Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Bei dem Außenanstrich der Fenster handelt es sich um bauliche Veränderungen, die der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen; vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.
Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen können mehrheitlich gefaßt werden. D. h. es ist nicht erforderlich, daß alle Eigentümer zustimmen. Deshalb kann ein Eigentümer nicht verhindern, daß die Fenster außen gestrichen werden, wenn das mehrheitlich beschlossen wird.
2.
Diesem Grundsatz steht auch Ihre Teilungserklärung nicht entgegen.
Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die äußere Gestaltung eines Gebäudes entscheidend prägen.
Die Teilungserklärung besagt sinngemäß, daß jeder Eigentümer für die Instandhaltung der zu seiner Wohnung gehörenden Fenster auf seine Kosten selbst zu sorgen habe. Damit werden dem jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung "seiner" Fenster auferlegt. Allerdings könnte man aufgrund der Formulierung der Teilungserklärung meinen, jeder Eigentümer könne auch selbst entscheiden, wann er Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen wolle. Also würde nach dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast für das Streichen dem einzelnen Eigentümer auferlegt, sondern auch die Instandhaltungslast.
Hier haben wir also wegen der Verlagerung der Instandhaltungslast eine Kollision mit der Pflicht des Verwalters, sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu kümmern. Diese Pflicht des Verwalters ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 Abs. 4 WEG.
Die rechtliche Behandlung dieses Problems ist umstritten. Nach der Rechtsprechung verbleibt es trotz einer derartigen Verlagerung bei der Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft; vgl. hierzu BayObLG in WuM 2004, 362.
Dieser (restriktiven) Auffassung der Rechtsprechung ist zuzustimmen, weil die wörtliche Übernahme der Teilungserklärung zu dem merkwürdigen Ergebnis führen würde, daß jeder Eigentümer den Zeitpunkt des Außenanstrichs der Fenster selbst bestimmen könnte mit der Folge, daß eine einheitliche Außenfassade nicht mehr gewährleistet sei.
Daher ist die Teilungserklärung so zu verstehen, daß jeder Eigentümer die Kosten trägt, die auf "seine" Fenster entfallen.
3.
Ergebnis: Die Mehrheit der Eigentümer entscheidet wann durch wen gestrichen wird.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt