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Eigentümerversammlungn und Hausordnung

| 03.05.2009 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir haben im vergangenen Jahr eine Ferienwohnung im EG eines 4-Familienhauses gekauft. Diese Wohnung wurde seit Erbauung im Jahre 2000 von wechselnden Feriengästen, auch mit Hunden, genutzt und wird nun auch von uns ziemlich erfolgreich an wechselnde Feriengäste vermietet (z.T. auch mit Hunden). Die Wohnung befindet sich in Strandnähe wo unseres Wissens kein Leinenzwang besteht, wo sich Hunde auch am Strand aufhalten dürfen und dieses von ALLEN Hunden ausgiebig genutzt wird. Weder die Wohnung noch der Garten haben in der Zeit Ihrer Vermietung an Tierhalter einen Schaden genommen. In der Wohnung stehen den Tierhaltern Kotbeutel zur Verfügung und bis heute haben weder wir noch die Voreigentümer irgendwelche Klagen über Belästigungen durch die Hunde erhalten. Nun steht unsere
1. Eigentümerversammlung an und ein Punkt der Tagesordnung ist:

Ergänzung der Hausordnung bezüglich Tierhaltung durch Feriengäste

Bereits jetzt verbringen wir unseren Urlaub zeitweise in der Wohnung Urlaub, beabsichtigen aber in zwei Jahren die Wohnung fast ausschließlich selbst zu bewohnen und das auch MIT unserem Rottweiler.

1. Könnte, und welche Mehrheit ist dazu erforderlich, die Eigentümergemeinschaft die Hausordnung entsprechend ergänzen, das Tierhaltung nun ausgeschlossen wird.
2. Ist dieses auch nur explizit in Bezug auf Feriengäste möglich?
3. Spielt das Gewohnheitsrecht bei dieser Ergänzung der Hausordnung, 8 Jahre ohne diesen Passus, keine Rolle?
4. Macht es Sinn unseren Teil des Gartens einzuzäunen und damit eine unwahrscheinliche aber "mögliche Freiluftbelästigung" unseres direkten EG-Nachbarn einzuschränken?

Weiterer Punkt der Eigentümerversammlung

Montage von Werbemaßnahmen am Objekt

Zwei weitere Wohnungen werden ebenfalls an Feriengäste vermietet und haben dazu als ergänzende Werbemaßnahme Hinweisschilder in DIN A4 Größe in den Fenster stehen. Da unsere Wohnung nicht direkt von der Durchgangsstraße einsehbar ist haben wir einen etwas kleineren Hinweis in Form einer solarbetriebenen Hausnummernleuchte an unserem Teil des strassenseitigen, 4-teiligen Schuppens angebracht. Auf Hinweis eines der oben erwähnten Eigentümer-Vermieter hat der Verwalter uns aufgefordert, das Schild "sofort" zu entfernen und die obige Beschlußfassung der Eigentümerversammlung abzuwarten. Dieser Aufforderung sind wir unter dem Hinweis auf unsere Unwissenheit nachgekommen.
Kann die Eigentümerversammlung uns vorschreiben, wo wir an unserem Objekt Werbung anbringen dürfen und wie groß diese sein darf?

Dieses ist nicht unsere erste Ferienwohnung und auch bei einer erheblich höheren Eigentümerzahl ist es bisher immer gelungen eine einvernehmliche Lösung zu finden, umsomehr benötigen wir für eine angemessene Argumentation AUCH relevante juristische Fakten.

Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,


sofern es zu einem unangefochtenen Mehrheitsbeschluß kommen sollte, hat dieser vereinbarungsersetzenden Charakter, kommt also der Änderung der Teilungserklärung gleich (BGH, Beschluss vom 04.05.1995, Az.: V ZB 5/95) Nach dieser Entscheidung ist ein generelles Verbot der Hundehaltung durch Mehrheitsbeschluß nicht sittenwidrig, da es einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verboten ist, im Wege der Vereinbarung eine Gebrauchsbeschränkung in der Form eines generellen Verbots der Hundehaltung aufzustellen.

Weder Gewohnheitsrecht noch Einzäunung würden dem entgegenstehen, so dass Sie, falls es zu einem Beschluß kommt, dann dagegen gerichtlich vorgehen müssten.

Eine Einschränkung nur auf Feriengäste kann zwar getroffen werden, allerdings glaube ich nicht, dass dieses dann auch umsetzbar ist. Denn wenn sich ein Feriengast beschwert, wird der vermietende Eigentümer sicherlich in einer der nächsten Versammlungen einen Antrag stellen, die Hundehaltung generell zu verbieten.

Da Sie ausführen, dass es zu keinerlei Belästungen gekommen ist, sehe ich trotz der oben genannten Entscheidung dann gute Chancen, im Falle der Klageerhebung zu obsiegen. Wenn das Maß des ordnungsmäßigen Gebrauchs nicht überschritten wird und keine Belästigung der übrigen Wohnungseigentümer vorliegt, ahben andere Gerichte ein generelles Verbot abgelehnt (LG Wuppertal, Beschluß vom 05.07.1977, Az.: 6 T 7/77; OLG Stuttgart, Beschluß vom 04.03.1982, Az.: 8 W 8/82; OLG Karlsruhe, Beschluß vom 25. 02.1988, Az.:11 W 142/87)

Wichtig ist also, gegen einen solchen Beschluß dann vorzugehen.


Die Eigentümerversammlung kann Ihnen aber Aufstellungsort und Erscheinungsbild der Werbung vorschreiben. Hier hilft nur eine Verständigung oder aber auch hier die gerichtliche Entscheidung. Denn wenn anderen Miteigentümern ein Schild IN den Fenstern gestattet ist, ist die Vergaung AM Schuppen nicht nachzuvollziehen, da dann dadurch die Belange der übigen Miteigentümer nicht über Gebühr beeinträchtigt werden.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 05.05.2009 | 15:11

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"Es wäre sicher hilfreich sich etwas weniger juristisch und damit verständlich auszudrücken, damit man die Antwort nicht dreimal lesen muß um sie einmal zu verstehen. Ansonsten sehr gut und aufschlussreich."