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Eigentumsübertragung /Käuferrechte / Insolvenz d. Bauträgers wg. Mängeleinbehalt

12.10.2013 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

zur Vorgeschichte:

Wir haben am 21.05.2012 ein Kaufvertrag mit einem Bauträger abgeschlossen zur Errichtung eines Doppelhauses. Fertigstellung bis zum 01.01.2013 wurde schriftlich fixiert. BGB Recht, sowie wurde vom Bauträger die komplette Forderung gegenüber uns an seine vorfinanzierende Bank abgetreten. Auflassungsvormerkung ist drin und Grundschuldbestellung ist erledigt. Kaufpreis 140.000 € pro Partei. Eingetragene Grundschuld der vorfinanzieren Bank vom Bauträger 250.000 €. Löschung mit Zahlung des Kaufpreises. Eigentumsübergang bei Abnahme und Zahlung des Kaufpreises. Die Außenanlagengestaltung wurde durch uns vorgenommen und ist nicht Bestandteil des Vertrages.

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Aufgrund finanzieller Schieflage des Bauträgers wurde der Bauvorhaben verschleppt und zog sich in die Länge. Nachfristen zur Fertigstellung haben wir gestellt. Im Juli 2013 befand sich das Bauvorhaben soweit, dass ein Einzug möglich war, allerdings mit Mängeln auf welche wir den Bauträger schriftlich aufmerksam gemacht haben, mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Der Einzug wurde vom Bauträger nicht widersprochen. Auch wurde von uns schriftlich festgehalten, dass der Einzug nur zur Schadensminderung dient und keine Abnahme darstellt. Ebenfalls hatten wir ein öbuv Gutachter bestellt der bereits andere wesentliche Mängel festgestellt hat. Das Ergebnis wurde dem Bauträger mitgeteilt (Anfang Juni).

Wir haben parallel seine Bank informiert und diese darüber in Kenntnis gesetzt, auch über die finanzielle Lage und seinen Äußerungen gegenüber uns. Ergebnis war das die Bank zugestimmt hat, dass wir mit unserem Bauträger vereinbaren sollen, dass wir die restlichen Leistungen in Eigenleistungen erbringen und von der Kaufsumme einbehalten.

Der Bauträger war damit einverstanden und wir haben für die Fertigstellung eine schriftliche und unterschriebene Vereinbarung getroffen. Darunter 10.500 € Schadensersatz vom 01.01. – 31.08. und 5.000 € für Eigenleistungen sowie welche Leistungen noch vom Bauträger fertiggestellt werden sollen.

Da der Bauträger der Vereinbarung 4 Wochen nicht nachkam, haben wir erneut Kontakt mit seiner Bank gesucht und diese hat uns mitgeteilt, dass das Vorhaben nun allmählich mal zum Ende kommen soll. (Vermutlich wurde der Darlehensvertrag an den Bauträger gekündigt). Wir haben die Bank über die getroffenen Vereinbarungen informiert sowie auch nochmal auf die vom Gutachter festgestellten Mängel die noch der Klärung bedürfen, hingewiesen (keine fachgerechte Dacheindeckung, zu kleine Fenster nach Baubeschreibung, kein fachgerechter Dachgeschossausbau, falsche Haustürschließanlage etc).

Ergebnis mit der Bank ist (Leiter der Rechtsabteilung), dass wir die Mängel durch unseren Gutachter beziffern sollen und der Bank mitteilen sollen.

Zu dem Termin mit unserem Gutachter um die Mängel aufzunehmen, haben wir unseren Bauträger eingeladen. Ergebnis war: er hat uns angeboten 12.500 € von der Kaufsumme runter zu gehen (deckt nicht mal die getroffene Vereinbarung), mehr könnte er nicht, andernfalls würde er die Häuser versteigern bzw in die Insolvenz gehen. Danach kam dann noch die Äußerung, dass sein reicher Bruder uns dann die Häuser für mehr Geld bei der Versteigerung abluxen würde.

Die Mängel liegen nach grober Kostenschätzung bei 25.000 €. Gesetzlich würde uns das Doppelte der Summe als Einbehalt zu stehen.

Mit dem Ergebnis würden wir uns an seine Bank wenden sowie weitere Mängel, die nicht im Gutachten aufgeführt werden, zeigen. Wir würden nach Abzug der mit dem Bauträger getroffenen Vereinbarungen sowie nach Abzug der festgestellten Mängel, einer Zahlung von 75.000 € nachkommen. Da die Beseitigung der Mängel aufgrund Liquidität nicht möglich, bzw. aussichtslos stehen, ergibt sich demnach ein Restbetrag (Fehlbetrag) von 130.000 €, auf die die Bank in diesem Fall verzichten müsste (Kaufvertrag 2 Parteien Summe = 280.000 minus Zahlung 150.000 = 130.000 € als Fehlbetrag).

