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Eigentümergemeinschaft (WEG): Rauchmelder-Wartung in Nordrhein-Westfalen (NRW)

| 18.04.2016 08:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ich bin Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung, die zu einer Eigentumsgemeinschaft (WEG) mit 60 Einheiten gehört. Bei der letzten Versammlung wurden zwei Beschlüsse bezüglich Rauchmelder beschlossen: Zum einen wurde beschlossen, dass die WEG Rauchmelder anschafft und installiert. Zum anderen wurde beschlossen, dass die WEG eine externe Firma mit der Wartung aller Rauchmelder beauftragt.


Mir geht es hier nur um den zweiten Beschluss, also die Wartung durch die Eigentümergemeinschaft.


Die Eigentumswohnungen befinden sich in Nordrhein-Westfalen. Laut §49 Absatz 7 der Landesbauordnung NRW hat "der unmittelbare Besitzer" "die Betriebsbereitschaft der Rauchmelder ... sicherzustellen", d.h. für die Wartung ist der Besitzer (in meinem Fall also mein Mieter) zuständig. (Das ist wohl eine Besonderheit in Nordrhein-Westfalen, in anderen Bundesländern ist wohl auch der Eigentümer zur Wartung verplfichtet)


Auch das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen schreibt auf seiner Webseite: "Nach Inkrafttreten des Gesetzes können Eigentümer, z.B. Wohnungsgesellschaften, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nur noch übernehmen, wenn sich ihre Mieter ausdrücklich einverstanden erklärt haben.", siehe http://www.mbwsv.nrw.de/service/Rauchwarnmelder_FAQs/


Ich verstehe das so, dass mein Mieter selbst entscheiden kann, ob er die Wartung selber vornimmt, selber eine Firma damit beauftrag oder die Wartung der Eigentümergemeinschaft überlässt. Der Beschluss der WEG sieht aber vor, dass die Wartung für alle Wohnungen durch die WEG erfolgt.


Meine Fragen:


Kann die WEG einen solchen Beschluß eigentlich überhaupt fassen, wenn doch die Pflicht zur Wartung in NRW eindeutig beim Besitzer (Mieter) liegt?


Wenn ja, wie kann ich diesen Beschluss gegen einen Mieter, der das nicht möchte durchsetzen?


Wenn nein, was ist die sinnvollste Art, gegen den Beschluß vorzugehen? Ist der Beschluß einfach so nichtig, oder muss ich ihn anfechten? (Wie hoch schätzen Sie die Chance, die Anfechtung durchzubekommen?) Oder ist es sinnvoller, abzuwarten, ob und bis bis die WEG die Wartung auf dem Rechtszweg erzwingen will?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

1)
"Kann die WEG einen solchen Beschluß eigentlich überhaupt fassen, wenn doch die Pflicht zur Wartung in NRW eindeutig beim Besitzer (Mieter) liegt?"

Die WEG darf keinen Beschluss fassen. Es fehlt an ihrer Beschlusskompetenz, da Sie von Gesetzes wegen nicht zuständig ist (AG Bottrop, Urt. v. 18.09.2015 - 20 C 25/15). Der Beschluss ist sogar nichtig.

2)
"Wenn ja, wie kann ich diesen Beschluss gegen einen Mieter, der das nicht möchte durchsetzen? Wenn nein, was ist die sinnvollste Art, gegen den Beschluß vorzugehen?"
Ist der Beschluß einfach so nichtig, oder muss ich ihn anfechten?

Sie können die Nichtigkeit (s.o.) feststellen lassen, hilfsweise auch anfechten.

3)
"(Wie hoch schätzen Sie die Chance, die Anfechtung durchzubekommen?) Oder ist es sinnvoller, abzuwarten, ob und bis die WEG die Wartung auf dem Rechtszweg erzwingen will?"

Da der Beschluss nichtig ist, muss er nicht angefochten werden.
Es läuft auch nicht die Anfechtungsfrist.

Dennoch sollte frühzeitig eine Klärung herbeigeführt werden.

Eine Garantie für den Erfolg der Klage kann ich Ihnen nicht geben,
Die Chancen sind gut. Auf Ihrer Seite steht die Gesetzeslage in Ihrem Bundesland und das genannte Urteil.

4)
Beauftragen sie erforderlichenfalls einen Kollegen vor Ort mit der Klage.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.04.2016 | 14:35

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Stellungnahme vom Anwalt:
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