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Eigentumsübertragung Nießbrauch und Afa + Werbungskosten

11.02.2019 10:54 |
Preis: 60,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


13:19

Zusammenfassung: Schenkung von Grundstücksanteilen an die Ehefrau und Kinder.

Sehr geehrte Anwälte,

zum Sachverhalt:
wir besitzen ein Mehrfamilienhaus bzw. der Ehemann, welches nach dem Grundbuch dem Ehemann alleine gehört. Um nun die Schenkungsfreibeträge auszuschöpfen und eine Umschichtung von Vermögen vorzunehmen, haben wir uns überlegt, dass wir dieses MFH wie folgt übertragen würden:
Übertragung jeweils zu 26% an die Ehefrau, 26% an unseren Sohn und jeweils zu 24 % an unsere beiden Töchter. Des Weiteren behalten wir, also Ehefrau und Ehemann ein lebenslanges Nießbrauchsrecht.
Ist zunächst diese % Konstellation möglich? Und wie sieht die steuerliche Sichtweise aus?
Kann die Afa vom Ehemann auf die Ehefrau (neu Eigentümerin und Nießbrauchberechtigte) übertragen bzw. übernommen werden?
Da wir dieses MFH zur Zeit, um eine Einheit erweitern, wie sieht es mit diesen Herstellungskosten und evlt. anfallenden Werbungskosten aus? Können diese bedenkenlos steuerlich von der Ehefrau angesetzt werden?
Gibt es Optimierungsansätze aus rechtlicher oder steuerrechtlicher Sichtweise?
Vielen Dank.
11.02.2019 | 12:09

Antwort

von


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22301 Hamburg
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Sehr geehrte Fragesteller,
auf Ihre Fragen darf ich antworten wie folgt.
Die Übertragungen zu den von Ihnen genannten Prozentsätzen unter Beibehaltung eines Nießbrauches ist ohne weiteres möglich.
Mit dem Stichtag der Eigentumsübertragung können die AfA, sowie Herstellungs- und sonstige Werbungkosten von allen Eigentümern entsprechend ihrer prozuentualen Beteiligung am Grundeigentum geltend gemacht werden. Rückwirkend ist dies allerdings nicht möglich. Wenn Sie jetzt schon umbauen, können die Ausgaben nur von dem derzeitigen Alleineigentümer, Ihrem Ehemann geltend gemacht werden.
Optimierungsansätze sehe ich in Ihrem Fall nicht, allerdings ist dies insoweit eine vergleichsweise oberflächliche Auskunft, weil ich Ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht kenne.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2019 | 10:13

Sehr geehrte Frau Brümmer,

vielen Dank für die Beantwortung. Dennoch haben wir zwei kurze Rückfragen.
Ja wir bauen jetzt schon um, der Ehemann wäre dann aber kein Eigentümer mehr, da er ja sein gesamtes Eigentum am Haus übertragen hätte und lediglich den Nießbrauch beibehält. Dennoch könnte er nach Übertragung weiterhin über x Jahre - 2% der Herstellungskosten für den Ausbau der Einheit steuerlich geltend machen?
"Mit dem Stichtag der Eigentumsübertragung können die AfA, sowie Herstellungs- und sonstige Werbungkosten von allen Eigentümern entsprechend ihrer prozuentualen Beteiligung am Grundeigentum geltend gemacht werden. Rückwirkend ist dies allerdings nicht möglich." Zu diesem Punkt, haben wir die Frage: Da ja nur die Eltern den Nießbrauch erhalten und somit wirtschaftlich verantwortlich sind und Einnahmen und Ausgaben alleine tätigen. Können die Kinder trotzdem Afa, HK und WK geltend machen? Oder hier nur die Eltern, wobei ja nur die Ehefrau - Eigentümerin zu 26% und Niesbrauchberechtigte ist. Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2019 | 13:19

Sehr geehrter Fragesteller,
Auf Ihre Rückfrage darf ich Ihnen antworten, wie folgt.
Jeder kann die Kosten geltend machen, die er gemäß seiner Rechtsstellung tragen muss. AfA ruht auf dem Eigentum und HK sind Sache des Eigentümers. Wer nicht Eigentümer ist, kann sie demzufolge nicht geltend machen. Das gilt auch dann, wenn er die gesamten HK vor dem Eigentumswechsel getragen hat.
WK können dem Nießbraucher obliegen oder dem Eigentümer. Die normalen Erhaltungsaufwendungen sind Sache des Nießbrauchers und also kann er den Aufwand, den er insoweit treibt steuerlich geltend machen. Wenn es hingegen um größere Reparaturen geht - z. B. neue Heizung, neues Dach - ist das Sache des Eigentümers und auch nur er kann den Aufwand absetzen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin

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