Frage:
Welche Möglichkeit hat der Bauträger, wenn wir uns mit seiner vorfinanzierenden Bank über eine Löschung aus dem Grundbuch mit Summe X einigen.

Kann sich die Bank gegenüber uns querstellen und mehr Geld verlangen, obwohl wir im Vorfeld allen unseren Pflichten nachgekommen sind (Mängelanzeige, Nachfristen, schriftlich fixierte Vereinbarungen)? (der Kontakt war bislang sehr positiv und angenehm, gleiche Bankgruppe wie unsere finanzierende Bank).

Was passiert bei einer Insolvenz? - Stichwort Auflassungsvormerkung - Welche Chancen haben wir?





Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellten Fragen.

Was passiert bei einer Insolvenz? - Stichwort Auflassungsvormerkung. Die Risiken der Insolvenz des Vertragspartners werden weitestgehend durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ausgeschlossen. Die Vormerkung bewirkt, dass alle danach erfolgten Grundbucheintragungen gegenüber Ihnen unwirksam sind, soweit sie Ihr vorgemerktes Recht beeinträchtigen. Diese Sicherung wirkt umfassend,d.h.sie schützt nicht nur gegen vertragswidriges Verhalten des Veräußerers, sondern verhindert auch den Zugriff seiner Gläubiger oder seines Insolvenzverwalters. Allerdings gibt es auch hier Besonderheiten zu beachten, wie BGH Az.: IX ZR 457/99 zeigt. Dort waren Zusatzdokumente des Kaufs nicht notariell beurkundet worden. Somit konnte der Insolvenzverwalter die Löschung der Vormerkung durchsetzen.Wenn die formellen Bedingungen erfüllt sind, müssten Sie jedoch auf der sicheren Seite sein.

Kann sich die Bank gegenüber uns querstellen und mehr Geld verlangen, obwohl wir im Vorfeld allen unseren Pflichten nachgekommen sind (Mängelanzeige, Nachfristen, schriftlich fixierte Vereinbarungen)? (der Kontakt war bislang sehr positiv und angenehm, gleiche Bankgruppe wie unsere finanzierende Bank).

Grundsätzlich bleibt wohl es bei der vertraglichen Regelung, dass die Löschungsbewilligung durch die Bank mit der vollständigen Zahlung- in Ihrem Falle der geminderten Zahlung - erteilt werden muss. Die Abtretung der Forderung zieht auch das Minderungsrecht mit, so dass sich die Bank Schadenersatzansprüche zwar anrechnen lassen muss,aber den Anspruch behält. Ob die Bank auf 130.000 verzichten wird, ist fraglich. Hinsichtlich der Höhe des Minderungsbetrages haben sie juritsch richtig gehandelt - Mängelanzeige, Fristsetzung /Nachfristen . Eine Selbstvornahme kommt gesetzlich ja nur bei Verzug des Bauträgers in Betracht, der aber wohl hier eindeutig und aus mehreren Gründen vorliegt.
Wenn jedoch das Darlehen, das durch die Grundschuld absichert ist, noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, wird die Bank die Löschung der Grundschuld in der Regel von der Zahlung des noch offenen Kredites aus dem Kaufpreis und, wenn dieser nicht ausreicht, von einer Differenzzahlung des Verkäufers abhängig machen. Hier wird es auf Ihre Vcerhandlungen im Einzelnen ankommen. Um die Abwicklung des Kaufvertrages nicht zu behindern, wird die Bank dem Notar i.d.R.einen Treuhandauftrag erteilen mit der Anweisung, dass der Notar die ihm überreichten Löschungsunterlagen erst verwenden darf, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist- im Fall der Insolvenz aber mindestens der erreichte Bautenstand. Die Berechnung dieses Wertes kann von hier nicht vorgenommen werden.

Die Bank kann sich, das nur nebenbei, nach den Regelungen der MaBV (Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer)das Recht vorbehalten,wahlweise den Grundbesitz freizugeben oder aber die erhaltenen Kaufpreisraten bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes Zug um Zug gegen Löschung der
Auflassungsvormerkung an den Erwerber zurückzuzahlen. Ein solches Wahlrecht ist übrigens in den üblichen Freistellungsverpflichtungserklärungen der Banken enthalten, hier wäre zu prüfen, wie und ob soetwas im Vertragsinhalt geregelt ist.

