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Eigentumsverhältnisse nach Teilabriss bei Überbau von Garagen

| 23.02.2009 20:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

zur Ausgangssituation:
Ein Garagenkomplex wurde auf die Grenze zwischen zwei Grundstücken gebaut (Überbau, insgesamt drei Garagen), die vor ein paar Jahren ein und demselben Eigentümer gehörten. Inzwischen haben wir eines der Grundstücke gekauft, das Nachbargrundstück (von dem aus die Garagen zu befahren sind) wurde ebenfalls verkauft. Auf unserem Grundstück steht jeweils die hintere Hälfte der drei Garagen. Das Grundstück befindet sich in Mecklenburg-Vorpommern, die Garagen wurden zu DDR-Zeiten (oder früher) gebaut. Eintragungen im Grundbuch (zumindest für unser Grundstück) existieren nicht.

Bislang hatten wir zu einem vergünstigten Preis (quasi als Ersatz für eine Überbaurente) eine der Garagen gemietet und mit Erlaubnis des vorherigen Eigentümers einen Türdurchbruch auf der Seite unseres Grundstücks geschaffen. Das ist auch im Mietvertrag festgehalten: „Der Mietvertrag berücksichtigt die teilweise Überbauung des Grundstücks des Mieters durch den Garagenkomplex des Vermieters. Dem Mieter ist der Einbau einer rückwärtigen Tür als Zugang zu seinem Grundstück gestattet.“

Zur aktuelle Entwicklung:
Der neue Eigentümer des Nachbargrundstücks will die Garagen abreißen, um seinen Garten zu vergrößern. Er hat signalisiert, dass er sich sowohl vorstellen kann, alles abzureißen (damit bekämen wir den überbauten Teil des Grundstücks ja automatisch zurück) oder den Teil stehen zu lassen, der auf unserem Grundstück steht. Grundsätzlich wären wir daran interessiert, dass der auf unserem Grundstück befindliche Teil stehen bleibt, falls wir darüber verfügen können (wäre als Gartenschuppen ideal).

Meine Fragen:
1) Falls der auf unserem Grundstück befindliche Anteil der drei Garagen stehen bleibt: Geht dieser automatisch in unser Eigentum über, weil er dann ausschließlich auf unserem Gelände steht, oder müssten wir diesen Teil vom Nachbarn kaufen und den Kauf notariell beurkunden lassen?
2) Könnte der Nachbar auch seinen Garten durch Abriss des Teils auf seinem Grundstück vergrößern und den bei uns befindlichen Teil stehen lassen und selbst als Schuppen nutzen (weil er noch in seinem Eigentum ist!?)? Oder könnten wir in diesem Fall verlangen, dass er den Rest auch abreißt?
3) Falls der bei uns befindliche Teil abgerissen wird: Wer muss die Kosten tragen?

Bereits jetzt vielen Dank für Ihre Antworten!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen.

Der Überbau ist in § 912 BGB geregelt. Danach hat der Nachbar einen Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer eines Grundstückes bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

Die Rechtsfolgen eines solchen Überbaus sind, dass der jeweilige Eigentümer des überbauten Grundstückes den Überbau dulden muss, der Eigentümer des überbauenden Grundstückes ein Duldungsrecht sowie ein Recht zum Besitz am überbauten Grundstücksteil hat. Für die Duldungspflicht ist eine Geldrente zu zahlen.

Eigentümer des ganzen Gebäudes auf dem Nachbargrundstück ist nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Eigentümer des überbauenden Grundstückes. Der überbauende Eigentümer geniesst insoweit die vollen Eigentümerrechte aus § 903 BGB. Dies bedeutet, er kann mit dem Überbau nach Belieben verfahren und andere von jedweder Einwirkung ausschliessen.

Dies vorausgeschickt ist zu Ihren Fragen konkret wie folgt Stellung zu nehmen:

1.) Das Eigentum an der Garage geht nicht automatisch in Ihr Eigentum über, da Ihr Nachbar als Überbauer Eigentümer der Garagen ist und Eigentum nur durch Einigung und Eintragung nach §§ 873, 925 BGB übergehen kann. Hierzu ist die Beurkundung durch einen Notar erforderlich, vgl. § 925 BGB.

2.) Auch bei einem Teilabriss bleibt die durch den Überbau auf Ihrem Grundstück entstandene Rechtsposition des Überbauers erhalten. Der Überbau ist nicht davon abhängig, dass bauliche Verhältnisse auf dem Grundstück des Überbauers gleich bleiben. Ein Anspruch auf Abriss ergibt sich nicht, da der Überbau nach § 912 BGB zum Inhalt hat, dass der Eigentümer des überbauten Grundstückes eine Pflicht zur Duldung gegen Zahlung einer Geldrente hat.
Ein Anspruch auf Beseitigung ergibt sich nur dann, wenn ausnahmsweise, und dies ist in Ihrem Fall gemäß Sachverhaltsschilderung nicht gegeben, ein vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Überbau vorliegen würde. Da aber das Grundstück früher eins war, entfällt dies.
Somit bleibt in diesem Fall das Recht zum Besitz (= Nutzung) des überbauenden Nachbarn bestehen.

3.) Falls der Eigentümer (=Ihr Nachbar) sein Eigentum beseitigt, so muss er dies auch bezahlen. Ein Anspruch auf Kostentragung ergibt sich gegen Sie nicht.

Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2009 | 22:09

Sehr geehrter Herr Meivogel,

vielen Dank für die rasche und ausführliche Antwort. Gerne nehme ich auch die Möglichkeit wahr, noch eine Nachfrage zu meiner Frage 3 zu stellen:

Für den Fall, dass der Nachbar die kompletten Garagen abreißt, steht mir das derzeit überbaute Gartenstück ja mit der Beseitigung des Überbaus wieder zur Verfügung. Kann ich in diesem Fall meinerseits direkt an der Grundstücksgrenze (also in dem Bereich, in dem derzeit die „Garagenhälften“ auf meinem Grundstück stehen) einen Gartenschuppen errichten (wie groß) und einen Zaun über die gesamte Grundstückslänge (12m) ziehen oder muss ich hier (wenn ja: welche) Mindestabstände einhalten?

Noch einmal vielen Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2009 | 22:38

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Beantwortung Ihrer Frage ist die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern einschlägig.

Gemäß § 6 Abs. 5 der Landesbauordnung sind für Gebäude grundsätzlich Abstandsflächen von mindestens 3 Meter einzuhalten. Eine Ausnahme ergibt sich für Garagen, die nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 an die Grenze gebaut werden können, wenn sie nicht länger als 9 Meter je Nachbargrenze sind. Ihr Schuppen kann demnach an der Grenze stehen, wenn er nicht länger als 9 Meter ist (Vorsicht Dachüberstände zählen in vielen Städten mit).

Für die Errichtung eines Zaunes sind natürlich keine Abstände einzuhalten. Allerdings ist die Höhe der zulässigen Einfriedungen in den einzelnen Ländern und sogar in den Städten und Gemeinden unterschiedlich geregelt. Oftmals ist eine Grenze bei 1,50 Meter gezogen. Diesbezüglich sollten Sie sich an Ihre zuständige Verwaltung wenden.

Bewertung des Fragestellers 23.02.2009 | 23:02

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