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Eigentumsverkauf nach Trennung aus nichtehelicher Lebensgemeinschaft


| 16.05.2008 08:42 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Freund hat sich von seiner damaligen Freundin getrennt. Beide haben vor ca. 3 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Diese Wohnung gehört beiden zu je 50 % laut Grundbucheintrag. Es stehen insgesamt noch ca. 161.000 Euro zur Zahlung an die Bank aus (Gemeinschaftskreditvertrag), der bis 2011 läuft und dann von der Bank neu verhandelt wird.

Die damalige Lebensgefährtin meines Freundes möchte die Wohnung nicht verkaufen und sieht sich auch nicht imstande, die monatlichen Raten von insgeasmt 1200 € allein zu zahlen. In der Familie kann wohl auch keiner auf Grund hoher Überschuldung das Bankdarlehen übernehmen oder man will es nicht (das ist nicht wirklich klar).

Welche Rechte hat mein Freund, wenn er seit über 6 Monaten nun schon weiter mit die Raten für das Bankdarlehen der Wohnung zahlt, aber nicht mehr dort wohnt und die ehemalige Lebensgefährtin sich auch zukünftig nicht bereiterklärt, die Wohnung zum Verkauf anzubieten, er jedoch die Wohnung verkaufen möchte?

Kann er verlangen, dass die Wohnung verkauft wird? Von einer Übertragung von weiteren Eigentumsanteilen an seine ehemalige Lebensgefährtin habe ich ihm abgeraten, weil er trotzdem ohne Einverständnis der Bank nicht aus dem Kreditvertrag kommt.

Vielen Dank für Ihre Ausführungen.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

In wirtschaftlicher Hinsicht wäre es am sinnvollsten, wenn sich Ihr Freund und dessen Ex-Freundin darauf verständigen könnten, die Eigentumswohnung gemeinsam zu verkaufen. Deshalb empfehle ich Ihrem Freund dringend, seine Ex-Freundin auf diese Verfahrensweise nochmals anzusprechen.

2.

Alternativ bestehen die Möglichkeiten, daß Ihr Freund seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der Wohnung an seine Ex-Freundin verkauft. Umgekehrt kann natürlich auch Ihr Ex-Freund den hälftigen Miteigentumsanteil seiner Ex-Freundin kaufen und die Eigentumswohnung für sich nutzen. Ob die Finanzlage und die Interessenlage eine derartige Verfahrensweise geeignet erscheinen lassen, erscheint aber aufgrund Ihrer Schilderung eher zweifelhaft zu sein.

3.

Wenn eine einvernehmliche Regelung über das Schicksal der Eigentumswohnung nicht zustandekommt, bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Gem. § 753 Abs. 1 BGB erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses.

D. h., Ihr Freund könnte den Antrag stellen, die Wohnung gemäß den Vorschriften der §§ 180 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) zu versteigern. Von dem Versteigerungserlös würden dann die bestehenden Darlehn abgelöst, ein eventuell verbleibender Rest wäre hälftig zu teilen.

Im Wege der Zwangsversteigerung wird aber erfahrungsgemäß ein geringerer Erlös erzielt, als beim freihändigen Verkauf. Wenn die Ex-Freundin sich aber jeder vernünftigen Lösung entgegenstellt, wird Ihrem Freund keine andere Möglichkeit bleiben, als die Teilungsversteigerung zu betreiben. Natürlich besteht die Gefahr, daß der Erlös geringer ist, als die Restschulden.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2008 | 07:41

Vielen Dank für Ihre Antworten. Eine Frage hätte ich noch:
Wie verhält es sich bei Möglichkeit 2 mit den Chancen aus dem Kreditvertrag zu kommen? Selbst bei einem Verkauf von Eigentumsanteilen an seine Ex-Freundin sichert das ja noch nicht die Löschung aus dem laufenden Kreditvertrag, oder?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2008 | 12:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Bezgl. der bestehenden Darlehnsverträge müßte im Fall des Verkaufs des hälftigen Miteigentumsanteils mit der Bank verhandelt werden. Sollte die Exfreundin den hälftigen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung von Ihrem Freund käuflich erwerben, wäre es natürlich sinnvoll, wenn Ihr Freund aus dem bestehenden Darlehnsvertrag bzw. aus den bestehenden Darlehnsverträgen entlassen würde.

Die Aussichten auf eine erfolgreiche Verhandlung müssen nicht zwangsläufig negativ beurteilt werden. Bei einem Hypothekendarlehn haftet schließlich das Grundstück für die Darlehnsforderung. D. h., die Bank ist durch die Hypothek bzw. Grundschuld dann ausreichend abgesichert, wenn die Belastung an vorderer Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist und wenn der Verkehrswert der Eigentumswohnung über dem Darlehnsbetrag liegt.

Da Hypothekendarlehn an erster oder zweiter Rangstelle im Grundbuch stehen dürften, sollte geprüft werden, wie hoch etwa der Verkehrswert der Wohnung ist. Liegen die Darlehnsschulden (erheblich) darunter, dürfte eine persönliche Haftung Ihres Freundes aus dem Darlehnsvertrag aus dem Blickwinkel der darlehnsgebenden Bank oder Sparkasse durchaus vertretbar sein. Ggf. wäre aus der Sicht der Exfreundin zu überlegen, ob sich, z. B. aus dem Umfeld der Familie ein Bürge findet, der zusätzlich einzutreten bereit wäre.

Für die Bank oder Sparkasse ist es naturgemäß von Bedeutung, so viele Schuldner wie möglich zu haben, um im Fall des Ausfalls der Zahlungen auf die Möglichkeit zurückgreifen zu können, sich an den solventesten Schuldner zu halten.

Fazit: Wenn die Exfreundin den Miteigentumsanteil Ihres Freundes übernehmen sollte, muß mit der Bank über das Ausscheiden Ihres Freundes aus den Darlehnsverträgen verhandelt werden. Je größer die Sicherheiten sind, die der Bank zur Verfügung stehen, um so eher wird die Bank bereit sein, Ihren Freund aus der Haftung zu entlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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