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Eigentümergemeinschaft- Arbeitsvertrag Hausmeister


17.12.2010 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Arbeitsrecht




Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erbitte ihre Hilfe bei folgender Situation:


Eine Eigentümergemeinschaft (im folgenden kurz EG genannt) hat mit einem Miteigentümer einen Arbeitsvertrag als Hausmeister geschlossen, welcher bereits mehrere Jahre läuft. Dieser Vertrag ist unbefristet, und beinhaltet eine Kündigungsfrist beidseitig von 4 Wochen.
Vereinbart wurde eine Festvergütung für eine monatlich zu erbringende Stundenanzahl von 20.
Im Vertrag werden die einzelnen Tätigkeiten aufgeführt für welche der Hausmeister zuständig ist, u.a. auch der Winterdienst.Die verteilung der Stunden auf unterschiedliche Tätigkeiten obliegt alleine dem Hausmeister.
Der Hausmeister teilte der Verwaltung (Unternehmen) mit, dass der Winterdienst aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr von ihm durchgeführt werden kann, worauf der Verwalter eigenmächtig ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt hat - weder Verwaltungsbeirat noch sonstige Eigentümer wurden über dieses Vorgehen bisher offiziell informiert, noch wurde dazu das Einverständnis der EG eingeholt.

Da die Kosten für den Winterdienst nicht unerheblich sind, hätte die EG gerne in den Wintermonaten die Hausmeisterkosten eingespart - für diesen fallen in der Zeit keine weiteren Tätigkeiten außer Winterdienst an - den er ja nun nicht mehr macht.

Die Auskunft des Verwalters war nun, dass der monatliche Lohn des Hausmeisters lediglich(eigenmächtig?) um 20% reduziert wird, womit etwa 70% der EG nicht einverstanden sind.
Die Überlegung der EG dem Verwalter gegenüber, den Hausmeistervertrag komplett fristgerecht (4 Wochen) zu kündigen, wurde als nicht durchführbar erklärt, die Auskunft war:
Um den Vertrag jetzt fristgerecht zu kündigen, müssten 100% der Eigentümer zustimmen. Die einfache Mehrheit würde erst bei der Eigentümerversammlung ausreichen (zumeist Mai/Juni), jedoch nicht zum jetzigen Zeitpunkt.

Meine Fragen dazu:

1. Wenn der Hausmeister seinen Arbeitsvertrag nicht zu allen Teilen erfüllen kann, muss er dann nicht selbst auf eigene Kosten für Ersatz sorgen damit sein Vertrag der EG gegenüber erfüllt wird???
2. Wenn der Hausmeister seinen Arbeitsvertrag nicht mehr voll erfüllen kann, kann er von der EG daraufhin nicht fristgerecht komplett gekündigt werden?
3. Die Frage der Vergütung: Wenn der Hausmeister in den Wintermonaten nur 5% seines Arbeitsvertrages erfüllt ( Gartenpflege fällt in der Zeit komplett weg), ist es dann gerechtfertigt dass der Lohn hingegen nur zu 20% gekürzt wird? Wie und wer kann und darf das bemessen, gibt es Richtlinien? Darf der Verwalter die Kürzungshöhe eigenmächtig festsetzen?
4. Muss für eine fristgerechte Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt tatsächlich eine 100% Zustimmung der EG vorliegen?
5. Muss nicht generell der Verwaltungsbeirat über die Veränderungen durch die Verwaltung informiert werden, um das weitere Vorgehen (Beauftragung Winterdienstunternehmen) abzusprechen?

Das Verhältnis Verwaltung- Hausmeister ist als überaus freundschaftlich zu bezeichnen, die EG fühlt sich im Bereich Hausmeister nicht gut durch die Verwaltung beraten und betreut. Wir bitten Sie somit uns eine Grundlage zu geben auf derer wir nun weiter verfahren können. Entsprechende Hinweise zu Arbeitsrecht sowie Wohneigentümergesetz nehmen wir daher dankend entgegen.

