Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen.
Der Überbau ist in § 912 BGB geregelt. Danach hat der Nachbar einen Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer eines Grundstückes bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Die Rechtsfolgen eines solchen Überbaus sind, dass der jeweilige Eigentümer des überbauten Grundstückes den Überbau dulden muss, der Eigentümer des überbauenden Grundstückes ein Duldungsrecht sowie ein Recht zum Besitz am überbauten Grundstücksteil hat. Für die Duldungspflicht ist eine Geldrente zu zahlen.
Eigentümer des ganzen Gebäudes auf dem Nachbargrundstück ist nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Eigentümer des überbauenden Grundstückes. Der überbauende Eigentümer geniesst insoweit die vollen Eigentümerrechte aus § 903 BGB. Dies bedeutet, er kann mit dem Überbau nach Belieben verfahren und andere von jedweder Einwirkung ausschliessen.
Dies vorausgeschickt ist zu Ihren Fragen konkret wie folgt Stellung zu nehmen:
1.) Das Eigentum an der Garage geht nicht automatisch in Ihr Eigentum über, da Ihr Nachbar als Überbauer Eigentümer der Garagen ist und Eigentum nur durch Einigung und Eintragung nach §§ 873, 925 BGB übergehen kann. Hierzu ist die Beurkundung durch einen Notar erforderlich, vgl. § 925 BGB.
2.) Auch bei einem Teilabriss bleibt die durch den Überbau auf Ihrem Grundstück entstandene Rechtsposition des Überbauers erhalten. Der Überbau ist nicht davon abhängig, dass bauliche Verhältnisse auf dem Grundstück des Überbauers gleich bleiben. Ein Anspruch auf Abriss ergibt sich nicht, da der Überbau nach § 912 BGB zum Inhalt hat, dass der Eigentümer des überbauten Grundstückes eine Pflicht zur Duldung gegen Zahlung einer Geldrente hat.
Ein Anspruch auf Beseitigung ergibt sich nur dann, wenn ausnahmsweise, und dies ist in Ihrem Fall gemäß Sachverhaltsschilderung nicht gegeben, ein vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Überbau vorliegen würde. Da aber das Grundstück früher eins war, entfällt dies.
Somit bleibt in diesem Fall das Recht zum Besitz (= Nutzung) des überbauenden Nachbarn bestehen.
3.) Falls der Eigentümer (=Ihr Nachbar) sein Eigentum beseitigt, so muss er dies auch bezahlen. Ein Anspruch auf Kostentragung ergibt sich gegen Sie nicht.