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Eigentümerschulden nach Erwerb von Eigentumswohnung

| 29.08.2013 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Kürzlich kauften wir eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 4 Wohnungen. Nach dem Kauf wurden uns vom Verkäufer Unterlagen gereicht und am Rande erwähnt, dass die grösste Eigentumspartei im Erdgeschoss seit Anfang 2012 kein Hausgeld mehr zahlt und sich auch an keinen Sanierungskosten beteiligt hat. Ende 2012 haben die 3 Eigentümer per Gericht ein Schuldbekenntnis von über €6000 Schulden erwirkt, das der säumiger Eigentümer zwar anerkannt, aber bis heute nicht gezahlt hat. Die Betroffene Wohnung steht seit langem leer.
Wir haben vor dem Kauf ausführlich nach Problemen, anstehenden Kosten etc gefragt und die letzte Kostenabrechung von 2010/11 erhalten. Auch Kosten über eine Sanierung der Außenwand wurden uns mitgeteilt, allerdings wurde uns vorenthalten, dass der Kostenanteil des säumigen Eigentümers unter den anderen drei Parteien aufgeteilt und gezahlt werden musste. Diese Dokumente und informationen wurden verschwiegen.
Es sieht jetzt so aus, dass anstehende Kosten und Anteile am Hausgeld für Versicherung etc nicht durch 4 Parteien geteilt und gezahlt wird, sondern nur durch drei und wir die Kosten für den größten Anteil des Hauses zahlen sollen.
Können wir wegen der unerwarteten Kosten, der verschwiegenen Probleme und Schulden vom Vertrag zurücktreten? Noch sind wir nicht im Grundbuch eingetragen, gezahlt haben wir Kaufpreis und Grundsteuer aber schon. (Baden-Würtemberg)
Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei Vertragsverhandlungen im Rahmen eines Immobilienverkaufs für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er eine Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 11. 11. 2011 - V ZR 245/10).

Unter diese Aufklärungspflicht fällt m.E. auch der Umstand, dass es einen säumigen Miteigentümer gibt und daher die Kosten in der Praxis nicht durch 4, sondern nur durch 3 Eigentümer geteilt werden können. Dies gilt insbesondere deshalb, weil Sie nach Ihrer Schilderung ausführlich nach Problemen, anstehenden Kosten etc. gefragt haben. Da der Verkäufer Ihnen nicht einmal im Rahmen der Kostenauskunft für die Sanierung der Außenwand auf die anhaltende Säumnis des Miteigentümers aufmerksam gemacht und entsprechende Dokumente bis nach Vertragsschluss zurückgehalten hat, bestehen hier auch deutliche Anhaltspunkte für ein arglistiges Handeln bzw. Verschweigen.

Hier wäre neben einem Schadensersatzanspruch daher durchaus ein Rücktritt vom Vertrag bzw. eine Anfechtung der zum Vertragsabschluss führenden Willenserklärung denkbar. Ich rate an, schnellstmöglich einen auf Immobilienrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mit der Prüfung der Angelegenheit und dem Einleiten der notwendigen Schritte zu betrauen, da z.B. die Anfechtungserklärung unverzüglich nach Kenntnis erfolgen muss.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 02.09.2013 | 12:24

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