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Eigentumswohnung, Baumängel

| 16.03.2009 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Holger J. Haberbosch


Wie werden wir eine Eigentumswohnung, deren Baumängel langsam überhand nehmen, am Geschicktesten wieder los?

Gekauft haben wir diese unheilvolle Immobilie Baujahr 1993 am 21. August 2006 für 152.500,-- vom Voreigentümer. Damals wurden nicht nur sämtliche vorhandene Baumängel verschwiegen, sondern auch dass bereits Prozesse der Eigentümer gegen den Bauträger, der natürlich bereits insolvent ist und sogar im Gefängnis sein soll, geführt wurden. Auch dass die Eigentümer gegeneinander prozessiert haben und eine Partei deswegen sogar vorbestraft wurde. Seit unserem Einzug sind wir nur am Blechen. Im Jahr 2007 mussten die Balkone saniert werden, die von Anfang an undicht waren. Im Jahr 2008 wurden der Keller neu isoliert. Was noch erschwerend hinzukommt ist die fehlende Lärmdämmung. Dies ist uns erst vor gut 1 1/2 Jahren aufgefallen, als in der Wohnung über uns eine Frau mit 3 Kindern eingezogen ist. Seithe haben wir keine Ruhe mehr. Man hört jeden Schritt, jedes Wort, jeden Klingelton, jedes Husten, einfach alles. Anscheinend wurde der Estrich nicht schwimmend verlegt. Nun wollen wir einfach nicht mehr länger hier bleiben, haben aber di Befürchtung, daß sich diese Immobilie nicht verkaufen läßt. Ich selbst würde hier ja auch nicht einmal als Mieter wohnen wollen. Aber was sollen wir machen? Wir haben uns damals als die ersten Baumängel (Feuchtigkeit in den Wänden aufgrund der undichten Balkone von oben) auftraten überlegt, wie wir vorgehen sollen.Da die Abwicklung über eine Makler ging, haben wir Anfang 2007 versucht ihn in Regreß zu nehmen und die bis dahin angefallenen Sanierungskosten i.H.v. 1800 Euro eingefordert. Mit dem Ergebnis, daß er uns mitteilte, daß er nichts von den Mängeln wußte. Vor der vorigen Eigentümerin ist vermutlich auch nichts mehr zu holen, da sie nur freiberuflich tätig ist und mit dem Verkauf der Wohnung damals gerade ihre eigenen Schulden abbezahlen konnte.

Nun meine Frage: Wie kommen wir hier wieder heraus? Denn wir sagen uns mittlerweile: Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Zumal weitere Mängel gar nicht abzusehen sind, wie jetzt durch den kalten Winter aufgetreten. Der Kanal ist zugefroren, weil die Abwasserrohre nicht tief genug ins Erdreich verlegt wurden. Kosten wiederum 1500 Euro...

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Angaben und des von Ihnen ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworten und Ihnen einen ersten Überblick über die rechtlichen Möglichkeiten geben:

1. Zunächst ist zu beachten, dass Sie lediglich gegen Ihren Vertragspartner, die Verkäuferin Ansprüche herleiten können. Dies zum einen aus dem Gewährleistungsrecht, sofern Mängel vorliegen und die Gewährleistung im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen wurde. Sollte die Gewährleistung ausgeschlossen worden sein, was relativ häufig der Fall ist, so hätten Sie lediglich Ansprüche sofern Sie arglistig getäuscht worden sind.

2. Nach Ihren Angaben kommt eine arglistige Täuschung über das Vorhandensein von Mängeln durchaus in Betracht. Sie müssten hiernach umgehend, und beweisbar, d.h. per Einschreiben mit Rückschein, der Verkäuferin gegenüber die Anfechtung des Kaufvertrages erklären. Eine wirksame Anfechtung führt dann zur Rückabwicklung des gesamten Geschäfts, d.h. die Verkäuferin erhält die Wohnung zurück, jedoch nur Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises.