Ein weiterer Punkt, der grade im Insolvenzfall immer wieder Probleme bereitet, ist die Zahlung an den richtigen Empfänger: Die Bank muss sich die Direktzahlungen an den Bauträger nicht zurechnen lassen und ist nicht verpflichtet, einer Löschung der Grundschuld zuzustimmen. Das hat das Berliner Kammergericht entschieden (Urteil vom 21. 9. 2004 - 4 U 62/03 ).
Ist hingegen im Kaufvertrag eine Zahlung direkt an den Verkäufer oder Bauträger vorgesehen, liegt das Insolvenzrisiko bei der finanzierenden Bank. Gerät der Zahlungsempfänger in die Insolvenz, muss die Bank die Freigabe für die Grundschuld erteilen, wenn die Zahlungen an den im Vertrag vorgesehenen Empfänger geleistet worden sind:LG Mannheim (Urteil vom 04.03.2011 - 9 O 216/10 ).

Übrigens eines noch zu den Kosten:Sie haften nach §68 KostO als Zweitschuldner für die Kosten der Löschung der Grundschuld.

Probleme beim Hausbau sind nicht selten, sondern mittlerweile leider der Regelfall. Neben dem Ärger mit den Mängeln kommt dann noch,wie bei Ihnen die Gefahr der Insolvenz hinzu. Es empfiehlt sich, auch in Anbetracht der vielen Stolpersteine aber auch vielfältigen Lösungsmöglichkeiten, die Verträge und Urkunden mit einem Notar vor Ort zu beprechen und zu prüfen.

Ich hoffe, Sie konnten einen ersten Überblick über die nicht ganz einfache Rechtslage gewinnen.

Bitte beachten Sie dabei wie immer, dass es sich nur die Ersteinschätzung handelt. Schon kleine Details können die rechtliche Beurteilung ändern!

Mit besten Grüßen,

Rechtsanwalt Asthoff, Bielefeld

Rückfrage vom Fragesteller 12.10.2013 | 19:31

Vielen Dank für die umfangreiche und schnelle Antwort. Ich gebe das o.g. kurz wieder:

Grundsätzlich verstehe ich das so, dass wir gegenüber der Bank des Bauträgers mit der Auflassungsvormerkung auf der sicheren Seite sind sowie dem Insolvenzverwalter, sofern wir uns rechtlich formal an alle Schritte gehalten haben.

Die Bank würde versuchen sich den fehlenden Betrag vom Bauträger zu holen, andernfalls sofern vertraglich gegeben, sich die Auflassungvormerkung "freizukaufen". Von unserer Seite wurde noch kein Geld gezahlt, allerdings steht dem Entgegen das wir eingezogen sind, Eigenleistungen erbracht haben im vollen Umfang sowie die komplette Außenanlage bereits gestaltet ist. Dies würde wohl dann komplizierter werden bzw. wenig Sinn machen.

Mit der Zahlung des Bautenstands sehe ich das so, dadurch, dass der Bauträger noch nicht in der Insolvenz ist, diese Regelung keine Anwendung findet.

Mit etwas Verhandlungsgeschick und Argumentation sollten wir daher gute Chancen haben das in der o.g. Form durchzubekommen.

Der Bauträger hätte sozusagen "nichts mehr zusagen".

Vertraglich war die Zahlung an den Bauträger gerichtet, erst im nachhinein kam die Abtretungserklärung an seine Bank. Somit läuft die Zahlung an die Bank und wie Sie oben erwähnte, kann ich Ihnen bestätigen, dass der Treuhandauftrag über die volle Kaufsumme existiert. Daher auch unsere Kontaktaufnahme im Vorfeld mit seiner Bank.

Letzter Knackpunkt ist dann so gesehen, das "ok" des Bauträgers (da dieser mit unserer Kaufpreiszahlung nicht einverstanden sein wird) für die Eigentumsübertragung zu bekommen, welches wir dann

Option A: bei Insolvenz mit dem Insolvenzverwalter klären müssten
Option B: Gerichtlich einklagen müssten


Viele Grüße & vielen Dank für eine kleine 2.te Anwort!!


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.10.2013 | 17:27

Ich schätze Ihre Chancen ebenso ein, wie SIe es geschildert haben. Eine Befürchtung, dass ein "reicher Bruder" das Haus bei der Versteigerung "abluxen" wird, wie Sie schreiben, sehe ich eher nicht.

Dennoch wird abzuwarten sein, wie sich die Verhandlungen entwickeln. Dem juristsich denkbare Lösungswege vorzuschieben, ist in diesem Moment noch zu früh, zumal die Insolvenz noch nicht festzustehen scheint.

Zőgern Sie nicht, mich kurz per Email zu gegebener Zeit über den Verlauf der Angelegenheit aufzuklären- eventuelle neue Fragen werden sich dann klären lassen!

Mfg

RA Asthoff

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