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Eigentümerwechsel


30.03.2007 16:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Das Mietshaus wurde verkauft. Der alte Vermieter hat seit Jahrenzehnten bei einem Mieter vergessen, die Miete zu erhöhen. Hier wird ein Mietzins von etwas mehr als der Hälfte der ortsüblichen Miete bezahlt. Kann der neue Eigentümer ab Übernahme den Mietvertrag auf die ortsübliche Miete abändern oder ist er verpflichtet, die alte Miete zu übernehmen und so zu belassen?
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, soweit der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird (die Juristen nennen diesen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“).

Mit anderen Worten: der Käufer des Hauses tritt durch den Eigentümerwechsel an die Stelle des alten Vermieters und hat nun alle Rechte, die dieser alte Vermieter auch gehabt hat (soweit der Mieter die Wohnung schon unter dem alten Vermieter angemietet hatte).

Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

§ 558 BGB findet jedoch keine Anwendung auf:

a.) Mietverhältnisse mit wirksamer Staffelmietvereinbarung oder Indexmiete
b.) preisgebundenen Wohnraum, soweit die Mietpreisbindung nicht weggefallen ist
c.) Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist
d.) Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist
e.) Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.


Inwieweit eine dieser Ausnahmen bei Ihnen vorliegt, kann ich leider mangels weiterer Informationen nicht abschließend beurteilen.

Allerdings muss der Vermieter bei der Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete die sog. „Kappungsgrenze“ nach § 558 Abs. 3 BGB beachten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete demnach nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Dies gilt selbst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich eine höhere Miete zuließe.

Aufgrund des mir geschilderten Sachverhaltes komme ich zu dem Ergebnis, dass Ihr neuer Vermieter grundsätzlich die Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Jedoch muss er - da die Miete bislang nur die Hälfte der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt - diese Erhöhung in mehreren Stufen vornehmen. In einem ersten Mieterhöhungsverlangen kann er die Miete um maximal 20% erhöhen. Nach weiteren drei Jahren kann er die Miete um weitere 20% erhöhen. Diese Intervalle kann er einhalten, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Bitte beachten Sie, dass die vorstehenden Ausführungen bei einem Erhöhungsverlangen aufgrund von Modernisierung oder Veränderung der Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) nicht gelten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
------------------------------------------
GisselbergerStraße 31
35037 Marburg

Telefon:06421-167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2007 | 11:52

Vielen Dank für die rasche Erledigung meiner Anfrage. Ich habe so etwas schon befürchtet.

Allerdings stehen wohl auch gleich umfangreiche Modernisierungen bei der Heizungsanlage an. Können diese Kosten auch umgelegt werden bzw. sich auf die Miete auswirken?

Diese Frage entstand aus dem Hinweis, dass die Auskunft dann nicht zutrifft, wenn Modernisierungen durchgeführt werden.

Ergänzung vom Anwalt 31.03.2007 | 12:37

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (als „Modernisierung“ bezeichnet), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

Je nach Ausführung kann die Modernisierung einer Heizungsanlage daher eine Mietpreiserhöhung rechtfertigen. Voraussetzung ist aber, dass es durch die Modernisierung tatsächlich zu einer Einsparung von Energie oder Wasser kommt.


Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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