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Eigentümerversammlungsbeschluß abweichend von Teilungserklärung (Zitterbeschluß?)

| 14.07.2009 08:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit März Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (6 Parteien). Uns gehört die 2. größte Wohnung im Haus, die ca 23% Anteil ausmacht. Nun wurden bei uns vor dem Haus die Eingangsstufen erneuert. Die Kosten für diese Instandhaltung wurden nun entsprechend unserer Wohnungsgröße auf uns umgelegt - sprich, wir zahlen 23 % der Gesamtkosten. In unserer Teilungserklärung, die wir von unserem Vorgänger übernommen haben und die notariell beglaubigt wurde steht drin, daß dieses Gemeinschaftseigentum nach Wohneinheiten (also, jeder Eigentümer zahlt den gleichen Anteil - entsprechend auch den Verwaltungskosten), umzulegen ist. In einer Eigentümversammlung im Jahr 2007 wurde allerdings von den restlichen Eigentümern mit Mehrheit (aber nicht Einstimmig) beschlossen, daß die Kosten nach Wohngröße umgelegt werden sollen. Dies kommt natürlich 4 Parteien mit kleineren Wohnungen sehr zu Gute.

Nun meine Frage: Gilt der Beschluss der EIgentümer als nichtig, wenn ich mich auf den Zitterbeschluss vom BGH im Jahr 2000 beurfe? Wenn nein, welche Möglichkeiten haben wir, gegen die damalige Bestimmung aus 2007 vorzugehen bzw. uns diesmal und auch zukünftig vor Mehrheitsbeschlüssen zu wehren?

Vielen Dank für Ihr Feedback,

Sehr geehrte Ratsuchende,


da die Änderung der Teilungserklärung "nur" mittels Mehrheitsbeschluss getroffen worden ist, die Änderung der Teilungserklärung aber die Einstimmigkeit erfordert, ist der Beschluss aus dem Jahre 2007 nichtig.

Nun können Sie sich aber nicht allein darauf verlassen. Denn wenn der Verwalter jetzt aufgrund dieses nichtigen Beschlusses mit dem fehlerhaften Verteilerschlüssel abrechnen, und die gemeinschaft dieses beschließt, wäre dieser Folgebeschluss dann nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (da es sich um den Abrechnungsbeschluss handelt) und muss dann gesondert angefochten werden, damit der Folgebeschluss keine Wirksamkeit entfaltet.

Sie haben jetzt zwei Möglichkeiten:

a) Sie lassen den Beschluss auf dem Jahre 2007 gerichtlich für nichtig erklären, damit dann nicht aufgrund des nichtigen Beschlusses abgerechnet werden kann.

b) Sie greifen den Folgebeschluss - mit dem der nichtige Verteilerschlüssel umgesetzt werden soll - an, und lassen dann in dem Verfahren die Nichtigkeit des 2007er Beschlusses mit feststellen.

Ich persönlich würde Ihnen zu der ersten Variante raten, da dann schnell Rechtsklarheit herrscht und fehlerhafte Abrechnungen vermieden werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2009 | 09:51

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Was mir noch nicht klar ist, ob man hier auf den Zitterbeschluß verweisen kann? Ist eine Einstimmigkeit wirklich erforderlich oder hätte nachhaltig eine beglaubigte notarielle Änderung der TE vorgenommen werden müssen, damit die Entscheidung rechtskräftig bleibt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.07.2009 | 09:58

Sehr geehrte Ratsuchende,

nein, hier ist Einstimmigkeit erforderlich, da ja die Teilungserklärung abgeändert wurde. Wird die Einigkeit nicht erreicht, hätte 2007 ein gerichtlicher Beschluss die fehlende Zustimmung ersetzen müssen.

Dieses liegt aber nicht vor, so dass ein Mehrheitsbeschluss auch dann nicht ausreichend ist, wenn es notarielle eingetragen worden wäre.

Davon zu UNTERSCHEIDEN, sind Folgebeschlüsse, z.B. hinsichtlich der Abrechnung. Da reicht die Mehrheit aus. Da diese Beschlüsse aber auf die nichtige Entscheidung beruhen, sind diese Folgebeschlüsse unwirksam (NICHT NICHTIG), müssen also jeweils angegriffen werden. Dabei kann dann auch die Nichtigkeit des Ursprungbeschlusses festgestellt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2009 | 10:01

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Was mir noch nicht klar ist, ob man hier auf den Zitterbeschluß verweisen kann? Ist eine Einstimmigkeit wirklich erforderlich oder hätte nachhaltig eine beglaubigte notarielle Änderung der TE vorgenommen werden müssen, damit die Entscheidung rechtskräftig bleibt?

Bewertung des Fragestellers 15.07.2009 | 10:06

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