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Eigentümergrundschuld und Zwangsversteigerung

| 13.07.2011 21:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Guten Abend,

meine Frau und ich sind jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks. Aufgrund meiner Insolvenz vor 10 Jahren haben sich einige Gläubiger mit nicht unerheblichen Summen Zwangshypotheken auf meinen Grundstücksanteil eintragen lassen. Die Rangpositionen dieser Gläubiger sind jedoch so ungünstig, dass Sie damit keine Zwangsverteigerung einleiten können. Trotz meiner Restschuldbefreiung im letzten Jahr leben diese Grundschulden weiter und ich konnte bisher keine Einigung mit den Gläubigern erzielen. Meine Frau besitzt jedoch eine Eigentümergrundschuld deren Rangposition gleich nach der finanzierenden Bank aber vor den Gläubigern kommt.
Meine Frage lautet jetzt:
Kann meine Frau mit Ihrer Eigentümergrundschuld die Zwangsversteigerung (ihres Eigentums) betreiben? Die Konstellation, auf die ich nicht weiter eingehen möchte, ist so günstig, dass wir bei solch einem Vorgehen profitieren würden.

Vielen Dank im voraus!

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:


Leider befreit Sie die Restschuldbefreiung § 301 Abs. 2 InsO nicht, wie das Wort suggeriert, von den Forderungen Ihrer Gläubiger. Sie können nur gegenüber den Gläubigern Ihre Leistung (Geldzahlung) verweigern.

Da liegt der Knackpunkt. Da es die gesicherte Forderung noch gibt, bleiben die Sicherheiten Grundschuld, Hypothek, Bürgschaft...erhalten.

Um eine Zwangsversteigerung einleiten zu können bedarf es mehrere formeller Voraussetzungen, die hier nicht vorliegen.

Kann meine Frau mit Ihrer Eigentümergrundschuld die Zwangsversteigerung (ihres Eigentums) betreiben?

Leider nein.


Ich vermute jedoch, dass Ihre Frau eine Grundschuld bezügliches Ihres Grundstückanteils besitzt. Anderenfalls hätten die Gläubiger, bei einer richtigen Eigentümergrundschuld gem. § 1179a BGB einen Löschungsanspruch gegen diese "Eigentümergrundschuld".


Einfacher und ehrlicher geht es, wenn Sie einen Kreditgeber finden, der die im Rang nach Ihrer "Eigentümergrundschuld" stehenden Grundschulden/Hypotheken zu einem Bruchteil von den Gläubigern auslöst. Dazu kauft er die zugrunde liegenden Forderungen auf und lässt sich die Sicherungen übertragen.
Dann haben Sie zwar neue Schulden außerhalb der Wirkung der Restschuldbefreiung, diese sind dann aber nominell weit unter dem derzeitigen Buchwert der Grundschulden und Hypotheken Ihrer derzeitigen Gläubiger.

Im Übrigen könnte es bei Ihrer Konstruktion dazu kommen, dass ein Gläubiger vor Ihnen ein Schnäppchen macht und Sie "Haus und Hof" los sind und vom Erlös nach Abzug der Kosten nichts verbleibt.

Ich bedauere, Ihnen keine bessere Antwort liefern zu können.


------------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.


Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2011 | 09:17

Sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank für die präzise Antwort. Gestatten Sie mir bitte eine Nachfrage. Ich hatte den Sachverhalt etwas verkürzt dargestellt. In der Tat ist es so das die Grundschuld noch im Besitz meines Schwiegervaters ist aber die Überlegung im Raum steht diese an meine Frau zu übertragen. Das Ziel dabei ist folgendes: Wir möchten das Haus an meinen Bruder verkaufen. Die besagten Gläubiger wollen sich aber nicht auf einen akzeptablen Vergleich einlassen um mir Schwierigkeiten zu bereiten. Das doppelte des Verkehrswertes zu bezahlen nur um das Grundbuch zu säubern ist keine Lösung. Deshalb kommt nur eine Zwangsversteigerung in betracht. Schwiegervater könnte aus seiner Grundschuld (die zugrunde liegende Forderung besteht auch noch) die Zwangsversteigerung theoretisch einleiten. Er ist jedoch schon 84 Jahre alt und nervlich dazu nicht mehr in der Lage. Deshalb war die Idee das meine Frau die Sache selber betreibt. Ich verstehe Ihre Antwort jetzt so, dass das jedoch eine schlechte Alternative ist. Wir verhält es sich wenn mein Bruder diese Grundschuld von meinem Schwiegervater kauft und dann die ZV betreibt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2011 | 11:01

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gern Ihre Nachfrage, wie folgt:

"Wir verhält es sich wenn mein Bruder diese Grundschuld von meinem Schwiegervater kauft und dann die ZV betreibt?"

Zunächst ist anzumerken, dass Sie keinen (kostenintensiven) Kauf benötigen. Es genügt eine Vollmacht Ihres Schwiegervaters. Entgegen des Wortlautes des § 167 Abs. 2 BGB benötigt die Vollmacht aufgrund von künftigen "Grundstücksgeschäften" die Form des § 311b Abs. 1 BGB. Sie müssten also "nur" zum Notar, um eine formgültige Vollmacht auf den Namen des Vertreters zu erstellen.

Dann könnten Sie die Durchführung Ihres Konstrukts angehen.

Zum Einen verbleibt das oben genannte Risiko, ohne Geld und Haus da zustehen. Bei einer Versteigerung wissen Sie nie, wer letztendlich den Zuschlag erhält.

Zum anderen sollten Sie meinen Vorschlag nochmals überdenken. Ein "anonymer" Kaufinteressent kann mittels eines Anwaltes bei den Gläubigern um den "Preis" feilschen.


Mit der Nutzung der Nachfrage lassen sich auf diesem Wege leider nicht alle Unklarheiten beseitigen.

Bewertung des Fragestellers 16.07.2011 | 10:32

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"Die Antwort war ausführlich insbesondere bei der Nachfrage die eigentlich eine Erweiterung der ersten Frage darstellte, war der Anwalt sehr auskunftsfreudig und präzise."
FRAGESTELLER 16.07.2011 5/5,0
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