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Eigentümergemeinschaft - Fenster streichen

24.02.2011 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,

ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten.

Einige Eigentümer wollen die Holzfenster von außen durch einen Maler abschleifen und streichen lassen. Die Kosten soll die Eigentümergemeinschaft tragen. So wurde auch bei bisherigen Maßnahmen bzgl. Außenanstrich der Fenster verfahren. Auch laut Aussage des Verwalters sind die Kosten für den Außenanstrich durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen. Der Innenanstrich ist Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers und nicht Bestandteil der Maßnahme.

In der Teilungserklärung gelten die Fenster als Gemeinschafteigentum. Allerdings steht in der Teilungserklärung auch folgender Absatz:
"Unabhängig davon, ob und inwieweit die Fenster einschließlich Zubehör, Fensterstöcke, Rolläden und Eingangstüren im Bereich von Sondereigentumseinheiten als Sonder- oder Gemeinschafteigentum zu betrachten sind, hat der jeweilige Sondereigentümer für deren Instandhaltung und Instandsetzung sowie eine eventuelle Erneuerung oder Ersatzbeschaffung auf seine Kosten selbst zu sorgen."

Nun zu meiner Frage:
Kann ein einziger Wohnungseigentümer verhindern, dass die Aussenseite der Fenster in seiner Wohnung gestrichen werden sollen, da er dies z. B. selber machen will oder die Fenster einen Anstrich nicht nötig haben?

Ich bedanke mich bereits im voraus für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Bei dem Außenanstrich der Fenster handelt es sich um bauliche Veränderungen, die der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen; vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Beschlüsse über Instandhaltungsmaßnahmen können mehrheitlich gefaßt werden. D. h. es ist nicht erforderlich, daß alle Eigentümer zustimmen. Deshalb kann ein Eigentümer nicht verhindern, daß die Fenster außen gestrichen werden, wenn das mehrheitlich beschlossen wird.


2.

Diesem Grundsatz steht auch Ihre Teilungserklärung nicht entgegen.

Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die äußere Gestaltung eines Gebäudes entscheidend prägen.

Die Teilungserklärung besagt sinngemäß, daß jeder Eigentümer für die Instandhaltung der zu seiner Wohnung gehörenden Fenster auf seine Kosten selbst zu sorgen habe. Damit werden dem jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung "seiner" Fenster auferlegt. Allerdings könnte man aufgrund der Formulierung der Teilungserklärung meinen, jeder Eigentümer könne auch selbst entscheiden, wann er Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen wolle. Also würde nach dem Wortlaut der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast für das Streichen dem einzelnen Eigentümer auferlegt, sondern auch die Instandhaltungslast.

Hier haben wir also wegen der Verlagerung der Instandhaltungslast eine Kollision mit der Pflicht des Verwalters, sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu kümmern. Diese Pflicht des Verwalters ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 Abs. 4 WEG.

Die rechtliche Behandlung dieses Problems ist umstritten. Nach der Rechtsprechung verbleibt es trotz einer derartigen Verlagerung bei der Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft; vgl. hierzu BayObLG in WuM 2004, 362.

Dieser (restriktiven) Auffassung der Rechtsprechung ist zuzustimmen, weil die wörtliche Übernahme der Teilungserklärung zu dem merkwürdigen Ergebnis führen würde, daß jeder Eigentümer den Zeitpunkt des Außenanstrichs der Fenster selbst bestimmen könnte mit der Folge, daß eine einheitliche Außenfassade nicht mehr gewährleistet sei.

Daher ist die Teilungserklärung so zu verstehen, daß jeder Eigentümer die Kosten trägt, die auf "seine" Fenster entfallen.


3.

Ergebnis: Die Mehrheit der Eigentümer entscheidet wann durch wen gestrichen wird.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2011 | 09:56

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Raab,

danke für Ihre Antwort.

Ich habe jedoch eine kurze Nachfrage, ob ich auch einen Punkt richtig verstanden habe.

Bezüglich Kostenübernahme gilt dann folgende Regelung: Die Kosten für das Anstreichen der Außenseite der Fenster erfolgt pro Wohnung individuell. Das heisst der Malerbetrieb muss für jede Wohnung ein Angebot und eine Rechnung erstellen? Nur eine Rechnung für das gesamte Haus und eine anschliessende Verteilung nach Miteigentumsanteilen ist unzulässig, wenn dies ein Eigentümer nicht will?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2011 | 14:57

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nach der Teilungserklärung trägt jeder Miteigentümer die Kosten für das Streichen der Fenster seiner Wohnung. Wenn die Wohnungen unterschiedliche Fenster (Anzahl und Größe)haben, wäre es praktikabel, die Rechnung so aufzusplitten, daß man daraus ersehen kann, welche Kosten für welche Wohnung anfallen. Die Gesamtrechnung kann der Malerbetrieb an die Hausverwaltung schicken.

Bei dem Angebot kann es sich um ein Gesamtangebot handeln, wobei wiederum erkennbar sein sollte, wie sich die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilen.


2.

Die Teilungserklärung sieht vor, daß jeder Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung seiner Fenster selbst trägt. Dazu, wie diese Kosten zu verteilen sind, sagt die Teilungserklärung jedoch nichts.

Eine Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen würde der Teilungserklärung dann widersprechen, wenn z. B. eine kleine Wohnung mehr und/oder größere Fenster hat als eine größere Wohneinheit. Sind dagegen alle Wohnungen identisch, würde eine Aufteilung der Kosten auf Miteigentumsanteile dagegen dem Sinn und dem Wortlaut der Teilungserklärung durchaus entsprechen.


3.

Fazit: Bei unterschiedlichen Wohnungen wäre eine Aufsplittung der Gesamtkosten auf jede Wohneinheit sachgerecht. Bei identischen Wohnungen ist auch eine Kostenaufteilung nach Miteigentumsanteilen mit der Teilungserklärung vereinbar.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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