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Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
Unter Teileigentum versteht man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu welchem es gehört, wie § 1 Abs. 3 WEG regelt. Es kann sich also begrifflich nur auf das Ladenlokal beziehen, die Wohnung fällt unter das in § 1 Abs. 2 WEG definierte Wohnungseigentum.
Die Eigentümergemeinschaft ist für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig – haben die Eigentümer seinerzeit gemeinsam den Umbau beschlossen und diesen auch gemeinsam bezahlt und wurde lediglich versäumt, den sich so ergebenden Zustand im sog. Aufteilungsplan im Sinne von § 7 Abs. 4 Ziff. 1 WEG zeichnerisch darzustellen, dürfte die Gemeinschaft diese Zeichnung auf ihre Kosten nachholen müssen. Untersucht werden muss in diesem Zusammenhang, aus welchem Grund die Bauzeichnung unterblieben ist.
Bezüglich der Dämmungsnachweise ist zu prüfen, ob diese allgemein etwa nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung oder lediglich für den Verkauf erforderlich sind – in letzterem Fall würden die Kosten bei Ihnen verbleiben.
Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen und diesem alle Unterlagen zum Fall vorzulegen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
31.12.2015 | 17:24
Danke für Ihre Ausführungen. Bei der seinerzeitigen Teilung 1979 gehörte das Haus einem Eigentümer. Erst nach der Teilung hat er das entsstandene Wohnungseigentum und Teileigentum verkauft. Wir meine Ehefrau und ich hatten 1989 von dem damaligen Eigentümer des Ladenlokales dieses Teileigentum , sowie 1.Wohneigentum ( beide Erdgeschoß ) - gekauft. Das Ladenlokal und die Wohnung waren vor Teilung eine Einheit.
Im Prinzip geht es um die Zeichnung zur Teilungserklährung der Erdgeschoßwohnung . Hier ist eine Wand im Treppenhaus die zum Wohnungseingang gehört - nicht eingezeichnet. Diese Wand ist aber nicht nachträglich gesetzt worden, sonder schlicht auf der damaligen Zeichnung enfach nicht vorhanden.Das Haus selbst ist Baujahr 1906 - Beim Bauamt existiert auch keine andere Zeichnung.
Das Bauamt riet eine neue Zeichnung erstellen zu lassen. Unsere Nachfrage bei einer Architektin ergab, dass diese nur dann eine solche Zeichnung erstellen kann, wenn das Wohnungseigentum auf den derzeitigen Stand der jetzt gültigen Wärme- und Schallschutzverordnungen nachgerüstet wird. Die Kosten hierfür sind überhaupt nicht absehbar und würden in keinem Verhältnis stehen.
Der Käufer besteht nicht auf eine neue Zeichnung,sollte er aber vom Bauamt zur Erstellung einer solchen aufgefordert werden - würde er natürlich für die Kosten Rückgriff auf den Verkäufer nehmen.
Frage : Ist die vorhandene Wand ( nicht tragend ) nach solch einem langen Zeitraum nicht schon unter Bestandsschutz anzusiedeln . Ist die Eigentümergemeinschaft für die fehlerhafte Zeichnung in der Haftung - Kann ich als Verkäufer - dann zu einem späteren Zeitpunkt , sollte ich vom Käufer in Regress genommen werden - noch Ansprüche an die EG stellen -
Für Beaantwortung dieser im Nachgang gestellten Fragen wäre ich dankbar.
Freundliche Grüße
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
01.01.2016 | 18:42
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:
Bestandsschutz wäre erst im Rahmen einer etwaigen Abbruchsverfügung zu thematisieren, für die sich in Ihrer Schilderung jedoch keine Anhaltspunkte finden. Weshalb eine Zeichnung nur im Falle einer Nachrüstung erstellt werden kann, ist hier nicht nachvollziehbar, denn es dürfte nicht unmöglich sein, die Zeichnung auf Basis des Ist-Zustandes zu erstellen. Bezüglich der Kosten kann ich nur auf meine obigen Ausführungen verweisen, da nach wie vor geprüft werden muss, ob hier Gemeinschaftseigentum betroffen ist; danach würde sich auch die Beurteilung eines etwaigen Regresses richten.
Ich kann Ihnen daher nur nochmals raten, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
