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Eigentumsrecht Wohnung / Ruhestörung

| 02.05.2018 20:39 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Lärmimmissionen durch ein Rollgaragentor des Nachbarn; Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch wegen Lärmstörungen

Als Eigentümer einer Wohnung wohne ich mit meiner Familie direkt angrenzend zum Ein- und Ausfahrtstor eines benachbarten Grundstücks. Dieses Eingangstor besteht aus einer schweren Metallkonstruktion, das mittels eines Hartplastik-Rädchens auf einem porösen Betonboden rollt. Durch das hohe Gewicht des Tores werden auf das Hartplastik-Rädchen starke Kräfte ausgeübt, die wiederum auf den Betonboden aufprallen. Beim Öffnen und Schließen des Tores wird neben lautem Lärm eine im Körper spürbare Vibration der Wände des Bodens unserer Wohnung erzeugt, wobei mindestens drei weitere Wohnungen unseres Gebäudes davon ebenfalls betroffen sind. Dieses Öffnen und Schließen des Tores ereignet sich nicht nur Werktags zu üblichen Werkzeiten, sondern auch nachts (z. B. 02:00 Uhr), frühmorgens (z. B. 05:30 Uhr), an Sonntagen und an Feiertagen. Denn die Bewohner des auf diesem Gelände befindlichen Gartenhauses können nur über dieses Gelände zu ihrem Haus gelangen. Wir werden täglich aus dem Tiefschlaf herausgerissen, ebenso unsere Kleinkinder. Zudem wird dadurch der Wert unseres Eigentums gemindert. Die Wohnqualität der Bewohner wird erheblich verschlechtert.

Eigentümer dieses Objekts ist die größte Telekommunikationsunternehmen in Deutschland. Es wird jedoch von einem ebenso großen Facility-Unternehmen verwaltet. Mit Schreiben vom 25.10.2017 hat meine Frau diese o. g. verantwortlichen Unternehmen aufgefordert dieses Problem spätestens bis zum 15.11.2017 zu lösen. Mit der E-Mail vom 17.11.2017 antwortete die die verwaltende Facility Firma „die technische Umsetzung" im Sinne unserer Belange zu prüfen (z. B. statt Hartplastik-Rad Installation eines Gummirades). Bis Mitte Januar 2018 wurde jedoch in dieser Hinsicht nichts unternommen. Anschließend wurde seitens des verwaltenden Unternehmens das alte Hartplastikrad durch ein neues Hartplastikrad ersetzt, so dass sich an der ursprünglichen Problematik naturgemäß nichts geändert hat.

Mit Schreiben vom 22.03.2018 haben insgesamt sechs Teileigentümer unsere Hausverwaltung aufgefordert gegen die Eigentümer / Verwalter des benachbarten Grundstücks rechtliche Schritte einzuleiten. Unsere Hausverwaltung vertritt die Ansicht, dass gegen in diesem Fall rechtliche Schritte nicht eingeleitet werden könnten, da man dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks nicht vorschreiben könne wie er sein Tor zu konstruieren habe. Diese hat bisher nichts dagegen unternommen.

Vor diesem Hintergrund bitte ich Sie um eine qualifizierte Antwort auf folgende Frage:

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, um die Eigentümer / Verwalter des benachbarten Grundstücks dazu zu bewegen eine NICHT Ruhe störende Torkonstruktion bauen zu lassen.

Ist die Hausverwaltung unseres Gebäudes nicht verpflichtet unsere Interessen (Teileigentümer/Mieter) gegenüber dem benachbarten Eigentümer zu vertreten? Denn diese hat offensichtlich keinerlei Interesse diese Problematik zu lösen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Nachstehende rate ich meinen Mandanten stets als standardmäßige Abwehrmaßnahme:

Es gibt einen zivilrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch:

Wird das Eigentum in derartiger Weise beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.

Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist:

Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.
Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen, was hier zu prüfen wäre, am besten von einem Anwalt, der solche Fälle bearbeitet.

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist:

Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben (dazu gleich).

Zudem sollten Sie zur Untermauerung Ihres zvilrechtlichen Begehrens Lärmprotokolle und vor allem -messungen mithilfe entsprechender Geräte (z. B. Dezibelmeter, im Internet kostengünstig bestellbar) durchführen, sonst wird Ihr Anliegen nicht erfolgversprechend weiterverfolgt werden können.

Zurück zum Anspruchsinhalt auf Beseitigung/Unterlassung:

Zivilrechtlich haben Sie wie gesagt einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, soweit Sie die Störungen nicht zu dulden haben.

Richtwerte für Lärmimmissionen finden sich z. B. insbesondere in TA (= Technische Anleitung) Lärm:

Die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel betragen für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden in Kerngebieten, Dorfgebieten und
Mischgebieten
tags
nachts
60 dB(A)
45 dB(A)

Die Immissionsrichtwerte beziehen sich auf folgende Zeiten:
1. tags 06.00 - 22.00 Uhr
2. nachts 22.00 - 06.00 Uhr.

Bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden betragen die Immissionsrichtwerte für den
Beurteilungspegel

tags 35 dB(A)
nachts 25 dB(A).

Entscheidend sind dann die Messungen, auch Fotos, Zeugen etc.

Dabei müssen Sie höchsten Wert auf eine Detailbreite setzen, die es etwa einem Gericht schon ohne Ortsbesichtigung etc. ermöglicht, die Störungen nachzuvollziehen.

Die Hausverwaltung an sich ist selbst in der Regel nicht verpflichtet (von Ausnahmen abgesehen, die ich hier nicht erkennen kann), dagegen vorzugehen. Das ist das eine, hinsichtlich der Verfahrensweise, aber in der Sache selbst hat die Hausverwaltung nicht recht, da oben genannter Lärm des Nachbarn durch diesen nach Möglichkeit vermieden werden muss, auch vermieden werden kann, zum Beispiel durch entsprechende Gummirollen.

Sie sollten den Nachbarn darauf hinweisen, dass gegebenenfalls Ansprüche gegen den Verkäufer/Hersteller des Tores bestehen, wenn dieses nur derart laut betrieben werden kann. Das eröffnet dem Nachbarn Möglichkeiten gegenüber dem Hersteller beziehungsweise Verkäufer. Er kann sich dann nämlich selbst schadlos halten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.05.2018 | 22:39

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

welche der von Ihnen genannten Immissionsrichtwerte sind für uns relevant?

1. Die für Immissionsorte außerhalb von Gebäuden in Kerngebieten?
2. Oder Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden?
3. Und was ist mit der erheblich Vibration der gesamten Wohnung, die neben dem Lärm verursacht wird?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2018 | 09:38

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Beide sind relevant - das wird dann innen und außen gemessen.

Die erheblichen Vibrationen spielen ebenfalls eine Rolle, vgl. § 906 BGB: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 906 Zuführung unwägbarer Stoffe
"(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit [...] verbieten [...]."

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 03.05.2018 | 10:42

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 03.05.2018 4,6/5,0
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