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Eigentümerversammlung (ETV) von Verwaltungsbeiräten durchführen lassen

| 31.07.2012 10:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Als neues Mitglied des Forums komme ich mit folgender Frage:
Wir sind eine WEG mit 44 Einheiten in 4 Häusern. Unser Verwalter hat dieses Jahr bereits 2 angesetzte Termine für die ETV kurzfristig nicht abgesagt, wir haben die Befürchtung, dass sich dies fortsetzt. Es gab bisher keine ordentliche Versammlung in 2012.
Die Beiräte wollen unter Hinweis auf dieses Fehlverhalten eine außerordentliche (ao)Sitzung unter ihrer Leitung einberufen. Durch eine Unterschriftsaktion bei den Eigentümern soll die Legitimation (25% Unterschriften) für die Veranstaltung hergestellt werden.
Der den Eigentümern zu diesem Zweck zur Unterschrift vorgelegte Text soll lauten:

"Nachdem die ... Hausverwaltung GmbH zwei konkrete Termine für die ETV 2012 der WEG Karw..straße 41 bis 47 ohne frühzeitige und inhaltlich tragfähige Begründung nach eigenem und unabgestimmten Ermessen ausfallen ließ, ist davon auszugehen, dass eine Verhinderungshaltung seitens der ... Hausverwaltung GmbH vorliegt. In diesem Verhalten sehen die nachstehend Unterzeichnenden eine Pflichtwidrigkeit zur ordnungsgemäßen Einberufung der Versammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG .
Die Unterzeichnenden fordern daher eine außerordentliche Sitzung der WEG. Die Verwaltungsbeiräte der Teil-WEG´s I und II der Karw..straße 41 bis 47 werden gebeten, eine außerordentliche Sitzung der WEG in der 41. KW 2012 einzuberufen und eine geeignete TO aufzustellen. Entstehende Kosten gehen zu Lasten der WEG."

Ist das Vorgehen korrekt?
Gibt es außer der Ladungsfrist wesentliche Dinge zu berücksichtigen und wenn, welche?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Wichtig wäre in ihrem Fall auch ein Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob und was dort hinsichtlich der Einberufungen geregelt ist.

Gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) wird die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Im übrigen muss die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 1 Satz 2 WEG ).

Sollte durch die Unterschriftsaktion mehr als ¼ der Wohnungseigentümer dem Verlangen zustimmen wäre ein Grund für einen außerordentlichen Eigentümerversammlungstermin gegeben.

Nachdem grundsätzlich der Verwalter für die Einberufung zuständig ist, ist auch eine Einberufung durch die Wohnungseigentümer bzw. – wenn vorhanden – durch einen Verwaltungsbeirat zulässig. Dies ist insbesondere dass der Fall, wenn sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen (§ 24 Abs. 3 WEG ).

Dahin gehend tragen die Eigentümer ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Schreiben vor. Ob sich der Verwalter tatsächlich pflichtwidrig geweigert hat und tatsächlich eine nicht tragfähige Begründung vorliegt, wäre eine andere Frage, deren abschließende Beantwortung hier nicht möglich ist, sondern eine Einarbeitung in den gesamten Vorgang erfordert.

Zu beachten ist, dass auch der Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verpflichtet ist, wenn dies ein Viertel der Eigentümer fordert (§ 24 Abs. 1 Satz 2 WEG ); hierbei wäre vor allem auf das „schriftliche Verlangen" zu achten, d. h. dem Verwalter im Hinblick auf § 126 BGB die Originalunterschriften vorzulegen sind und nicht lediglich Kopien.

Hinsichtlich der Einberufung als solcher ist vor allem zu beachten, dass diese – wenn nicht vom Verwalter – dann von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen wird (§ 24 Abs. 3 WEG ), dies in Textform geschieht und die Einberufungsfrist mindestens zwei Wochen beträgt, wenn kein Fall der Dringlichkeit gegeben ist (§ 24 Abs. 4 WEG ).

Außerdem sind mehrere Berechtigte immer getrennt zu laden und ist darauf zu achten, dass die Versammlung an einem geeigneten Ort (i.d.R. Ort des Objekts) und nicht zur Unzeit geschieht, was z.B. dann teilweise angenommen wird, wenn der Termin der Versammlung in die allgemeinen Urlaubs- und Ferienzeiten fällt; letzter Punkt könnte angesichts der in vielen Bundesländern noch andauernden Sommerferien ggf. bedeutsam werden.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen und die Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 31.07.2012 | 12:16

Zuerst einmal herzlichen Dank für Ihre präzise und handhabbare Antwort.
Zur Abrundung des Sachverhalts übermittle ich noch angesprochene Informationen zur Rechtslage der WEG:

Die Eigentümergemeinschaft teilt sich in zwei wirtschaftlich getrennt behandelte Teil-WEGś auf. Beide Teil-WEGś haben getrennte Verwaltungsbeiräte. Die WEG I hat drei Verwaltungsbeiräte die WEG II hat zwei Verwaltungsbeiräte. In beiden Gremien ist bisher kein Vorsitzender gewählt worden, man agiert in der Regel gemeinsam. Mindestens drei der fünf Verwaltungsbeiräte sind in der Angelegenheit einer Meinung und handeln abgestimmt (zwei der WEG I und einer der WEG II). Der Verwaltervertrag ist selbstverständlich für die gesamte WEG abgeschlossen.

