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Eigentumsübertragung

18.03.2009 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte "übersetzen" Sie die Vereinbarungen im folgenden Urkundenentwurf
in eine leicht verständliche "Sprache".
Listen Sie bitte ausführlich Vorteile und Nachteile auf, die
insbesondere für die Frau entstehen.
Stellen Sie fest, wo Ungenauigkeiten existieren.
Treffen Sie eine Ausssage, wie bestandskräftig dieser notariell
beglaubigte und im Grundbuch eingetragene Urkundeninhalt bei eventuellen
Streitigkeiten vor Gericht bei einer Scheidung wäre.

Urkundenentwurf Anfang:
Die Erschienenen setzen die Miteigentümergemeinschaft an dem Grünstück
so auseinander, dass der Mann der Frau seinen Miteigentumsanteil an dem
Grundstück überträgt, so dass diese Alleineigentümerin wird.

Als Gegenleistung übernimmt die Frau im Innenverhältnis zum
nächstmöglichen Zeitpunkt die Erfüllung aller Verbindlichkeiten bei der
Bank, die durch das Grundpfandrecht gesichert werden und stellt den Mann
insoweit von jeder Inanspruchnahme durch die Bank frei.

Wegen dieser Verpflichtung unterwirft sich die Frau gegenüber dem Mann
der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr ganzes
Vermögen und ermächtigt den Notar, jederzeit vollstreckbare Ausfertigung
zu erteilen, ohne dass ein Nachweis der Fälligkeit oder sonstiger
Tatsachen erforderlich wäre. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht
verbunden.

Die Beteiligten stimmen darin überein, dass eine Entlassung des Mannes
aus der Mitschuld durch die Bank vorläufig nicht in Betracht kommt.

Deshalb vereinbaren sie keine Schuldübernahme mit befreiender Wirkung
für den Mann durch die Frau zur Alleinhaft und schuldet die Frau dem
Mann auch keine Umschuldung auf eine andere Bank.

Weiter entfällt die Verpflichtung der Frau zur Freistellung des Mannes,
wenn und soweit sie im Falle einer entsprechenden Verurteilung zur
Freistellung berechtigt wäre, im Wege der Klage eine entsprechende
Änderung des Urteils gemäß § 323 ZPO zu verlangen.
Urkundenentwurf Ende

Herzlichen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt bzw. übersetze Ihnen die Vertragssprache in allgemein verständliches Deutsch:

Nach dem ersten Satz des Urkundsentwurfes, der noch allgemein verständlich sein dürfte, soll die Miteigentümergemeinschaft an dem betreffenden Grundstück auseinandergesetzt werden.

Dies bedeutet, dass der Mann und seine Frau bis zu dieser Auseinandersetzung gemeinsam das Eigentum an dem betreffenden Grundstück gehabt haben, also beide jeweils in gleicher Höhe an dem Grundstück berechtigt gewesen sind.

Dieser Zustand soll durch die Auseinandersetzung nun aufgehoben werden und zwar in der Form, dass der Mann zu Gunsten der Frau sein Eigentum an dem Grundstück vollständig aufgibt und dieses auf seine Frau überträgt.

Soweit ist ja meines Erachtens alles verständlich in dem notariellen Vertragsentwurf dargestellt.

Der nächste Satz ist schon etwas schwieriger und für die Frau von bedeutender Tragweite. Das Grundstück ist offenbar mit einem Grundpfandrecht (ich schätze einer Grundschuld oder Hypothek)belastet, welches einer Bank zur Sicherung eines Darlehens gegeben wurde, damit die Bank notfalls die Zwangsvollstreckung in das Grundstück (Zwangsversteigerung) betreiben kann, falls der Schuldner (also ursprünglich Mann und Frau, wenn diese beide in dem entsprechenden Darlehensvertrag mit der Bank als Darlehensnehmer gestanden haben) nicht mehr in der Lage oder Willens sein sollte, den gegebenen Kredit weiter abzubezahlen.

Dies ist bei Grundstückskrediten eine ganz übliche Sicherungsform. In der Regel vergeben Banken heutzutage keine Kredite mehr zur Finanzierung eines Grundstückes, wenn nicht entsprechende Grundpfandrechte zur Sicherung im Grundbuch zu Gunsten der Bank eingetragen werden.

Durch den notariellen Vertrag übernimmt die Frau alle Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit diesem Grundpfandrecht.

Auf Deutsch verpflichtet sich die Frau ab diesem Zeitpunkt den betreffenden Kredit alleine abzubezahlen und für den Fall, dass die Bank den Mann in Anspruch nehmen sollte auf Kreditrückzahlung, dass die Frau dem Mann den Betrag erstattet , auf den dieser in Anspruch genommen wurde.

