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Eigentuemergemeinschaft / Wohnrecht

| 12.01.2011 23:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Mein Vater hat mir ein (ideelles) Drittel eines Familienhauses mehrere Jahre vor seinem Tod ueberschrieben, sich aber den Niessbrauch und Wiederrufsrecht vorbehalten. Der Rest des Hauses (2/3) gehoert meinem Onkel (1/3) und seinen 3 Kindern (zusammen 1/3).

Die Lage ist ziemlich kompliziert, da die Bewohner ja auch gleichzeitig Miteigentuemer sind. Mein Onkel und 2 seiner Toechter wohnen in diesem Haus, wobei mein Onkel dort mietfrei wohnt, und die 2 dort wohnenden Kinder Miete zahlen (an die anderen, dort nicht wohnenden Besitzer und in ein Mietkonto). Mein Vater hatte sich zu Lebzeiten mit den anderen Parteien muendlich geeinigt dass sein Bruder ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht im Hause haben soll. Dieses Wohnrecht wurde allerdings nirgendwo notariell festgehalten, und im Grundbuch steht auch in der Beziehung nichts. Es besteht praktisch nur ein altes Memo von den Vereinbarungen, das ca. von 1995 stammt. Mein Vater hat mir mein Drittel voellig unbelastet uebertragen (ausser dem Niessbrauch fuer sich selbt).

Meine Vater hat nie in diesem Haus gewohnt, sondern nur ein Drittel der reellen Mieteinnahmen bekommen (also weniger als fuer ein Drittel des Hauses, weil der Onkel ja mietfrei wohnt), wobei er aber ein Drittel der Kosten trug.

So wurde es seit ca. 20 Jahren gehandhabt, wobei alle Parteien dieses Arrangement akzeptierten. Wie gesagt, dieses Wohnrecht wurde rechtlich nicht abgesichert, weder notariell, noch durch einen Eintrag ins Grundbuch.

Vor einigen Monaten starb mein Vater und das ideelle Drittel des Hauses ging also ganz an mich ueber, das der Niessbrauch meines Vaters mit seinem Tode erlosch.

Jetzt hat der Streit angefangen weil ich aus dieser Eigentuemergemeinschaft aussteigen will. Ich moechte meinen Teil des Hauses verkaufen. Die anderen Parteien wollen aber unbedingt den Status Quo beibehalten. Sie wollen das Haus weder verkaufen noch eine Hypothek auf mein Drittel aufnehmen um mich auszuzahlen. Bliebe also nur noch eine Zwangsversteigerung uebrig.

Hier sind mene Fragen:

1. Die anderen Parteien behaupten steif und fest dass ich an die bisherigen Vereinbarungen rechtlich gebunden bin, und dass ich mich daran halten muss (also das lebenslange mietfreie Wohnen, und das bisherige Mietarrangement). Ich behaupte aber dass ich das keinesfalls bin, denn die Vereinbarungen wurden ja mit meinem Vater getroffen, und nicht mit mir. Ausserdem wurde ja nichts schriftliches durch einen Notar oder das Grundbuch festgelegt. Wer hat recht?

2. Ich moechte auch nicht das mietfreie Wohnen meines Onkels subventionieren, und moechte daher, dass ich genau die Miete auf ein genaues Drittel des Hauses bekomme, solange dieses Eigentuemerverhaeltnis besteht. Die anderen Parteien behaupten dass ich nur zu einem Drittel der reellen Mieteinahmen berechtigt bin. Das Haus ist aber voll belegt (es ist ja nicht so dass ein Teil des Hauses leersteht). Bin ich denn verpflichtet das mietfreie Wohnen des Onkels mitzufinanzieren? Ich behaupte dass dies die Aufgabe seiner Kinder sei. Wer hat recht?

3. Falls es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte, koennten die anderen Parteien einen Stein in den Weg legen, indem sie auf ihre ideellen 2/3 noch schnell ein lebenslanges Wohnrecht fuer meinen Onkel im Grundbuch eintragen lassen? Ich bin der Meinung dass sie das nicht koennen, denn der Besitz ist ja in ideellen Teilen aufgeteilt, und wenn sie was aendern, kann das ja mein Drittel negativ beeinflussen.