Herzlichen Dank und mit freundlichem Gruß


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:

Gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich zunächst davon aus, dass der „Hausmeistervertrag" kein Arbeitsvertrag im arbeitsrechtlichen Sinn ist (also kein Arbeitsverhältnis statuiert), sondern vielmehr ein Dienstvertrag nach § 611 BGB. Insbesondere die freie Zeiteinteilung bei der Aufgabenerledigung deutet darauf hin. Ein Arbeitsverhältnis würde zudem Abgaben an die Sozialversicherung bedeuten, die die EG als Arbeitsgeberin dann abführen müsste. Ich gehe davon aus, dass dies nicht gegeben ist.
In Hinblick auf den Verdienst und den ggf. gegebenen Verlust gem. § 611 BGB vereinbarten Vergütung gilt der Grundsatz, dass die Vergütung nur gegen die Erbringung der vereinbarten gezahlt werden muss. Sofern der Hausmeister seinen vertraglichen Hausmeisterpflichten nicht mehr nachkommt, sollte entsprechend auch die Vergütungspflicht entfallen. Die Dienstpflicht steht mit Vergütungspflicht im Gegenseitigkeitsverhältnis nach §§ 320 ff BGB. Werden die versprochenen Dienste nicht geleistet, kann die Vergütungszahlung grundsätzlich bis zur Erbringung der Leistung verweigert werden. Aufgrund der gesundheitlichen Gründe scheint ein so genanntes subjektives Unvermögen zur Leistungerbringung gegeben zu sein ,welches den Hausmeister insofern von der Leistungsverpflichtung befreit und muss dann auch für einen etwaigen Ersatz bzw. die Erfüllung der Aufgaben sorgen. Eine etwaige Schadensersatzpflicht für die nicht geleisteten Dienste würde nach § 280 Abs. 1 , S. 2 BGB entfallen, wenn der Hausmeister seine Nichtleistung nicht schuldhaft zu vertreten hat. Bei gesundheitlichen Problemen, die z.B. alterbedingt eintreten können, mag dies hier der Fall sein. Wie gesagt, er wird aufgrund seines subj. Unvermögens (gesundheitl. Gründe) von der Leistung frei (§ 275 BGB). Eine Lohnminderung ist dagegen rechtlich nicht anzuerkennen.

Hinsichtlich der Kündigung des Hausmeistervertrages ist auszuführen, dass gem. § 23 Abs. 3 WEG ein Beschluss auch ohne Eigentümerversammlung möglich ist, wenn alle Eigentümer (100%) dem Beschluss schriftlich zustimmen. Die Verpflichtung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ist in § 24 WEG geregelt. Abgesehen von der jährlichen Hauptversammlung, sind Eigentümerversammlungen einzuberufen, wenn unter schriftlicher Angabe der Einberufungsgründe die Einberufung einer EG-Versammlung von mehr als ¼ der Eigentümer verlangt wird, § 24 Abs. 2 WEG. Es ist dann von der Eigentümergemeinschaft die Kündigung des Hausmeistervertrages zu beschließen. Eine fristlose Kündigung wäre dann möglich, wenn im konkreten Fall ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 626 Abs.1 BGB gegeben wäre. Dies müsste im konkreten Fall näher geprüft werden.

Die Befugnisse des Verwalters ergeben sich grundsätzlich aus § 27 WEG. Hiernach kann er gem. Nr. 2 die für die ordentliche Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Da im Winter der Winterdienst auch gesetzliche Pflicht der Eigentümergemeinschaft ist (z.B. Räumung der Gehwege etc.) musste hier ggf. schnell gehandelt werden, um der gesetzlichen Pflicht nachkommen zu können. Gem. § 29 Abs. 2 besteht hier die Aufgabe der Verwaltungsbeirats in der Unterstützungsleistung für den Verwalter bei der Durchführung seiner Pflichten. Eine vorherige Mitteilung an den Verwaltungsbeirat erscheint, insbesondere bei Einhaltung der Kompetenzen gem. § 27 WEG und hinsichtlich Abs. 4, nicht erforderlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste zufrieden stellende rechtliche Orientierung bei Ihren Frage bieten. Hinweisen möchte ich darauf, dass diese Plattform nur eine erste rechtliche Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts leisten kann. Eine umfassende rechtliche Beratung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2010 | 22:16

