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Eigentümergrundschuld nach Übertragung: was kann ehemaliger Eigentümer damit machen?

08.08.2014 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Folgender Fall: A ist EIgentümer einer Immobilie (Gründstück+Haus), welche er an seine Tochter B verschenken will, abzüglich einer Grundschuld, die wie folgt in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist:

"80.000 EUR Buch-Grundschuld für A. Einmal nutzbarer Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis 100.000 EUR mit bis zu 12% Zinsen besteht."

Im Schenkungsvertrag steht "Die Grundschuld bleibt erhalten. Sie belastet den Vertragsgegenstand nach Eigentumsumschreibung als Fremdgrundschuld zugunsten des Veräußerers."

Die Grundschuld ist nicht valutiert (so heißt das glaube ich), d.h. es gibt zur Zeit keine Kredite o.ä. darauf.

Frage: Was bedeutet dies konkret für B? Unter welchen Umständen kann sie die Grundschuld löschen lassen? Was muss sie von A "befürchten", kann dieser jederzeit von ihr die Zahlung von 80.000 EUR verlangen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

B kann nur mit Zustimmung von A die Grundschuld löschen lassen. Zudem muß B befürchten, dass A jederzeit und ohne Vorwarnung in das Grundstück zwangsvollstreckt.

Ich kann B daher nur empfehlen, die Grundschuld nach Möglichkeit zur Löschung (oder Überschreibung auf B) zu bringen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2014 | 11:18

Wenn ich Sie richtig verstehe heißt das, dass B nicht selbst durch Zahlung von 80.000 EUR auf eigene Initiative an A die Grundschuld löschen lassen kann.

Mein Rückfrage wäre, was es konkret bedeutet, dass A "jederzeit und ohne Vorwarnung in das Grundstück" vollstrecken kann: Kann er damit Besitz am Haus erlangen und B rausschmeißen oder besteht das Risiko für B einzig darin, ggf. einen Kredit aufnehmen zu müssen um A die 80.000 EUR zu zahlen?


Hinweis: Die Zustimmung von A zur Löschung der Grundschuld ist leider ausgeschlossen. B hat nur die Wahl, die Schenkung so zu akzeptieren oder sie komplett abzulehnen. Letzteres wäre vermutlich unlogisch, da der Wert der Immobilie doppelt so hoch ist wie die Grundschuld.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2014 | 18:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

das haben Sie richtig verstanden. Für die Löschung ist stets die Zustimmung von A notwendig.

Es geht alleine um die Zwangsvollstreckung, die allerdings besteht da in einer Zwangsversteigerung. D.h. A kann nicht einfach B rauswerfen, vielmehr müßte A die Zwangsversteigerung beantragen, dort den Zuschlag für die zwangsversteigerte Immobilie erhalten und dann erst kann A B rauswerfen.

Ein Kredit würde B nur helfen, wenn A bereit wäre, gegen Zahlung von Geld die Grundschuld löschen zu lassen.

Eine Ablehnung wäre nicht zwingend unlogisch, da die Immobilie so nur die Hälfte wert ist und B mehr oder weniger auf einer Bombe sitzt, die jederzeit von A gezündet werden kann. Zudem kann B die Immobilie nur eingeschränkt selbst belasten. Auch muß B damit rechnen, dass A die Grundschuld als Sicherheit verwendet. Dann kann noch ein Dritter die "Bombe zünden".
Die Grundschuld ist damit ein Unsicherheitsfaktor.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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