Eigentumswohnung: Nutzung Bühne als Wohnraum

Question

Hallo!

Ich plane den Kauf einer Eigentumswohnung. Das anvisierte Objekt umfasst laut Teilungserklärung:
"Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss nebst den mit Nr. 4 bezeichneten Räume im Untergeschoss und dem mit Nr. 4 bezeichneten Raum auf der Bühne"
Laut Objektbeschreibung handelt es sich um eine "3-Zimmer-Dachgeschosswohnungwohnung ca. 63qm mit zum Ausbau vorbereiteten Bühne ca. 15qm".
Die Vorbereitungen auf der Bühne umfassen:
- das Verlegen von elektrischen und Heizungs-Anschlüssen.
- die Isolierung des Daches
- den Einbau neuer Dachfenster

Frage zum Ausbau:
Können die anderen Hausmiteigentümer den Anschluss eines Heizkörpers auf der Bühne an die Zentralheizung oder gar die Nutzung der Bühne als Wohnraum untersagen?

Nach dem Ausbau ist es möglich, dass die Bühne aufgrund der zu niedrigen Höhe nicht der LBO für Aufenthaltsräume entspricht (weniger als die Hälfte höher als 2,20m).

Kann ich die Bühne dann trotzdem als Wohnraum (z.B. Schlaf- oder Kinderzimmer) nutzen (-> Untersagung durch Hausmiteigentümer möglich)?
Hat die Nutzung der Bühne als "nicht-LBO-konformer" Wohnraum Auswirkungen auf den Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung (z.B. Zahlt die Versicherung bei Hausbrand durch Gerätebrand auf Bühne)?

Vielen Dank!

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist. Jede Ergänzung des Sachverhalts kann zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen.

Die Rechtes des Wohungseigentümers ergeben sich aus § 13 I WEG . Der Sondereigentümer kann das Sondereigentum nutzen wie er möchte, es sei denn, das Gesetz oder Rechte Dritter stehen entgegen. Eine rechtswidrige Wohnnutzung würde dem Baurecht zuwiderlaufen und auch evtl. den Bestimmungen der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung scheint nach Ihren Angaben nicht gegen eine Wohnnutzung der Bühne zu sprechen. Es wäre aber eine konkrete Prüfung des genauen Wortlauts erfoderlich. Eine Nutzung als Schlafraum wäre grundsätzlich möglich, allerdings muss dies dringend mit der Baubehörde geklärt werden. Es müssen dann ggf. die Vorschriften zum Brandschutz und weitere Vorgaben eingehalten werden. Wie Sie richtig erkennen, kann eine Nutzung die gegen das Baurecht verstößt Versihcerungsrechtliche Probleme bereiten. Eine Gefährdung des Versicherungsschutzes wäre auch ein Grund für die Miteigentümer die Nutzung zu untersagen, dies wäre dann gerechtfertigt.

Grundsätzlich können die anderen Eigentümer aber nur eine Nutzung untersagen, die entgegen der Teilungserklärung erfolgt, so hat das OLG Frankfurt entschieden, dass eine Untersagung in Betracht kommt, wenn Räume die in der Teilungserklärung als Fahrradkeller vorgesehen sind, als Wohnraum genutzt werden (OLG Frankfurt Beschluss vom 08.09.2004, Aktenzeichen: 20 W 516/01 ).

Bei Ihnen sehe ich grundsätzlich keine Probleme mit der Wohnnutzung, es sollte aber dringend eine Klärung mit dem Baumamt erfolgen, um auch auf versicherungsrechtlicher Seite sicher zu gehen.

Eine rein formale Untersagung der anderen Eigentümer mit der Begründung "nicht-LBO-konform" wäre nicht gerechtfertigt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht

Eigentumswohnung: Nutzung Bühne als Wohnraum

Mietrecht, Wohnungseigentum