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Eigentumswohnung (Neubau), Wasserschaden/Aufrechnung mit Bauträger

| 17.06.2020 10:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wir haben eine Eigentumswohnung in einer Wohnungsanlage erworben (Neubau, 265.000 €) und an Ostern 2019 übernommen. 2 Tage nach der Übernahme kam es zu einem Kurzschluss infolge eines Wassereintritts aus der darüber liegenden Wohnung. Die Stromversorgung musste sofort komplett ausgeschaltet werden. In den Trockenbauwänden hatte sich schon starker Schimmer gebildet und der Fußboden war durchnässt. Die Wohnung wurde unbewohnbar und ein abgeschlossener Mietvertrag musste aufgelöst werden.
Schadensverursacher ist nachweislich ein Subunternehmer des Bauträgers, der versichert ist und für den uns entstandenen Mangelfolgeschaden aufkommen muss.
Die Wohnungsschäden wurden bis Ende 2019 beseitigt und vom Versicherer bezahlt. Im Juni 2019 hatten wir der Versicherung unsere Forderungen auf Schadenersatz angemeldet und Anfang 2020 quantifiziert (ca. 20.000 €, überwiegend Velust der Mieteinnahmen und Verwaltungskosten für die Wohnung).
Der Versicherer hält uns bisher trotz Einschaltung eines Anwalts hin. Er gibt keine Antworten und zahlt nicht.
Gegenüber dem Bauträger haben wir noch die letzte Rate aus dem Kaufvertrag offen (ca. 9.600 €). Der Bauträger hat den Schaden zwar nicht verschuldet, aber als unser Vertragspartner hat er den Schaden zu vertreten. Der Kaufvertrag beinhaltet kein Aufrechnungsverbot. Wir haben deshalb gemäß § 387 BGB die Möglichkeit, mit der og. Restforderung des Bauträgers aufzurechnen und den Bauträger an die Versicherung zu verweisen.
Fragen:
1. Wenn wir die Aufrechnung machen und dem Bauträger unsere vergeblichen Bemühungen gegenüber der Versicherung nachweisen, können wir dann dennoch die Differenz zu unserer og. Forderung bei der Versicherung geltend machen; evtl. einklagen?
2. Ist es erfahrungsgemäß erfolgversprechender, eine Ombudsmann-Lösung mit der Versicherung zu suchen, die etwas über dem Aufrechnungsbetrag liegen sollte/dürfte und juristischen Aufwand und Ärger erspart?

17.06.2020 | 12:33

Antwort

von


(1133)
Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Sie haben Ihren Anspruch direkt gegen den Bauträger, nicht gegen die Versicherung, da der Bauträger der Vertragspartner ist. Die Versicherung hat lediglich die Verhandlungen übernommen, da diese im Zweifel erfahrener ist als der Bauträger. Daher können Sie auch nach der Aufrechnung die Restforderung gegen den Bauträger direkt geltend machen und notfalls klagen.

Am besten wäre eine Doppelstrategie: Sie schalten einerseits den Ombudsmann ein, andererseits machen Sie die Restforderung gegen den Bauträger geltend. Es hängt leider sehr vom Ombudsmann und der Versicherung ab, welche Teilstrategie da erfolgsversprechender ist, so dass eine pauschale Aussage schwierig bis unmöglich ist.

Allerdings bewegen Sie sich da auf äußerst komplizierten Gebieten, sowohl rechtlich als auch taktisch gesehen. Ich empfehle daher dringend, das von einem Anwalt durchführen zu lassen, um teure Fehler/Mißverständnisse zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2020 | 14:50

Wir möchten die Nachfragefunktion nutzen.
Die Versicherung hat, nachdem wir das Versicherungsaufsichtsamt eingeschaltet haben, ca. 10.000 € bezahlt (ca. 60 % unserer Forderungen). Insofern hat sich die Lage verbessert und wir beabsichtigen, für den Restbetrag mit der Versicherung einen Vergleich zu finden, wozu wir gute Ansätze sehen.
Falls das nicht gelingt, wollen wir für die Restforderung eine Aufrechnung gegen den Bauträger für die von uns noch zu zahlenden 9.600 € machen. Gemäß Ihrer Stellungnahme vom 17.06. sollte das möglich sein.
Frage: Wir hatten auch innerhalb unserer Forderung 1 % Minderung für die nun nicht mehr neuwertige Wohnung beansprucht (Reparaturkosten waren für ca. 50.000 € nötig. Ist unser Forderungsansatz gerechtfertigt? (Ein beschädigter Neuwagen erleidet ja auch einen Wertverlust; unsere ETW war komplett neuwertig.)

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2020 | 11:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vergleich mit dem Auto hinkt etwas, da ein Auto aufgrund Verschleiß etc. immer an Wert verliert. Eine Wohnung hingegen kann nach Sanierung an Wert gewinnen, zudem entscheidet da auch die Lage über den Wert. Sie können die Minderung durchaus versuchen, allerdings würde ich da nicht allzuviele Erfolgsaussichten erwarten.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.08.2020 | 17:40

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Letztendlich entscheidend für die dann doch schnelle Reaktion der Versicherung war die Einschaltung des Versicherungsaufsichtsamtes, da dann das ganze über den Vorstand der Versicherung läuft, was den Sachbearbeiter zu beschleunigter Arbeit bewegt. Die vorgeschlagene Vorgehensweise werde ich befolgen. Falls weitere Fragen auftauchen, werde ich mich melden.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 07.08.2020
4,2/5,0

Letztendlich entscheidend für die dann doch schnelle Reaktion der Versicherung war die Einschaltung des Versicherungsaufsichtsamtes, da dann das ganze über den Vorstand der Versicherung läuft, was den Sachbearbeiter zu beschleunigter Arbeit bewegt. Die vorgeschlagene Vorgehensweise werde ich befolgen. Falls weitere Fragen auftauchen, werde ich mich melden.


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