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Eigentümerwechsel Wohnung: Wer trägt Nachzahlung aus Wohngeldabrechnung?

| 17.10.2017 21:47 |
Preis: 38,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


16:13
Hallo,

ich habe dieses Jahr meine ETW verkauft, Verrechnungstag war der 30.06.2017.

Nun habe ich zwei Fragen zu den Lasten die diese ETW betreffen und die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.

Erste Frage: Kann ich die Grundsteuer, die ich für die zweite Jahreshälfte noch zu entrichten habe, dem Käufer in Rechnung stellen? Ich hatte vom Finanzamt ein Schreiben erhalten dass ich bis Jahresende weiterhin Steuerschuldner bin, da die Steuer ja vom 01.01. bis 31.12. festgesetzt wird. Daher hatte ich zumindest für das dritte Quartal auch bereits Grundsteuer gezahlt.

Zweite Frage: Der Käufer bekam nun von der Hausverwaltung die Jahresabrechnung für 2016. Aus dieser ergibt sich eine Abrechnungsspitze, die dem neuen Eigentümer in Rechnung gestellt wurde. Nach meinem Kenntnisstand hat er als jetziger Eigentümer diese Nachzahlung auch zu tragen, auch wenn er 2016 noch nicht Eigentümer war.
Der Käufer fordert diese Abrechnungsspitze nun allerdings von mir zurück.

Der Käufer wäre im Recht wenn wir mit dem Kaufvertrag im Innenverhältnis eine andere Regelung als die von der Hausverwaltung Angenommene getroffen hätten. Nach meinem laienhaften Verständnis geht aus den betroffenen Paragraphen allerdings nicht hervor dass ich in diesem Fall aufkommen muss. Ein Fachmann liest diese allerdings eventuell anders.

Nachfolgend sind die Absätze unseres Kaufvertrages die meines Erachtens die oben geschilderten Fragestellungen beantworten:

"Am Tag der Übergabe nach Abs. 1 („Verrechnungstag") gehen die Nutzungen
und Lasten des Kaufgegenstandes sowie die Verkehrssicherungspflicht
auf den Käufer über. Nicht vom Käufer zu tragen sind Lasten im Zusammenhang
mit etwaigen vom Verkäufer zu löschenden Belastungen.
Nutzungen und Lasten, die einen Zeitraum über den Verrechnungstag hinaus
betreffen, werden zwischen den Parteien nach dem Verhältnis der Zeit
geteilt.
(4) Am Verrechnungstag geht die Gefahr des zufälligen Unterganges und der
zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes auf den Käufer über.
Soweit dies nicht vom Verwalter erledigt wird, hat der Verkäufer bis dahin
für die gewöhnliche Instandhaltung zu sorgen und die derzeitigen Gebäudeversicherungen
aufrechtzuerhalten. Er tritt hiermit ab dem Verrechnungstag
entstehende Ansprüche aus Gebäudeversicherungen aufschiebend bedingt
auf die Kaufpreiszahlung an den dies annehmenden Käufer ab.
(5) Mit Wirkung ab dem Verrechnungstag übernimmt der Käufer hiermit alle
Verpflichtungen aus der Teilungserklärung für den Kaufgegenstand, insbesondere
die Pflicht zur Zahlung des monatlichen Wohngeldes. Er hat den
Verkäufer gegen jede Inanspruchnahme durch die Eigentümergemeinschaft
freizuhalten. Etwa am Verrechnungstag noch rückständiges Wohngeld hat
der Verkäufer zu tragen."

"Den Kaufgegenstand betreffende Erschließungskosten nach dem Baugesetzbuch
sowie Anliegerbeiträge nach Kommunalabgabenrecht hat der
Verkäufer für Maßnahmen zu tragen, die bis zum heutigen Tag bautechnisch
begonnen wurden. Alle sonstigen öffentlichen Abgaben und öffentlichen
Lasten übernimmt der Käufer ab dem Verrechnungstag. Der Verkäufer
erklärt, dass nach seiner Kenntnis alle für den Kaufgegenstand bis heute
erhobenen öffentlichen Abgaben bezahlt sind."

Ich möchte betonen, dass es sich bei der Nachzahlung nicht um rückständiges Wohngeld, sondern um einen negativen Saldo aus Wohngeldzahlungen aufgrund des Haushaltsplanes und den in 2016 tatsächlich angefallenen Kosten handelt.

17.10.2017 | 22:52

Antwort

von


(344)
Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
Tel: 0551/43600
Tel: 0170/4669331
Web: http://www.ra-vasel.de
E-Mail:
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1. Kann ich die Grundsteuer, die ich für die zweite Jahreshälfte noch zu entrichten habe, dem Käufer in Rechnung stellen?

Ja. Dies ergibt sich aus dem Passus in Abs. 3 des Kaufvertrages: „Nutzungen und Lasten, die einen Zeitraum über den Verrechnungstag hinaus betreffen, werden zwischen den Parteien nach dem Verhältnis der Zeit geteilt."

2. Kann der Käufer die Wohngeld-Nachzahlung für 2016 von mir zurück verlangen?

Wenn der Beschluß über die Abrechnung nach dem 30.06.2017 erfolgte, kann der Käufer die Nachzahlung nicht von Ihnen zurück verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof, mit Vorlagebeschluß vom 21.04.1988 - V ZB 10/87 - entschieden, dessen Leitsatz lautet: „Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten ( § 16 II WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden ( § 28 V WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist."

Bestätigt wird diese Rechtsauffassung u. a. durch Urteil des Bundesgerichtshofes vom 02.12.2011 - V ZR 113/11.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2017 | 15:20

Sehr geehrter Herr Vasel,

liege ich denn richtig in der Auffassung, dass der oben zitierte Absatz (5) "Mit Wirkung ab dem Verrechnungstag übernimmt der Käufer hiermit alle Verpflichtungen aus der Teilungserklärung für den Kaufgegenstand, insbesondere die Pflicht zur Zahlung des monatlichen Wohngeldes. Er hat den Verkäufer gegen jede Inanspruchnahme durch die Eigentümergemeinschaft freizuhalten. Etwa am Verrechnungstag noch rückständiges Wohngeld hat der Verkäufer zu tragen." NICHT impliziert dass ich als Verkäufer die Abrechnungsspitze zu tragen habe? Streitpunkt ist nämlich der Begriff "rückständiges Wohngeld " , was nach meinem Verständnis doch bestünde, wenn ich als Eingentümer nicht das festgelegte Wohngeld gezahlt hätte. Der Käufer ist aber der Meinung dass die Abrechnungsspitze im Vertrag eben als "Rückständiges Wohngeld" erwähnt ist.

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2017 | 16:13

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Auffassung trifft zu. Der Begriff „Rückständiges Wohngeld" bezieht sich auf monatliche Wohngeldvorauszahlungen, die der Verkäufer in einem früheren Abrechnungszeitraum schuldig geblieben ist, und nicht auf die Abrechnungsspitze, die sich aus der Jahresabrechnung ergibt.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


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"Herr Vasel hat mir leicht verständlich und sehr schnell meine Fragen voll und ganz beantwortet.
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