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Eigentümerwechsel - Erwerber nicht im Grundbuch

| 16.02.2014 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zu Schikanen im Mietverhältnis.

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Hilfe.

Hintergrund:

Meine Mutter (75 Jahre) bewohnt gemietet ein Haus, Bestandteil einer Doppelhauseinheit.
Diese Einheit wurde verkauft und der Erwerber ist nicht im Grundbuch eingetragen noch
hat er eine Vollmacht der Veräußerin (80 Jahre) vorgelegt.
Die Miete wird seit 1.2.2014 an den Erwerber gezahlt, da die Veräußerin uns hier schriftlich zu aufgefordert hat.
In diesem handgeschrieben Zettel wurde aber nicht bestätigt, dass der Erwerber auch der neue Eigentümer ist.

Der Erwerber unterteilt zur Zeit eine Doppelhauseinheit in drei Wohnungen, wobei eine Wohneinheit schon mit Mietern durch ihn belegt ist. In einem Gespräch mit meiner Mutter hat er klar herausgestellt, das er möchte, das meine Mutter auszieht, so dass hier zwei Wohneinheiten entstehen können.

Ein Mieterhöhungsverlangen zugestellt durch einen RA haben wir wegen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB</a> und <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§558a BGB</a> (es wurde kein Mietspiegel, kein Sachverständigengutachten und auch keine Vergleichwohnungen zwecks Prüfung beigefügt) abgelehnt. Ein Auszug des Grundbucheintrages oder eine Vollmachtserklärung der Veräußerin wurde nicht in diesem Schreiben des RA's beigefügt.

Sachlage:

Der Erwerber fängt an zu schikanieren.

Der Wasseranschluss ist nicht in der Wohneinheit meiner Mutter vorhanden, sondern in der anderen Haushälfte des Erwerbers. Ebenso ist im Heizungskeller die Heizung meiner Mutter sowie die Heizung der anderen Haushälfte angebracht.
Der Erwerber dreht an einigen Tage u.a. ohne vorherige Ankündigung über mehrere Stunden das Wasser ab, Handwerker betreten den Balkon meiner Mutter zwecks Reparatur der Regenrinne ohne vorherige Ankündigung und das Wasser der Heizungsanlage meiner Mutter wird abgelassen und nicht mehr aufgefüllt, so dass die Heizungsanlage nicht mehr heizt und wir einen Notdienst bemühen müssen, damit die Heizung repariert wird.

Die Veräußerin wird über jegliche Vorfälle informiert, da sie für uns nach wie vor die Eigentümerin ist und aufgefordert, diese Misstände zu regeln. Hier kommt keinerlei Reaktion.

Nach meinem Verständnis darf der Erwerber solange er nicht im Grundbuch steht, keine Bau,- bzw. Abrissarbeiten vornehmen, es sein denn er hat eine Vollmacht der Veräußerin. Er hat keine Vermieterrechte.

1. Können wir mit einer einstweiligen Verfügung den Erwerber in seinem Handeln begrenzen?
2. Welche Maßnahmen können wir treffen, um dem entgegen zu stehen?

<!--dejureok-->

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das geschilderte Verhalten des Käufers ist sicher nicht akzeptabel. Ihre Mutter sollte das nicht hinnehmen. Es gibt leider Fälle, wo versucht wird, ein Mietobjekt dadurch zu "entmieten", dass der Mieter schikaniert wird.

Wenn die bisherige Vermieterin schriftlich aufgefordert hat, die Miete an den Käufer zu bezahlen, kann auch vor Umschreibung des Grundbuchs an diesen gezahlt werden.

In Immobilienkaufverträgen wird regelmäßig vereinbart, dass der Besitz nicht erst mit der Umschreibung im Grundbuch, sondern zu einem vereinbarten früheren Zeitpunkt übergeht. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer auch Umbauarbeiten ausführen.

Sie haben aber Recht, dass ein Mieterhöhungsverlangen erst nach Umschreibung des Grundbuchs zulässig ist. Dasselbe gilt auch für eine Kündigung.

Nun zu Ihren Fragen:

1.
Ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wäre hier das richtige Vorgehen. Ihre Mutter sollte hiermit einen Rechtsanwalt beauftragen.

Im Übrigen ist zu empfehlen, über die Schikanen ein Protokoll mit Datum und Uhrzeit zu führen.

2.
Als weitere Maßnahme könnte erwogen werden, die Miete zu mindern. Auch dies sollte von einem Rechtsanwalt an Hand des Mietvertrages geprüft werden.

Außerdem könnte geprüft werden, ob die Schikanen strafbares Verhalten darstellen (z.B. Nötigung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/StGB/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 StGB: Nötigung">§ 240 StGB</a> ) und Strafanzeige erstattet werden kann/soll.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
<!--dejureok-->

Bewertung des Fragestellers 16.02.2014 | 16:58

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