Dies ist zwar eine weitreichende Verpflichtung, aber meines Erachtens in Anbetracht der kostenlosen Übertragung des Alleineigentums vom Mann auf die Frau (hiervon gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aus) die einzige faire Lösung.

Bislang haben sich ja anscheinend beide gemeinschaftlich gegenüber der Bank verpflichtet und waren beide gemeinschaftlich Eigentümer. Es wurden also sowohl das Eigentum am Grundstück als auch die diesbezüglichen Verbindlichkeiten 1 zu 1 geteilt.

Da nun das Eigentum vollständig auf die Frau gehen soll, ist es auch nur fair, wenn der Mann aus allen Verbindlichkeiten befreit wird. Eine kleine Ergänzung würde ich zur Sicherheit der Frau aber dennoch hinzufügen.

Diese Regelung sollte für die Zukunft gelten. Dies bedeutet, dass wenn der Mann in der Vergangenheit in Anspruch genommen wurde und nicht gezahlt hat, dann würde ich es für fair erachten, wenn er diese Beträge zumindest anteilig noch bezahlt und erst ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses alle Verbindlichkeiten bei der Frau liegen. Dieses Ergebnis ergibt sich meines Erachtens auch aus einer Vertragsauslegung, jedoch sollte es zur Sicherheit noch etwas deutlicher herausgestellt werden.

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung betrifft den Fall, dass der Mann nach Vertragsschluss noch von der Bank in Anspruch genommen wird. Dies ist aber durchaus üblich und nicht übermäßig für die Frau. Eine Zwangsvollstreckung erfolgt ja nur dann, wenn die Frau bei Inanspruchnahme des Mannes durch die Bank diesen nicht freistellt, also auf Aufforderung nicht zahlt.

Aber auch dieses sollte meines Erachtens zu Klarstellungszwecken nochdeutlicher im vertrag dargestellt werden, also dass eine Zwangsvollstreckung nur dann möglich ist, wenn die Frau zuvor erfolglos zur Zahlung unter Nachweis der Inanspruchnahme des Mannes durch die Kredit gebende Bank aufgefordert worden ist.

Insoweit sollte ein Nachweis de Inanspruchnahme schon erfolgen. Insoweit halte ich den Passus, dass ein Nachweis der Fälligkeit sowie sonstiger Tatsachen (also insbesondere die Inanspruchnahme des Mannes durch die Bank) nicht nachgewiesen werden muss, für tendenziell benachteiligend und somit problematisch aus Sicht der Frau. Bei der jetzigen Fassung wäre der Mann nämlich zu ungunsten der Frau tendenziell im Vorteil diesbezüglich.

Dass der Mann vorläufig aus der Mitschuld gegenüber der Bank nicht entlassen wird, was insbesondere die oben bereits angesprochenen Altverbindlichkeiten betrifft, die noch offen ist, ist fair und interessengerecht.

In diesem Zusammenhang ist auch fair, dass ausdrücklich nochmals festgestellt wird, dass keine Schuldübernahme der Altschulden des Mannes durch die Frau erfolgt.

Auch der Hinweis auf § 323 ZPO ist nicht zu beanstanden. Hierdurch wird der Frau auch kein Nachteil entstehen, da sie durch diese Regelung ja grade von einer Verpflichtung gegenüber dem Mann befreit wird,

Auf die Vor- sowie Nachteile dieses Vertrages bin ich ja an gegebener Stelle bereits eingegangen.

Auch ist an der Bestandskräftigkeit dieses Vertrages besteht im falle eines gerichtlichen Verfahrens kein Zweifel. Es gäbe nur zwei Ansatzpunkt, die dazu führen könnten, dass die Bestandskraft nicht gegeben wäre.

Dies wäre der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot durch den Abschluss dieses Vertrages (§ 134 BGB) und die Sittenwidrigkeit dieses Vertrages (§ 138 BGB).

Beides liegt aber offensichtlich nicht vor. Es handelt sich weitestgehend um einen ganz normalen Standartvertrag in solchen Fällen der Übertragung des Miteigentums eines Miteigentümers (hier des Mannes) auf den anderen ehemaligen Miteigentümer (hier die Frau) zum Alleineigentum.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochabend!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132

Ergänzung vom Anwalt 18.03.2009 | 22:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn ich von "notariellem Vertrag" gesprochen habe, meinte ich natürlich "notarielle Urkunde".

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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