Randbepflanzung als unzulässig anzusehen ist. Maßgeblich ist insoweit die konkrete Gestaltung der Hecke und inwiefern diese sich in das Gesamtbild einfügt oder ggf. den Charakter der Anlage verändert; hier kann eine Beurteilung nur vor Ort und nicht aus der Ferne vorgenommen werden.

Sofern es sich um eine zustimmungspflichtige Maßnahme handelt ist nach der gesetzlichen Regelung die Zustimmung jedes Wohnungseigentümers erforderlich, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden, § 22 Abs. 1 WEG. Für einen Nachteil ist entscheidend, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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