4. Gehe ich das Risiko bei einer Zwangsversteigerung ein dass die anderen Parteien das Haus zum Schleuderpreis selbst ersteigern und ich mein Drittel weit unter dem Marktwert ausbezahlt bekomme? Oder gehen die anderen da auch ein Risiko ein wenn es zur Zwangsversteigerung kommen sollte?





13.01.2011 | 00:48

Antwort

von


(1130)
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Zu Ihren einzelnen Fragen:

1. Die bisherigen Vereinbarungen, die Ihr Vater abgeschlossen hat, sind für Sie nur bindend, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Da diese nicht im Grundbuch eingetragen sind, sind diese für Sie unverbindlich. Daher haben Sie Recht.

2. Sie sind leider tatsächlich nur für ein Drittel der tatsächlichen Mieteinnahmen berechtigt, da die Bruchteilsgemeinschaft (sprich Sie und die anderen Eigentümer) nur diese entsprechenden Einnahmen haben. Diese Einnahmen sind entsprechend der Bruchteilsanteile zu verteilen, so daß Sie nur ein Drittel der tatsächlichen Einnahmen beanspruchen können. Allerdings sind Sie nicht verpflichtet, das mietfreie Wohnen des Onkels mitzufinanzieren, da er kein Recht hat, dort zu wohnen. Sein Recht, dort zu wohnen, basiert auf einer Vereinbarung u.a. mit Ihrem Vater, die für Sie allerdings (wie oben bereits gesagt) nicht gilt.

3. Eine belastende Eintragung im Grundbuch ist nur mit Zustimmung aller Bruchteilsinhaber möglich, es ist unmöglich, zwei von dreien ideellen Bruchteilen zu belasten, ohne dass das Dritte belastet wird. D.h. Nein, Sie haben Recht.

4. Das Risiko besteht, allerdings können Sie auch mitbieten und so den Preis in die Höhe treiben. Genauso gehen die anderen auch ein Risiko ein, wenn die anderen nicht mitbieten und Sie das Haus unter Marktwert ersteigern. Bei der Zwangsversteigerung sind alle Bruchteilsinhaber gleichberechtigt, alle haben die gleichen Risiken und Chancen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 13.01.2011 | 01:05

Vielen Dank!!

Ich moechte nur bei Nr. 2 nachhaken:

Meinem Onkel (der keine Miete zahlt) gehoert ja schon ein ideelles Drittel des Hauses (er bewohnt allerdings nur ca 15% des Hauses). Die anderen Kinder bewohnen den Rest und zahlen auch Miete.

Ich bekomme effektiv (auf die qm gerechnet) nur auf 25% des Hauses Miete, muss aber 33% der Kosten tragen.

We muss dann das mietfreie Wohnen des Onkels tragen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.01.2011 | 01:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

zur Zeit müssen aufgrund der faktischen Umstände alle Bruchteilsinhaber das mietfreie Wohnen des Onkels tragen. Allerdings sind Sie rechtlich nicht dazu verpflichtet, da keine bindende Vereinbarung besteht. Sie können folglich mit dem Onkel und den anderen Bruchteilsinhabern über eine Mietzahlung des Onkels oder eine andersartige Nutzungsentschädigung verhandeln, indem Sie mit dem Rauswurf des Onkels oder einer Klage auf Nutzungsentschädigung drohen. Allerdings ist das etwas kompliziert, ich rege eine umfassende anwaltliche Vertretung/Beratung vor und bei der Verhandlung an.

Kurz: Sie sind rechtlich nicht verpflichtet, das mietfreie Wohnen des Onkels zu tragen. Das sind nur die anderen Bruchteilsinhaber, da die ursprüngliche Vereinbarung zwischen Onkel, Vater und den Anderen für die Anderen noch bindend ist.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.01.2011 | 01:14

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