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

danke für ihre bisherige, soweit umfangreiche Antwort.
Die EG bezahlt tatsächlich Beiträge in die Sozialversicherung ein, es handelt sich demnach doch um einen Arbeitsvertrag im arbeitsrechtlichen Sinn - so auch die Auskunft des Verwalters.
Daher wäre ich ihnen dankbar, wenn sie die Fragen 1 - 3 nochmals kurz "arbeitsrechtlich" betrachtet beantworten würden. Insbesondere geht für mich nicht eindeutig hervor, ob nun der Hausmeister selbst für Winterdienstersatz zur Erfüllung seines Vertrages sorgen muss, und ob bei "arbeitsrechtlichem" Arbeitsvertrag nicht eine deutlichere Lohnminderung zusteht - immerhin wird nur noch max. 10% der vereinbarten Arbeitszeit gearbeitet.


Herzlichen Dank nochmal

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2010 | 17:55

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich hiermit gerne wie folgt beantworte:

Hinsichtlich der Ausführungen zum WEG ändert sich insoweit nichts. Auf die Ausführungen hinsichtlich der Einberufung der Eigentümergemeinschaft und weiteren unter diesem Punkt gemachten Ausführungen darf ich verweisen.
Im Rahmen des Arbeitsvertrags ist die Kündigung durch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich, so dass das Arbeitsverhältnis (in seiner Gesamtheit) nach Ablauf der Kündigungsfrist endet. Zu berücksichtigen sind die erlaubten Kündigungsfristen, die nur unter Ausnahmen verkürzt werden dürfen. In § 622 Abs. 2 BGB werden diese Kündigungsfristen genannt. Sie sind abhängig von der Laufzeit des Arbeitsverhältnisses. Sofern eine kürzere Frist vereinbart ist, ist dies nur zulässig, wenn ein anwendbarer Tarifvertrag dies zulässt oder die Vereinbarung unter § 622 Abs. 5 BGB fällt. Die Kündigungsfrist dürfte in Ihrem Fall aber wohl 4 Wochen nicht unterschreiten dürfen. Eine nicht fristgerecht erfolgende Kündigung ist dann aber nicht unwirksam, es wird rechtlich lediglich die entsprechende Kündigungsfrist angewandt, so dass das Arbeitsverhältnis ggf. später endet.
Im Rahmen des Arbeitsverhältnisses ist die vereinbarte Arbeitsleistung eine so genannte höchst persönlich zu erbringende Leistung. D. h., dass der Arbeitnehmer nicht einfach eine dritte Person mit der Leistungserbringung betrauen darf, dass der Arbeitgeber (die Eigentümergemeinschaft) aber auch nicht verlangen kann, einen entsprechenden Ersatz zu besorgen. Fällt ein Arbeitnehmer dauerhaft aus, ist entsprechender Ersatz grundsätzlich durch den Arbeitgeber zu beschaffen.
Eine Lohnminderung, in welcher Höhe auch immer, ist oftmals problematisch. Grundsätzlich kommt im Rahmen des Arbeitsvertrags eine Lohnminderung aufgrund Schlecht- oder Minderleistung nicht in Betracht, da das Gesetz eine entsprechende Regelung nicht kennt (BAG, 18.7.2007, 5 AZR 610/07). Raum für eine Lohnminderung besteht aber dann, wenn die Arbeitsleistung in zeitlicher Hinsicht nicht erbracht wird (20 Stunden). Kann objektiv festgestellt werden, dass aufgrund des Wegfallls bzw. der Nichtleistung des Winterdienstes der Hausmeister diese vertraglich festgelegten 20 Stunden nicht mehr arbeitet, kann in dem entsprechenden zeitlichen Verhältnis vom Lohn zur Arbeitszeit eine Minderung der Vergütung erfolgen (BAG 18.7. 2007, 5 AZR 610/07).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen zu Ihrer Nachfrage abschließend weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

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