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Eigentumswohnung - Eigenbedarf - Sperrfrist


25.10.2004 20:51 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz



Hallo,

ich bin seit 01.08.2004 Eigentümer einer vermieteten Wohnung in Hessen. Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum hat der Mieter nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und daher konnte ich die Wohnung erwerben. Die Wohnung wurde zu diesem Zeitpunkt also von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt – also obliegt sie bzgl. der Kündigung der sogenannten Sperrfrist. Gemäß der „Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungssperrfrist (GVBL II 362-67/68)" beträgt diese für meinen Fall 10 Jahre. Dies war mir aber vor dem Kauf bewusst.

Ich habe mit der langjährigen Mieterin (82 Jahre – Erstmieterin seit 1959) Kontakt aufgenommen und ihr mitgeteilt, dass ich die Wohnung mit meiner Familie gerne selbst nutzen möchte. Sie hat mir geantwortet und mir mitgeteilt, dass sie aus verschiedenen Beweggründen weiterhin in der Wohnung bleiben wird. Die Wohnung wird aber nur temporär genutzt, da die Mieterin sich auch bei ihrer Schwester aufhält. Der Sohn ist ebenfalls als Mieter (seit 2003) im Mietvertrag aufgeführt. Er wohnt bzw. lebt jedoch nicht dort.

Nun habe ich folgende Information: „Auch nach Ablauf der Sperrfrist bleiben bei Fortbestand ihrer Voraussetzungen berechtigte Interessen des Vermieters unberücksichtigt, wenn die Kündigung für den Mieter oder ein bei ihm lebendes Familienmitglied eine ungerechtfertigte Härte bedeuten würde.“

Was bedeutet „ungerechtfertigte Härte“ ?

Wenn ich der Mieterin schon heute (unter Einhaltung aller Fristen) in diesem Fall zum 30.04.2015 kündige und von der Mieterin darauf kein Einspruch erfolgt, kann dann in zehn Jahren noch nachträglich eine „ungerechtfertigte Härte“ z.B. wegen Pflegebedürftigkeit geltend gemacht werden?

Wie lange kann die Mieterin nach Erhalt der Kündigung gegen diese Einspruch einlegen? Ist nach Ablauf dieser Frist die „ungerechtfertigte Härte“ auch für die Zukunft ausgeschlossen?

Macht es überhaupt Sinn schon jetzt eine Kündigung für das Jahr 2015 auszusprechen ?

Zu welche prinzipiellen Verhaltensweise bzgl. Kündigung würden Sie mir raten ? Was können Sie mir empfehlen?

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Eine Kündigung macht derzeit keinerlei Sinn. Bis 2015 ist die Kündigung für Sie aufgrund der landesgesetzlichen Sperrfrist ausgeschlossen. Wenn Sie zum Ablauf dieser Frist kündigen wollen, müssen Sie das Vorliegen eines Kündigungsgrundes geltend machen. Dies mag bei Ihnen zwar Eigenbedarf sein, aber dieser Kündigungsgrund muß sowohl jetzt bei Aussprache der Kündigung wie auch noch zum Ablauf der Kündigungsfrist 2015 vorliegen. Dies dürfte jedoch für einen Richter im Falle der Räumungsklage nicht nachvollziehbar sein, wieso ein Eigenbedarfsgrund während 10 Jahre immer noch bestehen kann. Denn entweder besteht bei Ihnen jetzt Eigenbedarf, dann werden Sie sich aber nicht noch 10 Jahre vertrösten lassen, sondern notfalls selbst eine andere Mietwohnung Anspruch nehmen (oder selbst anmieten), oder aber Sie verbleiben jetzt 10 JAhre im jetzigen status quo und zeigen damit deutlich, daß eigentlich kein Eigenbedarf vorliegt.

Wenn Sie die Mieterin jetzt veranlassen wollen, aus der Wohnung auszuziehen, müssen Sie versuchen, mit ihr einen Aufhebungsvertrag zu schließen, notfalls unter Gewährung einer Umzugsprämie.

Ansonsten besteht für Sie derzeit keinerlei Möglichkeit, die Wohnung selbst nutzen zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
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