Tatsächlich bringt Ihnen dies, auch wenn es gerichtlich durchgesetzt wird nichts, wenn die Verkäuferin insolvent sein sollte bzw. über keinerlei Vermögen verfügt. Sie hätten dann jedoch einen vollstreckbaren Titel, welcher noch 30 Jahre zur Vollstreckung berechtigt, Voraussetzung wäre jedoch, dass der Anspruch gegen die Verkäuferin eingeklagt wird, was weiterhin mit erhebliuchen Kosten verbunden sein wird.


3. Gegenüber dem Bauherrn hätten Sie lediglich Ansprüche, wenn die Verkäuferin diese an Sie abgetreten hat. Da nach Ihren Angaben dieser insolvent ist, wird auch hier eine Geltendmachung nicht viel Sinn machen.


4. Letztlich bliebe Ihnen noch, über den Umweg, Verkäuferin-Bauherr und die Abtretung derer Rechte, die damals ausführenden Handwerker in Regress zu nehmen. Hierbei müsste erstmal herausgefunden werden, ob diese noch greifbar und zahlungsfähig sind, und sodann müssten die möglichen Gewährleistungsansprüche des Bauherrn bzw. der Verkäuferin gegenüber den Handwerkern gepfändet werden.
Auch dieses Vorgehen ist relativ komplex und letztlich nur durch Inanspruchnahme eine Rechtsanwaltes durchzusetzen und demnach auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Insbesondere ist darauf zu achten, dass Gewährleistungsansprüche innerhalb von 2 Jahren verjähren, sofern die Mängel arglistig verschwiegen worden sind, Verjährung erst nach 3 Jahren eintritt.


Selbstverständlich bleibt es Ihnen unbenommen, die Wohnung zu verkaufen, hierbei sollten Sie selbst aber die Mängel anzeigen um nicht selbst sich Ansprüchen des Käufers ausgesetzt zu sehen.

Nachfrage vom Fragesteller 16.03.2009 | 17:24

Das habe ich so schon fast befürchtet.
Nur, welcher Käufer ist so verrückt, uns diese Immobilie abzunehmen, wenn wir ihn gänzlich über alle Mängel informieren. Uns bleibt eigentlich gar keine Wahl als wiederum die Mängel zu verschweigen, wenn wir überhaupt einen Käufer finden wollen. Schlimmstenfalls ist diese Immobilie gänzlich unverkäuflich. Dann würde uns nur Vermietung bleiben und auf unseren Schulden bleiben wir sitzen.
Also, was ist die eleganteste Lösung?
Was würden Sie persönlich tun, auch wenn Ihnen so etwas mit Sicherheit nie passiert wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.03.2009 | 17:40

Sehr geehrter Fragesteller,

die Situation ist tatsächlich mißlich. Sollten Sie die Angaben verschweigen, könnte dies als Betrug strafbar sein.
Andererseits ist tatsächlich mit einem erheblich geringeren Verkaufspreis zu rechnen.

Von hier aus kann ich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Verkäuferin nicht beurteilen, dennoch denke ich, dass zumindest die Geltendmachung der Rechte gegenüber der Verkäuferin versucht werden sollte. Möglicherweise besteht eine Rechtschutzversicherung, diese würde im Falle der Eintrittspflicht die Kosten übernehmen, so dass dann kein Risiko mehr bestehen würde.
Anderenfalls sollten die Unterlagen zumindest von einem Anwalt geprüft werden, man kann hier durchaus zunächst eine Pauschale Vergütung vereinbaren um die Kosten im Rahmen zu halten. Insbesondere könnte dann über die Schuldnerkartei versucht werden mehr über die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse der Verkäuferin herauszufinden.

Erster Schritt sollte aber die Prüfung sein, ob eine Rechtschutzversicherung eintritt. Gerne stehe ich Ihnen hierbei ebenfalls zur Verfügung, die Konditionen kann ich Ihnen gerne unverbindlich mitteilen, senden Sie mir hierzu bitte einfach eine E-Mail an meine angegebene Adresse.

Mit freundlichen Grüßen

Haberbosch
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.03.2009 | 09:24

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 17.03.2009 4,4/5,0
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