Die aktuell bestehenden Regelungen zur Einberufung der Eigentümerversammlung sehen wie folgt aus:

§ 14 Abs.3 der Teilungserklärung sagt:
Der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr unter Bekanntgabe der Tagesordnung einzuberufen; ferner dann, wenn mehr als ein Viertel der WE oder der Verwaltungsbeirat die Einberufung unter Angabe des Gegenstandes verlangen. In letzterem Fall trägt die entstehenden Kosten die WEG.

§2 des Verwaltervertrages (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters) sagt u. a.:
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus diesem Vertrag, der Gemeinschaftsordnung und aus § 27 und § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Verwalter ist insbesondere berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt:
mindestens einmal jährlich die Eigentümerversammlung einzuberufen, sie zu leiten - mit Ausnahme bei Abberufung des Verwalters - und die Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen. ... Der Verwalter kann bei Bedarf eine außerordentliche Versammlung einberufen. Sofern mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angabe von Gründen verlangen, ist er hierzu verpflichtet. ...

Ich entnehme Ihrer bisherigen Antwort, dass die Verwaltungsbeiräte beim Vorliegen der Unterschriften von 25% der WE die Sitzung auch ohne die Hausverwaltung einberufen können. Die Randbedingungen haben Sie genannt. Ferien- und urlaubsbedingt wollen wir die Sitzung erst Mitte Oktober, ab vmtl. 18:00 Uhr durchführen. Von Problemen bzgl. Termin und Zeit gehen wir nicht aus.

Muss das „Viertel der WE" für jede Teil-WEG gesondert erreicht werden, oder reicht ein Viertel der Gesamt WEG?

Können die o. g. drei der fünf Verwaltungsbeiräte wegen des momentan noch Fehlens eines / zwei Vorsitzender gemeinsam einladen (die Unterschriften werden vmtl. problemlos zusammenkommen)?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.07.2012 | 14:19

Sehr geehrter Fragensteller,

§ 14 Abs. 3 ihrer Teilungserklärung entspricht der eingangs genannten gesetzlichen Regelung des WEG, wonach der Verwalter bei einem schriftlichen Verlangen von einem Viertel der Miteigentümer eine außerordentliche Einberufung der Eigentümerversammlung zu besorgen hat (§ 24 Abs. 1 WEG ).

Zunächst ist damit der Verwalter für die Einberufung zuständig.

Die Einberufung durch den Beirat regelt § 24 Abs. 3 WEG . Danach können beim Fehlen eines Verwalters oder dessen pflichtwidriger Weigerung, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seinem Vertreter die Versammlung einberufen.

§ 24 Abs. 3 WEG verlangt eine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters. Eine solche liegt vor, wenn der Verwalter die Einberufung ganz einfach ablehnt. Teilweise wird eine pflichtwidrige Weigerung jedoch auch bei mehrfacher Verlegung der Termine oder sonstigen Verwalterverhalten angenommen, dass auf eine Verhinderung der Eigentümerversammlung hinausläuft.

Ob tatsächlich von einer pflichtwidrigen Weigerung ausgegangen werden kann, sollte daher vorab noch einmal genau überprüft werden, ggf. unter Rücksprache mit allen Eigentümern, die mit dem Verwalter hinsichtlich der Eigentümerversammlung bereits in Kontakt getreten sind und sich anschließend an den Beirat wandten.

Anschließend ist sich mit der Frage zu beschäftigen, wer einzuladen hat. Die Wahl des Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters wird nicht selten bei der Wahl des Beirats selbst in der Eigentümerversammlung getroffen. Es ist den Beiratsmitglieder jedoch überlassen, ein Mitglied zum Vorsitzenden zu wählen. Dieses Mitglied bzw. der Vertreter muss dann die außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG ). Ist weder ein Vorsitzender noch ein Vertreter gewählt, kann die Einberufung durch Unterzeichnung des Einladungsschreibens durch alle drei Beiratsmitglieder rechtswirksam erfolgen (OLG Köln NZM 2000, 676 ).

Ggf. bietet es sich daher an, die Beschlusssammlungen noch einmal hinsichtlich der Wahl des Verwaltungsbeirats der WEG II zu untersuchen, ob tatsächlich kein Vorsitzender gewählt worden ist, oder den dortigen Beirat zu fragen, ob intern eine Wahl erfolgte. Andernfalls sollte ein Einvernehmen der Beiratsmitglieder hergestellt werden und dann eine gemeinsame Unterzeichnung aller Mitglieder erfolgen.

Eine weitere, aber wichtige Frage ist, ob die zwei WEG tatsächlich nur wirtschaftlich oder auch rechtlich getrennt behandelt werden. Im Rahmen der Nachfrage schreiben Sie, dass sich die Eigentümergemeinschaft in zwei wirtschaftlich getrennt behandelte Teil-WEG aufteile (…) der Verwaltervertrag jedoch für die gesamte WEG abgeschlossen sei. Bei rechtliche getrennten WEG wäre eine gemeinsame Eigentümerversammlung unzulässig (OLG Köln, 16 Wx 97/02 , v. 06.06.2002).

Würde es sich um eine rechtlich getrennte WEG handeln, würde aber ein Quorum von einem Viertel der jeweiligen Miteigentümer für die jeweilige Versammlung ausreichen.

Die geplante Uhrzeit um 18 Uhr (OLG München NZM 05, 591 ) dürfte zulässig sein, wenn es sich nicht um einen Feiertag (z.B. 03.10.) handelt.

Wichtig ist schließlich, dass die Beschlussgegenstand in der Tagesordnung ausreichend bestimmt genug bezeichnet werden (§ 23 Abs. 2 WEG ).

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte.

Für eine außergerichtliche oder gerichtliche Vertretung, z.B. bei Beschlussanfechtungen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.07.2012 | 12:45

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